交了契稅才能辦證

編者按

　　根據(jù)我國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)的交易只有繳納了契稅后才能向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)?？梢?jiàn)，繳納契稅是完成房地產(chǎn)交易必不可少的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的交投如此活躍，購(gòu)賣雙方不能不了解契稅，因此本版推出本期——契稅完全手冊(cè)。

什么情況下要繳納契稅？

一、契稅的納稅人

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。承受是指以受讓、購(gòu)購(gòu)、受、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。

二、契稅的征稅范圍

契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。具體包括：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓。即土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、與和交換；不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　土地使用權(quán)出售，是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為；土地使用權(quán)與，是指土地使用者將其土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受者的行為；土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。

（三）房屋購(gòu)賣。即房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。

（四）房屋與。即房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受者的行為。

（五）房屋交換。即房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

如何繳納契稅？

一、征收契稅的計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)按照土地、房屋交易的不同情況確定：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋購(gòu)賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。

成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

（二）土地使用權(quán)與、房屋與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋購(gòu)賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。

（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。對(duì)于成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　　土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照該款征稅。

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　契稅應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率。契稅的納稅義務(wù)時(shí)間如何確定？

　　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

　　具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證，是指具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書(shū)以及由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的其他憑證。

三、契稅的稅率

　　我市契稅適用稅率為3％。對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)自用普通住房的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5％；其他土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移一律按3％的稅率執(zhí)行。

　　上述所指普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　四、契稅的主管機(jī)關(guān)

　　從2006年1月1日起，深圳市地方稅務(wù)局為我市契稅的主管機(jī)關(guān)，土地、房屋所在地的區(qū)地方稅務(wù)局具體負(fù)責(zé)契稅的征收管理。

　　五、目前契稅采用征收的方式

　　目前我市契稅征收采用稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收和委托征收兩種方式。

　?。ㄒ唬┯筛鲄^(qū)地稅局委托國(guó)土房管產(chǎn)權(quán)登記部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)代征契稅。納稅人在產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，按照代征單位發(fā)出的稅費(fèi)通知單的要求辦理繳納契稅。

　?。ǘ┘{稅人在簽訂有效房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后、辦理產(chǎn)權(quán)證之前，可以自行向房地產(chǎn)所在地的區(qū)地稅局（所）征收窗口申報(bào)繳納契稅。納稅人自行申報(bào)納稅的，代征單位對(duì)納稅人提供的契稅完稅憑證經(jīng)審核無(wú)誤后，在房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)不再代征契稅。

　　納稅人自行申報(bào)繳納契稅時(shí)應(yīng)提供何種資料？

　　申報(bào)時(shí)納稅人應(yīng)填報(bào)《深圳市地方稅收綜合納稅申報(bào)表》，并附房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、購(gòu)房發(fā)票（土地、房屋購(gòu)賣的）、稅務(wù)登記證副本或個(gè)人身份證。區(qū)地稅局（所）審核原件留存發(fā)票及個(gè)人身份證的復(fù)印件。納稅人選擇適用優(yōu)惠稅率申報(bào)契稅的，區(qū)地稅局（所）審核其符合稅收優(yōu)惠條件后方予以辦理。

　　如何辦理契稅的減免？

　　納稅人要求享受契稅減免稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地的區(qū)地稅局（所）稅務(wù)文書(shū)受理窗口遞交申請(qǐng)辦理減免稅手續(xù)。納稅人應(yīng)填報(bào)《深圳市契稅減免申報(bào)審核表》及提供有關(guān)資料。區(qū)地稅局經(jīng)審核其減免稅條件后，在《深圳市契稅減免申報(bào)審核表》中加注審核意見(jiàn)并達(dá)納稅人；對(duì)契稅計(jì)稅金額在1億元（含1億元）以上的減免，由區(qū)地稅局加注審核意見(jiàn)，報(bào)市地稅局核準(zhǔn)。代征單位根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意減免契稅的批件在房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)按規(guī)定減征或免征契稅，并將一聯(lián)減免稅批件存檔。

　　納稅人承受房地產(chǎn)不屬于契稅征稅范圍的，由納稅人提請(qǐng)房地產(chǎn)所在地的區(qū)地稅局（所）出具不征稅的函件。代征單位根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的函件在房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)不征契稅，并將不征稅的函件存檔。

契稅的不征范圍有哪些？

　?。ㄒ唬﹪?guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定次購(gòu)購(gòu)公有住房的，免征契稅。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅， 于次購(gòu)購(gòu)的公有住房。超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，仍應(yīng)按照規(guī)定交納契稅。

　　對(duì)各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購(gòu)購(gòu)的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工頭次購(gòu)購(gòu)住房，均比照“城鎮(zhèn)職工按規(guī)定次購(gòu)購(gòu)公有住房的，免征”的規(guī)定，免征契稅。

　　（三）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)購(gòu)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或免征。不可抗力，是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。

　?。ㄋ模┩恋?、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　?。ㄎ澹┘{稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　?。┌凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。

　?。ㄆ撸┓蚱揠x婚后，對(duì)原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。

　?。ò耍┳赓U房屋使用權(quán)不征收契稅。

　　（九）法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。

　?。ㄊ?duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。

　?。ㄊ唬┮奄?gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。

　?。ㄊ┴?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他減征、免征或不予征收契稅的項(xiàng)目。

　　稅法規(guī)定，凡經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于減征、免征契稅范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。

　　近日，深圳市地稅局及聚聲局長(zhǎng)率領(lǐng)有關(guān)處室負(fù)責(zé)人到華為技術(shù)有限公司進(jìn)行工作調(diào)研，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家的稅收政策，為企業(yè)做好服務(wù)，創(chuàng)造良好、便捷的稅收環(huán)境，全力支持華為公司以及深圳其它類似企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和自主創(chuàng)新，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。（蔡樹(shù)鋒）

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