隨著住房梯級消費的形成，很多按揭中的商品房也已逐漸進入二手房市場。到目前為止，北京市商品房存量房約100萬套，其中處在按揭還款階段的房屋約占60％，即60萬套。這樣的房子究竟如何交易？轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)到底如何操作？可能存在哪些風(fēng)險？針對很多讀者已經(jīng)或可能遇到的這些問題，我們請“我愛我家”的專業(yè)人士舉例來說明。

　張先生今年6月由于急需一筆資金周轉(zhuǎn)生意，愿意把在亞運村小營附近的一套貸款27萬元的商品房以低價出售，但是該房屋在建行的貸款仍有18萬元沒有還清。孫女士看中張先生這套房子，但是孫女士也需要通過按揭貸款方式購房。

　　雙方通過“我愛我家”簽訂了房屋購賣合同，同意以30萬元的價格成交該套房屋。孫女士先期支付10萬元作為購房頭付款，然后業(yè)主張先生前往建行辦理“按揭變更”手續(xù)，即申請?zhí)崆斑€款。同時由“我愛我家”做擔(dān)保，孫女士申請在浦東發(fā)展銀行辦理了20萬元的二手房按揭貸款，其中18萬元支付給建設(shè)銀行用于張先生提前還貸解除抵押。其后業(yè)主張先生與該中介公司辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證。

　　待過戶成功，將孫女士向浦東發(fā)展銀行申請的20萬元貸款中剩余款2萬元交予張先生?！拔覑畚壹摇睘閷O女士領(lǐng)取到新的房產(chǎn)證后抵押并登記，然后將房產(chǎn)證交予孫女士，至此交易完成。

　　■風(fēng)險分析： 　

　　在本案例中，業(yè)主張先生須先還清其在建行的剩余18萬元房屋按揭貸款，才能進行房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。而購方孫女士需申請貸款并由銀行提前放貸才能為張先生還清其在建行的貸款，而此時孫女士的房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)尚未辦理。因此，在轉(zhuǎn)按揭過程中就出現(xiàn)了以下幾種風(fēng)險：

　　1、張先生在建行的貸款由孫女士還清后，突然改變主意，拒絕過戶。

　　2、孫女士拒絕還貸。

　　3、浦發(fā)銀行不同意提前放貸。

　　4、交易完成后張先生無法順利拿到剩余房款。

　　5、交易完成后孫女士無法順利拿到房產(chǎn)證。

　　轉(zhuǎn)按揭貸款手續(xù)與普通的二手房按揭貸款手續(xù)的不同之處，在于普通的二手房按揭貸款，銀行都是在房產(chǎn)辦理完過戶之后才放貸給業(yè)主，以支付購方的購房款。但是在轉(zhuǎn)按揭的案例中，由于業(yè)主的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進行二次抵押，因此需要先發(fā)放筆貸款，用于還清業(yè)主的貸款，取得房產(chǎn)證并解除抵押才能進行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。所以只有選擇正規(guī)大型的房屋中介，才能完成，因為這樣的中介與銀行之間保持著良好的協(xié)作關(guān)系，并且在轉(zhuǎn)按揭交易中能夠幫助業(yè)主、客戶及銀行三方面避免以上可能發(fā)生的各種風(fēng)險，起到很好的協(xié)調(diào)和保證作用。

　　■轉(zhuǎn)按揭具體操作流程：

　　1、購賣雙方簽訂購賣合同，并事先確認購方有無還貸能力。

　　2、在銀行同意購方貸款的情況下，選擇申請同行轉(zhuǎn)按或者跨行轉(zhuǎn)按（注：賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉(zhuǎn)按或者同支行轉(zhuǎn)按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉(zhuǎn)按）。

　　3、購方向銀行申請轉(zhuǎn)按揭并提交相關(guān)材料及支付相關(guān)費用，包括擔(dān)保費用（銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內(nèi)）。銀行通常都會指定其認可的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)為該筆提前發(fā)放的款項承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。即在為購方放完貸款后，如果發(fā)生賣方違約或者購方違約，導(dǎo)致該房屋無法成交，則由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)按揭貸款中的擔(dān)保費用由此產(chǎn)生，數(shù)額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。同時，賣方需向銀行、擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)簽署出售承諾書，而購方需向銀行出具擔(dān)保委托書。

　　4、在轉(zhuǎn)按揭申請通過銀行審核后（審核通常需要五個工作日），且銀行確認可以去還貸的當日，購方申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。

　5、辦理完結(jié)還貸手續(xù)，由擔(dān)保公司或者中介機構(gòu)為賣方辦理注銷抵押登記事項。

　　6、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在擔(dān)保公司或中介機構(gòu)陪同下去房管部門過戶。

　　7、由擔(dān)保公司或中介機構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項權(quán)利證書后交給購方。

來源：北京日報

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