案例一：不得回報(bào)覺上當(dāng)

　　投資10萬元享有京郊四度假酒店的產(chǎn)權(quán)，還可與全世界各地的酒店進(jìn)行交換，每年更可獲得高達(dá)3萬元的客房利潤(rùn)分紅，這樣的好事哪去找。

　　2002年1月30日，動(dòng)了心的石謙(化名)與延慶金色假日飯店開發(fā)商簽訂了購(gòu)房協(xié)議。他以10萬元頭付購(gòu)下56平米一個(gè)房間。另外，他還與金色假日物業(yè)管理公司簽下出租經(jīng)營(yíng)合同。合同承諾，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況扣掉經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，60%的收益歸業(yè)主所有。

　　金色假日酒店在2003年投入使用，然而經(jīng)營(yíng)一年，扣七扣八之后，石謙只獲得了不到700元回報(bào)。2004年，他改變了回報(bào)方式，一年過后更是不落分文。在與開發(fā)商交涉后他得到了3.3萬元的住房券，意思是他可以用來住自己的酒店，或者賣給別人。漸漸對(duì)金色假日失去信心的石謙并沒有動(dòng)這些住房券，年底開發(fā)商用15%現(xiàn)金回購(gòu)，較后折成的5000元他同樣也沒拿到。此時(shí)，沒有回報(bào)的情況下，石謙停止了還貸，投資3年到現(xiàn)在，10萬元頭付款外加22個(gè)月的月供，石謙一共從金色假日酒店得到不過700元。

　　從去年開始，金色假日業(yè)主們開始集體拒絕還貸并集體維權(quán)。但他們發(fā)現(xiàn)，單從承諾回報(bào)來講，不論開發(fā)商還是物業(yè)公司都沒有違法。他們委托律師才找到項(xiàng)目房產(chǎn)證涉嫌違規(guī)操作，但半年過后，官司仍然無進(jìn)展，要回投資的希望仍然渺茫。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像金色假日酒店這樣承諾回報(bào)失敗的案例占了北京所有承諾回報(bào)項(xiàng)目的絕大多數(shù)，比如第五大道、碧溪家居廣場(chǎng)、旺座等。

　　案例二：先得“回報(bào)”心不安

　　也有項(xiàng)目以承諾回報(bào)招徠生意，但實(shí)際上回報(bào)早算在了房款中，“羊毛出在羊身上”。曾經(jīng)熱銷一時(shí)的巨庫(kù)房地產(chǎn)商業(yè)投資項(xiàng)目，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的停業(yè)又恢復(fù)營(yíng)業(yè)，較初承諾的8%年回報(bào)率，近期又受到業(yè)主的指責(zé)。

　　張女士是2003年11月與開發(fā)商簽訂合同購(gòu)購(gòu)了巨庫(kù)的商鋪。張女士說，當(dāng)時(shí)開發(fā)商宣稱的8%的年率，購(gòu)商鋪時(shí)立即就能夠“兌現(xiàn)”：開發(fā)商在售樓時(shí)，對(duì)委托資產(chǎn)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的業(yè)主，直接從購(gòu)房款中“返回”兩年共計(jì)16%回報(bào)款的款項(xiàng)。也就是說，對(duì)房款打8.4折。

　　張女士當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)的商鋪標(biāo)價(jià)33萬余元，在簽訂委托資產(chǎn)管理公司托管時(shí)，開發(fā)商就把房?jī)r(jià)按扣除16%的兩年回報(bào)來計(jì)算，為28萬余元。在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，開發(fā)商講按照28萬余元的合同價(jià)格簽訂購(gòu)房合同可以少交契稅與公共維修基金，張女士同意了。現(xiàn)在，合同中所反映的房子總價(jià)就是28萬余元。

