隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與完善，二手房交易逐漸增多。但是由于二手房購(gòu)賣(mài)交易標(biāo)的大，程序復(fù)雜的特點(diǎn)，造成交易糾紛發(fā)生頻率大大增加。

　　二手房交易過(guò)程對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤顯煩瑣。他們不但要關(guān)注房屋價(jià)格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問(wèn)題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識(shí)。特別是后者，實(shí)際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常必要，同時(shí)也大有裨益的。

　　賣(mài)方身份的真實(shí)性

　　購(gòu)賣(mài)較怕欺詐，如果連對(duì)方是不是真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人都不能確定，那么交易的安全性就堪憂了。

　　交易時(shí)，購(gòu)方可以查看賣(mài)方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或者可以委托中介到房地產(chǎn)交易，調(diào)取該房產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)登記冊(cè)》(簡(jiǎn)稱“產(chǎn)調(diào)”)。產(chǎn)調(diào)上有標(biāo)的房屋的基本信息，其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。

　　另外，在雙方簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》時(shí)，必須驗(yàn)證賣(mài)方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒(méi)有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

　　賣(mài)方的還貸情況

　　若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣(mài)方需要在交易過(guò)戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷(xiāo)。

　　若賣(mài)方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷(xiāo)材料后，將全套材料進(jìn)房地產(chǎn)交易進(jìn)行注銷(xiāo)。此時(shí)，購(gòu)方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣(mài)方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。

　　一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易進(jìn)行過(guò)戶交易。

　　購(gòu)房貸款的審批程序

　　大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，較好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。

　　一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助購(gòu)方貸到希望的數(shù)額。

　　但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。否則，延誤了房產(chǎn)交易不說(shuō)，可能還會(huì)給賣(mài)房者一個(gè)資信和誠(chéng)信都不好的印象。

　　過(guò)戶交易有新規(guī)

　　過(guò)戶交易時(shí)很重要的一點(diǎn)，是繳稅。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，契稅往往是較關(guān)心的。新出臺(tái)的政策對(duì)二手房的契稅作了較新的規(guī)定。符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的仍然減半，按房屋總價(jià)的1.5%比例征收契稅。非普通住宅則要按房屋總價(jià)的3%比例征收契稅。

　　新政策對(duì)普通住宅的規(guī)定是：容積率在1.0以上；單套面積140平方米以下；內(nèi)環(huán)單價(jià)在17500/平方米元以內(nèi)，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間單價(jià)在10000元/平方米以內(nèi)，外環(huán)以外單價(jià)在7000元/平方米以內(nèi)。同時(shí)符合以上三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，方能作為普通住宅繳稅。

　　其他交易環(huán)節(jié)

　　此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣(mài)方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)承諾書(shū)。如果有備案，則需要在購(gòu)賣(mài)合同中，約定賣(mài)方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷(xiāo)手續(xù)的時(shí)間。

　　另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)，可以要求賣(mài)方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣(mài)方有沒(méi)有戶口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定。

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