地段交通、環(huán)境配套樣樣重要區(qū)域因素主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

　　地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地，它是影響房屋價格的重要因素。交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達情況、公交線路數(shù)量、到達車站所需時間、周邊是否有**經(jīng)過、是否緊鄰主干道等。交通條件是否便利對房屋價格有很大的影響。小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動場所配套情況等。小區(qū)環(huán)境的好壞，直接影響著人們的居住品質(zhì)。目前，天津有許多小區(qū)幾乎沒有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得較臟、較亂，這樣的環(huán)境就會降低房屋價值。相反的，有一定的綠化、有停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價值的提升。配套設(shè)施是指小區(qū)周邊的超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。完善的生活配套設(shè)施，將會提高該區(qū)域的房屋價格。未來發(fā)展前景主要是指房屋所在的區(qū)域是否鄰近規(guī)劃中的商圈或交通要道。環(huán)境污染主要是指房屋緊鄰鐵路、工廠及污水河等所帶來的噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價值。

　　花大錢裝修未必能賣高價房屋自身因素主要包括房屋成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期。成新率應(yīng)按照理論折舊率進行計算，并結(jié)合該房屋的實際維護狀況來綜合判定。一般來說，維護好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價值。樓層對房屋價格有較大的影響。多層住宅以二、五層為標準，頂層較差，一、三、四層較好。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價格也越高。朝向?qū)Ψ课莸膬r格也有較大的影響，以有朝南向的房屋為好，只朝西向或北向的房屋為差。戶型設(shè)計主要是指房屋整體布局是否合理，廳、廚房、衛(wèi)生間的大小及可利用情況。許多房改房的廳都較小，往往只有6-8平方米，有的甚至只是一個過廳，這樣的廳可利用程度就很差。房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由于每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修在五年以上的價值基本上降為0，因此那些認為裝修花了大錢，理應(yīng)賣個好價的想法是不合實際的。此外，房屋的燃氣狀況（管道天然氣、管道煤氣、液化氣）、物業(yè)類型（多層、板式小高層、高層塔樓）、采光（主要考慮是否有遮擋）及景觀等對房屋價格都有一定的影響。

　　市場供求對價格影響市場因素主要包括經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價格影響，當某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價格就上漲。反之，當房屋供應(yīng)量過大時，房屋價格就會下降。當經(jīng)濟狀況走好、房地產(chǎn)市場行情看漲時，房屋價格也會上漲。反之，房屋價格則會下降。

　　心理因素個人偏好不容忽視消費者心理因素主要包括消費者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟制約或價格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購購二手物品。因此，人們在購二手房時，對二手房的價格認同就有一個不可逾越的心理障礙。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于購房，那么這些房屋價格在一定程度上也會提高。

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