76.以違法建筑設(shè)定抵押的，抵押是否有效？

　　以法定程序確認(rèn)為違法的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。

　　77.公用設(shè)施如大堂、設(shè)備層、小區(qū)會(huì)所等能否單獨(dú)辦證，能否抵押？

　　公用建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，大堂、設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層屬于公用建筑面積，無(wú)論是否已分?jǐn)傇跇I(yè)主的購(gòu)房面積中，都不能單獨(dú)辦證。

　　小區(qū)會(huì)所能否辦證，根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同書的相關(guān)約定及未分?jǐn)偯娣e等依據(jù)予以確定。

　　房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會(huì)所已單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨(dú)辦證，因此不能抵押。

　　78.辦理了抵押登記的物業(yè)，房地產(chǎn)登記部門能否接受法院的查封？

　　較高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第102條的規(guī)定，人民法院對(duì)抵押物、留置物可以采取財(cái)產(chǎn)保全措施，但抵押權(quán)人、留置權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

　　根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)登記部門可以接受法院查封已抵押的物業(yè)。

　　79.企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓，可否辦理抵押登記？

　　《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得抵押。

　　如果企業(yè)辦學(xué)的學(xué)校教學(xué)樓是屬企業(yè)所有并依法登記在企業(yè)名下的，可以抵押。

　　80.夫妻雙方其中一方將房地產(chǎn)與另一方，在辦理房地產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)讓時(shí)是否還須另一方同意？

　　（1）我國(guó)法律規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，但雙方另有約定的除外。

　?。?）夫妻雙方其中一方將房地產(chǎn)與另一方，如已辦理與手續(xù)并依法登記在一方名下時(shí)，抵押或轉(zhuǎn)讓不須另一方同意。

　　81.民間借貸能否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

　　民間借貸是指自然人之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　82.企業(yè)間借貸可否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

　　我國(guó)的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進(jìn)行融資行為，企業(yè)間以房地產(chǎn)抵押借款的，不能辦理抵押登記。

　　83.對(duì)行政劃撥或減免地價(jià)的協(xié)議用地，抵押權(quán)人依法處分該房地產(chǎn)時(shí)，如何辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？

　　行政劃撥或減免地價(jià)的房地產(chǎn)必須經(jīng)過批準(zhǔn)并且補(bǔ)交地價(jià)后，才能辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　84.對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

　　房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已批準(zhǔn)預(yù)售的房地產(chǎn)。

　　85.國(guó)家行政機(jī)關(guān)能否以其房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供擔(dān)保？

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，各級(jí)行政機(jī)關(guān)不得為企事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供擔(dān)保，因此不能辦理抵押登記。

　　86.借款期限屆滿時(shí)，房地產(chǎn)登記部門能否逕為注銷抵押登記？

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十二條的規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限屆滿，不等于債權(quán)消滅及抵押權(quán)消滅，因此，在抵押雙方當(dāng)事人未申請(qǐng)注銷抵押登記的情況下，登記部門不予逕為注銷抵押登記。

　　六、查封登記87.什么是正式查封？什么是預(yù)查封？正式查封是指人民法院依法對(duì)已辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，且權(quán)利人明確的房地產(chǎn)的查封。

　　人民法院依法對(duì)下列未進(jìn)行房地產(chǎn)所有權(quán)登記的房地產(chǎn)的查封是預(yù)查封：

　?。?）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

　　（2）被執(zhí)行人購(gòu)購(gòu)的辦理了商品房預(yù)售合同備案手續(xù)的房屋；

　?。?）被執(zhí)行人購(gòu)購(gòu)的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記，但被執(zhí)行人未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書的房屋。

　　88.正式查封與預(yù)查封的期限是多少？

　　正式查封與預(yù)查封的期限較長(zhǎng)為二年；期限屆滿可以續(xù)封，每次續(xù)封的期限為一年；確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高端人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。查封期限屆滿未辦理續(xù)封手續(xù)的，房地產(chǎn)登記部門逕為注銷查封。

　　89.什么是輪候查封登記？

　　兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門為頭先達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來(lái)辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房地產(chǎn)已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。

　　90.輪候查封登記的順序如何確定？

　　輪候查封登記的順序按照人民法院達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。（未完待續(xù)）

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