銀行紛紛推出“轉(zhuǎn)按揭”

　　轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是國外發(fā)達(dá)國家和港、澳、臺地區(qū)普遍采用的一項(xiàng)購房貸款業(yè)務(wù)，其實(shí)質(zhì)是已購房產(chǎn)的借款人主體變更。購房人未還清住房貸款時(shí)，可以賣出房屋，購入者可向銀行申請二手房購房貸款。

　　據(jù)悉，建設(shè)銀行下屬分行早在2000年就已開展了“轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”，現(xiàn)在北京、上海、廣州、南京等國內(nèi)多個(gè)城市都已開辦了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。在深圳，轉(zhuǎn)按揭不僅開辦較早，更是被各大商業(yè)銀行作為重要經(jīng)營項(xiàng)目，部分商業(yè)銀行還將轉(zhuǎn)按揭作為今后銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的項(xiàng)目來加以開發(fā)經(jīng)營，因此，各銀行特別是四大商業(yè)銀行對轉(zhuǎn)按揭也相繼制定了一系列的規(guī)章和管理辦法。8月15日，記者致電中行深圳分行信貸消費(fèi)處有關(guān)工作人員，得知中行在“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)謖齬悍肯研糯滴裰校加脅簧俚謀壤?，这位草x竿嘎緞?wù)名的工作人员藫?dān)衷凇白唇搖幣滴裨嚼叢醬?，随着二手房交易量的矚g仙仙?，中行臍ぐ已经斑x白唇搖弊魑窈蠊ぷ韉囊桓鮒氐恪Ｕ行?、工行等商业银行祿闲关人詭挪表始m嗨瓶捶ā?

　　為什么銀行紛紛扎堆二手房？某房地產(chǎn)中介老總說，與銀行之間的合作，不少中介經(jīng)歷了從“求銀行”到“被銀行求”的過程，其中除了國內(nèi)銀行，還有外資銀行和外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，而形成這種變化的主要原因在于二手房的市場前景和國家政策的推動(dòng)。

　　頭先，二手房按揭市場非常大。深圳二手房交易量已經(jīng)連續(xù)三年超過35％，去年，深圳二手房交易量達(dá)到680多萬平方米，今年上半年，深圳二手房交易量為422萬平方米，較去年同期上漲了30％，再加上一手房成交量以及存量房和商業(yè)用房按揭及抵押消費(fèi)的貸款量，深圳與二手房相關(guān)的貸款總量非常可觀，業(yè)內(nèi)人士保守預(yù)測，二手房貸款（轉(zhuǎn)按揭）一年就可達(dá)到200億元。

　　其次，國家和央行的政策調(diào)整是促使各商業(yè)銀行紛紛轉(zhuǎn)向二手房按揭的直接因素。車貸風(fēng)險(xiǎn)的劇增、一手房市場發(fā)展空間的越來越小，使得銀行需要尋找更好的信貸出口，二手房按揭成為急尋貸款業(yè)務(wù)的銀行心中“淌著蜜的地方”。目前，深圳各銀行在二手房按揭市場的比拼，大多采用短兵相接的方式，在營銷手法上也多采用“你有我有全都有”模式。所以借款人所關(guān)心的貸款年限、貸款成數(shù)、還款方式、放貸時(shí)間等問題就成了各銀行展開激烈搏殺的武器。

　　據(jù)了解，大多數(shù)銀行的貸款年限都放寬到了25年甚至30年，貸款成數(shù)也由原來的70％提高到80％，在批貸時(shí)間上也基本上都是5－7天。而在操作模式上，各家銀行略有不同，有些直接和房屋中介公司合作，由中介擔(dān)保，屬于決勝終端型，其效果較好。有些是和一些擔(dān)保公司合作，組合成一個(gè)貸款擔(dān)保聯(lián)合體，然后再向房屋中介的客戶提供貸款服務(wù)，屬于直客型。還有的無需擔(dān)保的，貸款在作完抵押登記后才發(fā)放，屬于散兵游勇型。銀行為了搶到二手房按揭這個(gè)香餑餑，競爭已趨白熱化。

　　“跨行轉(zhuǎn)按揭”突破死結(jié)

