地段交通、環(huán)境配套樣樣重要區(qū)域因素主要包括地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來(lái)發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

　　地段等級(jí)是指房屋所在位置屬于哪一級(jí)別的土地，它是影響房屋價(jià)格的重要因素。交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)情況、公交線路數(shù)量、到達(dá)車站所需時(shí)間、周邊是否有**經(jīng)過(guò)、是否緊鄰主干道等。交通條件是否便利對(duì)房屋價(jià)格有很大的影響。小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動(dòng)場(chǎng)所配套情況等。小區(qū)環(huán)境的好壞，直接影響著人們的居住品質(zhì)。目前，天津有許多小區(qū)幾乎沒(méi)有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得較臟、較亂，這樣的環(huán)境就會(huì)降低房屋價(jià)值。相反的，有一定的綠化、有停車位、有公共活動(dòng)場(chǎng)所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)值的提升。配套設(shè)施是指小區(qū)周邊的超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。完善的生活配套設(shè)施，將會(huì)提高該區(qū)域的房屋價(jià)格。未來(lái)發(fā)展前景主要是指房屋所在的區(qū)域是否鄰近規(guī)劃中的商圈或交通要道。環(huán)境污染主要是指房屋緊鄰鐵路、工廠及污水河等所帶來(lái)的噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價(jià)值。

　　花大錢裝修未必能賣高價(jià)房屋自身因素主要包括房屋成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對(duì)房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來(lái)計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。成新率應(yīng)按照理論折舊率進(jìn)行計(jì)算，并結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況來(lái)綜合判定。一般來(lái)說(shuō)，維護(hù)好的能延長(zhǎng)房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。樓層對(duì)房屋價(jià)格有較大的影響。多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層較差，一、三、四層較好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價(jià)格也越高。朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差。戶型設(shè)計(jì)主要是指房屋整體布局是否合理，廳、廚房、衛(wèi)生間的大小及可利用情況。許多房改房的廳都較小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一個(gè)過(guò)廳，這樣的廳可利用程度就很差。房屋裝修對(duì)房屋價(jià)格有一定的影響，但是由于每個(gè)人喜好風(fēng)格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來(lái)說(shuō)，裝修在五年以上的價(jià)值基本上降為0，因此那些認(rèn)為裝修花了大錢，理應(yīng)賣個(gè)好價(jià)的想法是不合實(shí)際的。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對(duì)房屋價(jià)格都有一定的影響。

　　市場(chǎng)供求對(duì)價(jià)格影響市場(chǎng)因素主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及市場(chǎng)供求狀況等。其中市場(chǎng)供求狀況對(duì)房屋的價(jià)格影響，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過(guò)大時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)下降。當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況走好、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看漲時(shí)，房屋價(jià)格也會(huì)上漲。反之，房屋價(jià)格則會(huì)下降。

　　心理因素個(gè)人偏好不容忽視消費(fèi)者心理因素主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對(duì)房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢(shì)，人們往往不愿去購(gòu)購(gòu)二手物品。因此，人們?cè)谫?gòu)二手房時(shí)，對(duì)二手房的價(jià)格認(rèn)同就有一個(gè)不可逾越的心理障礙。購(gòu)房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購(gòu)房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于購(gòu)房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。

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