如果多年后有人編寫一部房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史，2006年一定是一個具有歷史意義的年頭：建設(shè)部7月13日發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，規(guī)定自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到70％以上；時至8月下旬，北京開發(fā)商仍苦等細則，不少開發(fā)商已做好了兩手準(zhǔn)備，一方面，按原規(guī)劃方案，繼續(xù)開展工作，而另一方面，則緊急籌備符合面積及比例要求的方案。一時間，關(guān)于戶型的焦點，集中到了面積上，而小戶型和大戶型的兩大陣營，也因70％這道“紅線”變得更加涇渭分明。

　　新政催生小戶型主流地位

　　在記者的印象里，2002年小戶型曾經(jīng)在市場上異?；鸨?dāng)時有不少位于城市位置的項目，是以小戶型為主打產(chǎn)品的，其中，還有不少是超小戶型。

　　不過，在當(dāng)時，也有不少專家學(xué)者對小戶型提出了一些質(zhì)疑，認為小戶型社區(qū)面臨配套不足，密度過大等弊端。隨著此類社區(qū)陸續(xù)入住，有一部分項目確實出現(xiàn)了一些相應(yīng)的問題，轟轟烈烈的小戶型熱潮集體降溫。

　　2006年房產(chǎn)新政，將小戶型再次推上市場主流位置。面對有些人提出的“未來小戶型可能出現(xiàn)過?！钡恼f法，新龍城營銷總監(jiān)孫玉琢認為，目前從市場來看，小戶型需求旺盛，銷路看好，即使是未來兩三年間，這個需求量仍然有可能保持。另外，小戶型產(chǎn)品間的差異還是存在的，開發(fā)商在產(chǎn)品的設(shè)計上百花齊放，購房者各取所需，這種情況在未來將占主導(dǎo)。

　　雍景天成的營銷策劃總監(jiān)宋寶霞則表示，受政策影響，未來小戶型必將有一個集中放量的過程，但這個過程造成產(chǎn)品過剩的可能性較小，因為目前的小戶型放量帶有一種“還債”的性質(zhì)。今后的小戶型一定不是以前那種單純依靠面積小總價低而取勝的建筑，而是依靠在產(chǎn)品附加值，如住宅節(jié)能、環(huán)保、科技含量、園林綠化等多方面多下功夫，真正提高產(chǎn)品適銷性，依靠提升產(chǎn)品的品質(zhì)而取勝。

　　對于購房者，業(yè)內(nèi)人士也提出了一些小戶型購購建議：孫玉琢認為，對小戶型購家而言，早購，可能比晚購要便宜一些，而晚購，可能在產(chǎn)品設(shè)計上有進一步的突破，至于到底該早購還是晚購，還是要具體根據(jù)產(chǎn)品和自身的資金狀況而定；雍景天成的宋寶霞則提醒購房者，購購小戶型，頭先要選好地段，其次，要注意交通、配套是否齊全，第三則要注重戶型格局的合理性。

　　大戶型的優(yōu)勢在于稀缺

　　大戶型是相對于小戶型而言的概念。目前市場上的大戶型比例可觀，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)測算，今年7月份，北京住宅商品房期房的套均面積為119平方米，住宅現(xiàn)房的套均面積為156平方米。

　　面對新政，目前市場上在售大戶型項目的開發(fā)商對項目的銷售顯得信心十足，對于記者就項目銷售情況的詢問，幾乎都以“不愁賣”作答。而事實上，近兩個月市場上也確實出現(xiàn)了大戶型“逆風(fēng)飛揚”的情形，其中，投資者對于市場的推動作用也是不容小覷的。

　　一位打算購購一套三居室用于投資的購房人表示，新政對大戶型開發(fā)的限制，在客觀上造成了未來市場上大戶型產(chǎn)品的“稀缺性”，對于投資者，他當(dāng)然明白“物以稀為貴”的道理。不僅如此，北京市場有大量的高端消費者，他們的購購力是驚人的，他們的居住需求也是不容忽視的，因此，他對大戶型的十分看好。

　　對于購購大戶型，不少業(yè)內(nèi)人士也給出了一些建議:合生·橄欖季的負責(zé)人表示，購購大戶型，更要注重開發(fā)商的品牌，品牌開發(fā)商不僅是居住質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)的保證，更能產(chǎn)生板塊聚集效應(yīng)，帶來成熟的社區(qū)氛圍，從而增加項目的附加值；新龍城的孫玉琢提醒購房者，購購大戶型，特別是購購大戶型投資，要注意戶型結(jié)構(gòu)的前瞻性以及項目所處地段的性；雍天景成的宋寶霞則提醒購房者，購購大戶型要注意居住的便利性，另外，還應(yīng)該注意與居住的健康性和居住的節(jié)能環(huán)保性相關(guān)的各種指標(biāo)。

　　符合需求的就是好戶型

　　看到這個說法，人們難免會想到那句的“無論黑貓白貓，能抓耗子的就是好貓”。大戶型、小戶型是房地產(chǎn)市場細分的結(jié)果，對于購房者而言，購大還是購小，還是要看自身需求，而這個需求，一定是基于自己消費能力的。

　　布洛城營銷總監(jiān)肖向暉表示，不同消費能力的人群，必然產(chǎn)生不同的戶型需求：無論大戶型還是小戶型，都是動態(tài)的置業(yè)過程中的一環(huán)，都有它的存在價值。購房者要特別注意量力而行，沒有“較好的”只有“較適當(dāng)?shù)摹?。肖向暉進一步表示，雖然目前市場各方都對戶型非常關(guān)注，但在實際購房過程中，戶型大小只是一方面的指標(biāo)，為了尋求一個“完整的理想產(chǎn)品”，開發(fā)商品牌、項目環(huán)境、物業(yè)管理水準(zhǔn)、房子的格局、功能分配等等方面，都是重要因素，是要根據(jù)自身需求綜合考慮的。

　　“符合需求就是好戶型”這一標(biāo)準(zhǔn)不僅適用于住宅，同樣適合于寫字樓。北京恒興置地房地產(chǎn)有限公司商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理王琦表示，對于一些處于創(chuàng)業(yè)和發(fā)展階段的中小型公司而言，尋求一個地理位置優(yōu)越，硬件和配套過硬，價格相對低廉，且具良好外在形象的寫字樓，在一紙“住宅禁商令”之后，顯得非常迫切。中小型公司非但承擔(dān)不起目前市面上寫字樓動轍200平方米的面積，就連物業(yè)費和空調(diào)加時費這兩項，也是非常大的負擔(dān)。近期市場上出現(xiàn)了一些小戶型的純寫字樓項目，可以說是寫字樓戶型格局的新變化，也是適應(yīng)市場需求的結(jié)果。

（北京晚報/宋瑩 陳鐵）

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