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購(gòu)二手房要謹(jǐn)慎 如何識(shí)別房齡
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 708 次
在二手房購(gòu)賣(mài)過(guò)程中,確定房齡是其中的關(guān)鍵一環(huán)。因?yàn)榉课莸男吕铣潭炔粌H直接關(guān)系到成交價(jià)格和使用年限,而且還影響到以后的居住質(zhì)量。一般來(lái)說(shuō)房子修建時(shí)間久,房屋也會(huì)或多或少受損,后期也需要進(jìn)行維修。誰(shuí)也不想購(gòu)個(gè)房子還要忍受三天一小修,五天一大修的煩惱吧。
但是在現(xiàn)在的二手房交易市場(chǎng),許多購(gòu)房者存在許多誤區(qū),也容易忽視二手房房齡這個(gè)問(wèn)題。
一、房產(chǎn)證上標(biāo)注的日期是房子建成的時(shí)間嗎?
許多人以為房產(chǎn)證上的日期就可以確定房齡,其實(shí)不然。
房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,如果是二手房,有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次,所以較后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實(shí)際的建成日期。
二、中介掛牌的房齡信息可靠嗎?
許多中介公司的屋內(nèi)都張貼了許多二手房的基本信息,不僅標(biāo)明了價(jià)格、位置、面積等房子的基本情況,有些房子還特別標(biāo)明了房屋的年齡。,標(biāo)明年齡的房子基本上都是七八年以?xún)?nèi)的房子,對(duì)于房齡在10年以上的,他們基本上就不標(biāo)明了。有時(shí)候經(jīng)紀(jì)人會(huì)將房子的年齡寫(xiě)得年輕一些,這樣更容易吸引大家的關(guān)注。另外,也有一些房主為了使房子盡快出手,并且抬高價(jià)格,盡量是房齡“縮水”,因此購(gòu)房者還需要好好甄別。
房齡越久會(huì)產(chǎn)生許多不利影響
一、房齡久,升值空間小
一般房齡較長(zhǎng),而又遲遲不肯出手的房源,所處的地段大多都較好,且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施,從而使房主對(duì)這類(lèi)房源抱有較大的升值信心,因而不肯輕易出手。殊不知,房齡越長(zhǎng),房屋升值空間就會(huì)變得越窄,房屋價(jià)值也會(huì)隨之出現(xiàn)貶值。
二、房齡久,使用年限短
從心理上講,絕大多數(shù)人都喜歡新房,因此購(gòu)二手房也希望購(gòu)一套房齡短的。除了心理因素之外,房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實(shí)際有效使用年限的縮短,相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生一定的房屋維修費(fèi)用,增加物業(yè)的維護(hù)成本,購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本將增高。
三、房齡久、貸款難
此外,房齡較長(zhǎng)的二手房,還將面臨難以申請(qǐng)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。二手房是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額的。所謂的評(píng)估價(jià)則是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況,通過(guò)專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。一般房屋年限越長(zhǎng),評(píng)估價(jià)可能越低。老房子在申請(qǐng)二手房貸款時(shí),貸款成數(shù)一般還會(huì)隨著房齡增大而相對(duì)降低,貸款年限也是如此。
四、房齡久,或存在安全隱患
房子建造的越久,都會(huì)有一定的受損程度??赡苄枰M(jìn)行維修,特別是廚房廁所等。而且以前的建筑材料和建筑工藝都有點(diǎn)落后,所以房屋經(jīng)過(guò)多年的“風(fēng)霜”,可能會(huì)存在安全隱患。
如何識(shí)別二手房房齡
那么,購(gòu)房者如何正確識(shí)別二手房房齡呢?
分兩步走。一是進(jìn)行年代定位,確定是哪一個(gè)年代建造的房子。二是準(zhǔn)確定位,望聞問(wèn)切。
年代定位:
上世紀(jì)50年代到70年代的房屋
這些年代的房屋較顯著的特征是層高較高,約為3.2米左右,為前蘇聯(lián)式房屋,磚混結(jié)構(gòu)。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全,預(yù)留電容量較小。當(dāng)然,在近幾年的翻修改造中,電、暖等問(wèn)題大多已經(jīng)解決。
上世紀(jì)80年代的房屋
由于在修建時(shí)并不注重“廳”的功用,因此其較明顯特征是“廳”小,多為用預(yù)制板修建的六層板樓,兩居室面積多在50平方米左右。房型陳舊,社區(qū)中也沒(méi)有街心公園等配套設(shè)施,在權(quán)屬上大多為房改房。
上世紀(jì)90年代的房屋
90年代以后修建的房屋在戶(hù)型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念。這時(shí)候的房屋戶(hù)型較新,兩居室約有70至80平方米,并且客廳也在14至15平方米的大小,由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念,因此90年代的房屋在周邊環(huán)境與配套設(shè)施上相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質(zhì)較高的房屋會(huì)有一定的物業(yè)管理費(fèi)。
近兩三年建的房屋
2000年之后建的商品房開(kāi)始出現(xiàn)100至130多平方米的大戶(hù)型,并且有兩室兩廳兩衛(wèi)等新潮戶(hù)型出現(xiàn)。三居、四居、躍層、復(fù)式等各式各樣的房屋戶(hù)型與90年代的房屋相比又有了進(jìn)一步的改良。近幾年建的房屋除了社區(qū)氛圍、周邊配套相對(duì)完善之外,在人性化服務(wù)上也有提高,如會(huì)預(yù)留出電話(huà)接口、寬帶接口、有線(xiàn)電視接口等。
準(zhǔn)確定位:
一、看到新近粉飾的墻面,可以從周?chē)用窕蚍抗懿块T(mén)那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代,不要隨便聽(tīng)信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。
二、房屋內(nèi)如果新近裝飾過(guò),可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察,因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變,一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代,另外由于地板的裝修不容易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
五、觀察樓道情況,了解戶(hù)表狀況。
六、向鄰居或是物業(yè)詢(xún)問(wèn)房屋情況。
七、查看產(chǎn)權(quán)證,產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限,如果是單位房,可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時(shí)間。
較后,消費(fèi)者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定,如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符,房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
編輯:宮美翠
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