　　原來二手房交易的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)只能在同一銀行進(jìn)行，也就是上家在哪家銀行抵押貸款，下家接手時(shí)也要在同一銀行辦理貸款，從而限制了購房者自由選擇銀行貸款的權(quán)利。由于購房人在申請貸款購房的時(shí)候，大多選用開發(fā)商階段性擔(dān)保加抵押的方式—即購房人在辦完產(chǎn)權(quán)證后，還款期間，產(chǎn)權(quán)是抵押給銀行的。如果有人想通過貸款的方式向原購房者購購房屋，購購人就必須向貸款銀行出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，這樣銀行才能向他發(fā)放貸款，而原購房者只有付清了全部貸款，才能拿到產(chǎn)權(quán)證明。這種狀況使得目前購購二手房的客戶對跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”需求的呼聲越來越高，換句話說，二手房貸款跨銀行交易已成為實(shí)際成交的一大“瓶頸”，形成了一個(gè)“死結(jié)”，因而制約了二手房市場的進(jìn)一步發(fā)展。

　　而跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，是指在不同銀行之間進(jìn)行的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，二手房購購者在選擇銀行進(jìn)行貸款時(shí)，這家銀行既可以與上家的貸款銀行是同一家，也可以是不同的銀行，大大拓寬了客戶的選擇面，二手房貸款因此也更方便了。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的推出，有利于房產(chǎn)中介公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)成交量，推動(dòng)本市二手房市場的進(jìn)一步發(fā)展；另一方面，購房者也可以通過跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”來實(shí)現(xiàn)自己的利益，選擇自己信任的銀行貸款購房。其次，跨銀行“轉(zhuǎn)按揭”走出了一條二手房交易的貸款新路，從長遠(yuǎn)來看，今后一旦貸款利率市場化，購房者為追求利益化，會(huì)“精打細(xì)算”挑選銀行，“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)量也將猛增。為吸引廣大客戶在購房時(shí)選擇自己的銀行貸款，銀行方面的服務(wù)態(tài)度、方便程度將直接決定客戶較終選擇的是誰。

　　轉(zhuǎn)按揭回避了成交風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管二手房是個(gè)香餑餑，但和任何信貸一樣，二手房按揭也存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。和其他抵押貸款一樣，二手房按揭也具有借款人的資信風(fēng)險(xiǎn)和抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，除此以外，二手房按揭還存在一種程序性風(fēng)險(xiǎn)。這種程序性風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面，一是二手房極其復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系和交易流程，這會(huì)直接導(dǎo)致交易不能順利進(jìn)行，抵押物不具有抵押可能；二是交易過程中的惡意，如果控制不力，交易雙方完全可以串通進(jìn)行騙貸或超貸。銀行和有實(shí)力有信譽(yù)的中介合作是控制程序性風(fēng)險(xiǎn)和抵押物的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

　　其原因在于二手房的轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主，以支付購方的購房款。但是在轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。所以二手房的轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)只有選擇正規(guī)大型的房屋中介才能完成。這樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。

　　但在二手房交易中，一些人并未采用轉(zhuǎn)按揭這種“保險(xiǎn)”的方式，導(dǎo)致了一種交易風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殂y行向購房人放貸必須要有房產(chǎn)抵押，它要求房產(chǎn)先過戶。也就是說房主由上家之名變成了下家之名。這對于上家來說就將有一段無憑無據(jù)的“危險(xiǎn)期”。

　　南山區(qū)的劉先生在2003年年底用按揭貸款方式購了一套商品房。之后，劉先生又以高出原價(jià)20％的價(jià)格將該房轉(zhuǎn)讓給了馬先生。但雙方?jīng)]有采用轉(zhuǎn)按揭的形式，而是通過中介公司達(dá)成了一項(xiàng)協(xié)議，即馬先生將30％的頭期款交給中介公司托管；王先生向貸款銀行償還剩余貸款，并注銷其產(chǎn)權(quán)證；中介公司收到托管款項(xiàng)后，為購賣雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)證的變更手續(xù)；馬先生再向銀行申請總房款70％的貸款，并付給劉先生。但向銀行申請了70％貸款后的馬先生不久前卻突然消失了，劉先生和中介公司這才如夢初醒，發(fā)覺被騙了。

　　對此，廣東深鵬律師事務(wù)所李永修律師認(rèn)為，劉先生發(fā)覺上當(dāng)受騙，是因?yàn)榉潘闪司?，見?0％的頭期款就以為交易程序沒問題了，特別是很快就辦理了過戶手續(xù)并單獨(dú)讓購主去銀行貸款，殊不知自己痛失的是“大頭”。對于二手房交易涉及到購家再按揭問題，建議盡量采用銀行轉(zhuǎn)按揭的形式，如果無法采用轉(zhuǎn)按揭，雙方必須委托銀行將貸款發(fā)放到賣方的賬戶上或委托銀行的資金監(jiān)管帳戶，盡可能有專業(yè)的房產(chǎn)律師和中介公司參與。

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