去年12月份，裴先生以62萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)下了東川路一套室內(nèi)面積為124平方米的二手房，裴先生原打算利用老東山的“名校效應(yīng)”，轉(zhuǎn)手將該房子賣出，賺取其中差價(jià)。

可是，國(guó)家房產(chǎn)政策一直疑團(tuán)重重，裴先生在地產(chǎn)中介掛牌后一直沒有找到一個(gè)合適的價(jià)位轉(zhuǎn)讓。

　　今年6月1日，房產(chǎn)新政正式實(shí)施：轉(zhuǎn)讓購(gòu)購(gòu)兩年內(nèi)的（不包含兩年）的房產(chǎn)，須以房?jī)r(jià)全額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅，購(gòu)144平方米以上的房子，須交納3%的契稅。一些媒體報(bào)道的時(shí)候把契稅加在賣家身上，契稅應(yīng)該是由購(gòu)家交的，當(dāng)然，實(shí)際操作當(dāng)中，契稅和營(yíng)業(yè)稅有時(shí)候會(huì)轉(zhuǎn)嫁給另一方，這便是另一個(gè)話題。賣出“非普通住房”還要交土地增值稅：（轉(zhuǎn)讓收入－上手購(gòu)入價(jià)）×適用稅率。在新政實(shí)施以后，二手房交易的稅費(fèi)占到房款的10%左右，而以前的稅費(fèi)只占房款總額的5%左右。

　　據(jù)悉，自從國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)自用普通住宅，實(shí)行減半征收契稅以來(lái)，廣州市一般按房?jī)r(jià)1.5%的標(biāo)準(zhǔn)向購(gòu)樓者征收交易契稅，對(duì)別墅則作為“高端住宅”征收3%的交易契稅。但，三項(xiàng)新政策的實(shí)施改變了這個(gè)游戲規(guī)則。當(dāng)然，國(guó)家對(duì)于個(gè)人二手住房交易所得繳個(gè)稅也有優(yōu)惠政策。主要有兩種情況可享稅收優(yōu)惠：一是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)稅；二是對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。

　　裴先生將他這套接近二十年樓齡的“豪宅”細(xì)細(xì)計(jì)算了下：去年年底購(gòu)入這套房子的時(shí)候的購(gòu)入支付費(fèi)用是：

　　契稅（評(píng)估價(jià)的1.5%）＋印花稅（合同價(jià)的0.05％）＋過戶登記費(fèi)（50元）＋查檔費(fèi)（50元）＋印花費(fèi)（5元）＋中介費(fèi)2％左右＝22115元（非按揭）。

　　裴先生打算以70萬(wàn)轉(zhuǎn)手賣出去，按房產(chǎn)新政的標(biāo)準(zhǔn)，裴先生計(jì)算了下該付的稅費(fèi)，應(yīng)交稅費(fèi)居然高達(dá)67125元。轉(zhuǎn)讓成本＝繳納營(yíng)業(yè)稅＋印花費(fèi)＋個(gè)人所得稅＋土地增值稅，裴先生將這幾個(gè)稅分開，計(jì)算結(jié)果如下：

　　營(yíng)業(yè)稅（包括城建費(fèi)、教育費(fèi)附加）＝700000元×5.5％＝38500元；

　　印花稅：700000元×0.5‰＝350元；

　　個(gè)人所得稅：﹛（賣出價(jià)－購(gòu)入價(jià)）－印花稅﹜×20%＝（80000元－350元）×20%＝15930元；

　　土地增值稅：﹛賣出價(jià)－扣除項(xiàng)目金額之和（購(gòu)入價(jià)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、印花稅）﹜×30%＝﹛700000元－（620000元＋38500元＋350元）﹜×30%＝12345元；

　　營(yíng)業(yè)稅＋印花稅＋個(gè)人所得稅＋土地增值稅＝38500元＋350元＋15930元＋12345元＝67125元。轉(zhuǎn)讓成本占到了總房?jī)r(jià)的9.6%！如此高的交易費(fèi)用，使得裴先生交易這套房子根本上無(wú)利可圖。因?yàn)椋杖耄冻觯剑ㄙu出價(jià)－購(gòu)入價(jià)）－（購(gòu)入費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓成本）＝（700000元－620000元）－（22115元＋67125元）＝－9240元。

　　面對(duì)這樣的計(jì)算結(jié)果，裴先生看到那個(gè)負(fù)號(hào)的時(shí)候當(dāng)場(chǎng)就愣住了，在重稅“圍剿”下，短期轉(zhuǎn)手賣出看來(lái)并沒有利潤(rùn)可圖。但手中的房產(chǎn)投資總不能虧了吧，那就和當(dāng)初投資房產(chǎn)的初衷逆道而行了。于是，裴先生不得不轉(zhuǎn)變思路。

