問：我較近看上了一套二手房，但遺憾的是這房子是在營業(yè)稅征收范圍之內(nèi)的，原先和房主商量好，5.5%的營業(yè)稅購賣雙方各承擔(dān)50%.但到簽合同時，房主突然反悔，不愿意付一半營業(yè)稅。

　　我又非常想購這套房，于是房主出了一個主意：雙方在確定成交的意愿下先簽訂租賃合同，等辦理產(chǎn)權(quán)過戶不交納營業(yè)稅的時間（即取得產(chǎn)權(quán)5年）為止，雙方在租賃合同里約定，購賣雙方在正式簽訂合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶后，購方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。

　　請問這樣做到底行不行？

　　答：自2006年6月1日起，對于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷售收入的5.5％全額征收營業(yè)稅；并且自8月1日開始，還要征收個人所得稅。這就讓一些與原本超過2年而未滿5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷售策略。目前“以租代售”的方式在一些快滿5年的房產(chǎn)交易中非常普遍。這樣做對購賣雙方都不構(gòu)成任何損害。

　　但由于房價具有極大可變因素，假如在簽訂租賃合同時，所簽價格與“五年限期”后的該房屋價格不一樣，如果房屋價格上漲了，那賣家很有可能寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價格出售房子。對于購家來說，則要承擔(dān)由此帶來的機(jī)會成本。一般說，租金年限越長，其機(jī)會成本也越大，風(fēng)險也越高。

　　做低合同價賣家難防房款損失

　　問：我身邊很多購二手房的朋友都曾要求簽兩份合同，其中一份是真正的交易價，另一份是為了少交營業(yè)稅，而把總房款盡可能做低的價格，據(jù)說這樣可以少交納幾千元甚至上萬的營業(yè)稅，請問這樣做是否可行，有沒有風(fēng)險。

　　答：從當(dāng)前二手房交易避稅方式中，“做低合同價”是交易雙方較普遍采用的一種避稅手段，而通過此方式也能為出售者和購購者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來說，通過“做低合同價”依然能順利實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。但這其中面臨的風(fēng)險是，法律意義的房屋交易額是按合同為準(zhǔn)，萬一在購購方獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，余款劃割按合同價支付，出售者就要面臨巨額房款損失；另外，作為購購者在未來轉(zhuǎn)手交易時，購房原值按照此合同價計算，必將會產(chǎn)生更多的售房受益，從而面臨大筆的個人所得稅支出，到時會有點(diǎn)得不償失。

　　無房產(chǎn)證只公證不過戶風(fēng)險巨大

　　問：我前幾天看上了一套位置、價格、戶型都不錯的房子，可遺憾的是沒有房產(chǎn)證，房主說，這是新房，房產(chǎn)證過幾天就辦下來了，如果覺得沒有保障，還可以做一個公證，證明他已經(jīng)把房子賣給了我，等房產(chǎn)證辦下來后名字更換成我的。請問這樣做到底安不安全，公證的效力有多大？

　　答：只公證不過戶對購房人來說存在巨大風(fēng)險。因?yàn)樵谖覈康禺a(chǎn)法律、法規(guī)中，購賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，購方人的利益將無法保證。

　　另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。購房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提醒消費(fèi)者，對于沒有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

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