隨著住房梯級(jí)消費(fèi)的形成，很多按揭中的商品房也已逐漸進(jìn)入二手房市場(chǎng)。到目前為止，北京市商品房存量房約100萬(wàn)套，其中處在按揭還款階段的房屋約占60％，即60萬(wàn)套。這樣的房子究竟如何交易？轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)到底如何操作？可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？針對(duì)很多讀者已經(jīng)或可能遇到的這些問(wèn)題，我們請(qǐng)“我愛(ài)我家”的專業(yè)人士舉例來(lái)說(shuō)明。

　張先生今年6月由于急需一筆資金周轉(zhuǎn)生意，愿意把在亞運(yùn)村小營(yíng)附近的一套貸款27萬(wàn)元的商品房以低價(jià)出售，但是該房屋在建行的貸款仍有18萬(wàn)元沒(méi)有還清。孫女士看中張先生這套房子，但是孫女士也需要通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)房。

　　雙方通過(guò)“我愛(ài)我家”簽訂了房屋購(gòu)賣(mài)合同，同意以30萬(wàn)元的價(jià)格成交該套房屋。孫女士先期支付10萬(wàn)元作為購(gòu)房頭付款，然后業(yè)主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。同時(shí)由“我愛(ài)我家”做擔(dān)保，孫女士申請(qǐng)?jiān)谄謻|發(fā)展銀行辦理了20萬(wàn)元的二手房按揭貸款，其中18萬(wàn)元支付給建設(shè)銀行用于張先生提前還貸解除抵押。其后業(yè)主張先生與該中介公司辦理房屋過(guò)戶全權(quán)委托并公證。

　　待過(guò)戶成功，將孫女士向浦東發(fā)展銀行申請(qǐng)的20萬(wàn)元貸款中剩余款2萬(wàn)元交予張先生?！拔覑?ài)我家”為孫女士領(lǐng)取到新的房產(chǎn)證后抵押并登記，然后將房產(chǎn)證交予孫女士，至此交易完成。

　　■風(fēng)險(xiǎn)分析： 　

　　在本案例中，業(yè)主張先生須先還清其在建行的剩余18萬(wàn)元房屋按揭貸款，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶。而購(gòu)方孫女士需申請(qǐng)貸款并由銀行提前放貸才能為張先生還清其在建行的貸款，而此時(shí)孫女士的房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過(guò)程中就出現(xiàn)了以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、張先生在建行的貸款由孫女士還清后，突然改變主意，拒絕過(guò)戶。

　　2、孫女士拒絕還貸。

　　3、浦發(fā)銀行不同意提前放貸。

　　4、交易完成后張先生無(wú)法順利拿到剩余房款。

　　5、交易完成后孫女士無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。

　　轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過(guò)戶之后才放貸給業(yè)主，以支付購(gòu)方的購(gòu)房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無(wú)法進(jìn)行二次抵押，因此需要先發(fā)放筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。所以只有選擇正規(guī)大型的房屋中介，才能完成，因?yàn)檫@樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。

　　■轉(zhuǎn)按揭具體操作流程：

　　1、購(gòu)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)賣(mài)合同，并事先確認(rèn)購(gòu)方有無(wú)還貸能力。

　　2、在銀行同意購(gòu)方貸款的情況下，選擇申請(qǐng)同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注：賣(mài)方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按）。

　　3、購(gòu)方向銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費(fèi)用，包括擔(dān)保費(fèi)用（銀行正常放款時(shí)間為過(guò)戶后三個(gè)工作日內(nèi)）。銀行通常都會(huì)指定其認(rèn)可的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項(xiàng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為購(gòu)方放完貸款后，如果發(fā)生賣(mài)方違約或者購(gòu)方違約，導(dǎo)致該房屋無(wú)法成交，則由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費(fèi)用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時(shí)，賣(mài)方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)簽署出售承諾書(shū)，而購(gòu)方需向銀行出具擔(dān)保委托書(shū)。

　　4、在轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)通過(guò)銀行審核后（審核通常需要五個(gè)工作日），且銀行確認(rèn)可以去還貸的當(dāng)日，購(gòu)方申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。

　5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機(jī)構(gòu)為賣(mài)方辦理注銷抵押登記事項(xiàng)。

　　6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門(mén)過(guò)戶。

　　7、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后交給購(gòu)方。

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