　　張女士反映，業(yè)主們遇到的問題就是開發(fā)商在開發(fā)該房產(chǎn)時(shí)，相關(guān)手續(xù)沒有辦理齊全，現(xiàn)在無法辦理產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)時(shí)簽訂的購(gòu)房合同明確交房后兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，交房日期是2003年12月31日，辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是2005年12月31日，交房時(shí)開發(fā)商收取了律師費(fèi)和產(chǎn)權(quán)證 費(fèi)。但截至目前，業(yè)主們的契稅和公共維修基金還沒有交納。記者了解到，類似張女士在巨庫(kù)購(gòu)購(gòu)“托管”商鋪并已經(jīng)貸到房款的業(yè)主超過300戶。在拿產(chǎn)權(quán)證過程中受阻的業(yè)主們，即使已經(jīng)先得“回報(bào)”，還是心有不安。

　　專家解疑：承諾回報(bào)緣何鮮有成功案例

　　問：北京承諾回報(bào)項(xiàng)目為什么成功案例很少呢？

　　華高萊斯顧問公司總經(jīng)理李忠：這與開發(fā)商的初衷有很大關(guān)系。我發(fā)現(xiàn)承諾回報(bào)失敗的案例大概分為兩種情況。種是開發(fā)商確實(shí)想做好項(xiàng)目，但由于客觀原因效益不好所以回報(bào)不了。種是開發(fā)商早在項(xiàng)目推出之前就想好了退出辦法，開發(fā)商的目的就是無風(fēng)險(xiǎn)圈到錢，投資者當(dāng)然會(huì)損失慘重。

　　另外，在中國(guó)的承諾回報(bào)項(xiàng)目往往承諾一個(gè)高于社會(huì)投資平均回報(bào)率的回報(bào)。這樣給投資者很高的預(yù)期，也讓開發(fā)商自己很被動(dòng)。

　　問：我發(fā)現(xiàn)，承諾回報(bào)方式銷售的產(chǎn)品大多是酒店、公寓或者商鋪，為什么沒有民宅呢？

　　答：如果是民宅，投資者會(huì)很熟悉，知道回報(bào)率到底有多高。然而酒店公寓或者商鋪則是大多數(shù)投資者所不熟悉的領(lǐng)域，有利于一些開發(fā)商可以盡其想象編故事。當(dāng)然，在國(guó)外酒店確實(shí)有能實(shí)現(xiàn)較高回報(bào)的案例。

　　問：在國(guó)外，承諾回報(bào)有成功案例嗎？

　　答：有。國(guó)外的承諾回報(bào)有其誠(chéng)信基礎(chǔ)。而且承諾回報(bào)項(xiàng)目的回報(bào)率大都不高，一方面國(guó)外開發(fā)商講誠(chéng)信，不會(huì)做出能力之外的回報(bào)承諾；另一方面投資者也很理智，只要比銀行利息高一點(diǎn)就不錯(cuò)了，過高的承諾很難使他們信服。

　　比如美國(guó)迪斯尼，它在世界各地開發(fā)了不少度假酒店，人們可在赤道海灘曬太陽(yáng)，可在寒帶地區(qū)滑雪，美國(guó)人也習(xí)慣了度假休閑方式，較重要的是迪斯尼的品牌號(hào)召力，人們信任它因此對(duì)它投資。

　　問：為什么承諾回報(bào)項(xiàng)目大都采用開發(fā)商賣，經(jīng)營(yíng)管理公司包租這樣的形式與投資者簽約呢？

　　答：早在1998年國(guó)務(wù)院就已明令禁止非法集資和承諾回報(bào)。但是承諾回報(bào)項(xiàng)目以向第三方承諾來繞過國(guó)務(wù)院的政策。實(shí)際上很少有投資者會(huì)注意到，給投資者承諾的經(jīng)營(yíng)管理公司往往是注冊(cè)資金很少的中小公司，但這種小公司卻做出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其注冊(cè)資本的承諾。

　　問：為什么已經(jīng)出現(xiàn)了承諾回報(bào)失敗案例，承諾回報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目還越來越多呢？

　　答：這與媒體的宣傳太少和投資者信息不對(duì)稱有關(guān)系。在秦皇島，經(jīng)過了維多利亞港灣和秦皇島西單商場(chǎng)這兩件承諾回報(bào)失敗案例，秦皇島市民對(duì)這類項(xiàng)目的興趣就大大降低了，開發(fā)商也再不敢用承諾回報(bào)當(dāng)噱頭了

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