　　裴先生自居的房子月供大概2500元，家庭固定收入每月基本在16000元左右，這個(gè)放貸的價(jià)格對(duì)裴先生來(lái)說沒有什么問題，加上也沒什么家庭負(fù)擔(dān)，自己的資金面還算寬裕，前期的投資沒有必要浪費(fèi)，所以東川路這套二手房并不急賣。于是，裴先生打算不如先出租，靜觀市場(chǎng)變化。

　　由于這個(gè)地段較好，房屋面積也算大，所以租金可以達(dá)3000元一個(gè)月。房產(chǎn)新政后，房屋出租人應(yīng)繳納的費(fèi)用分1000元以下和1000元（含1000元）以上兩種，裴先生的房子租金應(yīng)該屬于后者，對(duì)于1000元以上的租金應(yīng)繳納的費(fèi)用是：五月一日正式實(shí)施《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》，登記手續(xù)費(fèi)八十元(只交一次，在這里不計(jì)其中),印花稅(租賃雙方交),租賃稅10%。其中印花稅是：月租金×0.1％房產(chǎn)稅，月租金×4％營(yíng)業(yè)稅，月租金×3%城建稅，營(yíng)業(yè)稅×1%教育附加稅，營(yíng)業(yè)稅×3%個(gè)人所得稅，租金收益（租金收入扣除相關(guān)稅費(fèi)）×1%，所以，裴先生的房子一個(gè)月算下來(lái)，需要繳納的稅費(fèi)是：302.25元。這樣，每個(gè)月有2697.75元的收入，以租代售，在沒有尋找到一個(gè)好的價(jià)格出售的時(shí)候也是一種辦法。

　　裴先生并不急著將手中的房產(chǎn)變現(xiàn)，除了因?yàn)樗呢?cái)務(wù)狀況并不窘迫，還因?yàn)樗礈?zhǔn)了東川路這個(gè)地段的樓價(jià)抗跌能力和活躍的租賃市場(chǎng)。雖然東山區(qū)和越秀區(qū)兩區(qū)合并，但該區(qū)特殊的教育強(qiáng)勢(shì)資源正是維持該區(qū)樓盤價(jià)格穩(wěn)步上升的內(nèi)在原因。從2005年的房?jī)r(jià)上漲情況來(lái)看，由于東山區(qū)樓盤較少，部分二手房的價(jià)格已經(jīng)趕超天河區(qū)商品房的價(jià)位，沒有偏離房產(chǎn)投資的正常水平，升值空間極大。在投資房產(chǎn)時(shí)，投資者得認(rèn)識(shí)到兩點(diǎn)，房地產(chǎn)投資收益是兩方面的，一是投資物業(yè)的升值，二是租賃的回報(bào)。雖然裴先生這套房子現(xiàn)在出售是虧本的，但可以轉(zhuǎn)為租賃，以尋找升值機(jī)會(huì)，當(dāng)房產(chǎn)政策不利于自己投資時(shí)，選擇“以柔克剛”, 有動(dòng)有靜、有柔有剛，有快有慢，有急有緩，有順勢(shì)發(fā)力，以太極拳的原理應(yīng)對(duì)房產(chǎn)新政。

　　但是，裴先生自己也坦言，短期內(nèi)不知道這套房子能否賣個(gè)好價(jià)錢，因?yàn)槭覂?nèi)面積達(dá)124平方米，剛好符合新政下的“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)購(gòu)家在考慮購(gòu)購(gòu)這套房子的時(shí)候肯定更多的是持觀望態(tài)度，畢竟3%的契稅確實(shí)給的樓房造成了不小的影響。

　　在新政的影響下，投資房產(chǎn)和商鋪可圖的利潤(rùn)空間都有下降趨勢(shì)，但商鋪沒有和一般住宅一樣有折舊的威脅，通常投資價(jià)值較穩(wěn)定，廣州現(xiàn)在商鋪的率平均在7%－8%之間徘徊，而在一些較成熟的商務(wù)圈，商鋪的投資價(jià)值更大；隨著“住宅禁商”的出臺(tái)，乙級(jí)或丙級(jí)的寫字樓租價(jià)趨于穩(wěn)定，空置率有所下降，可以說新政的這條規(guī)則的出臺(tái)正是熱捧了低檔寫字樓。裴先生表示，他未來(lái)投資地產(chǎn)的趨勢(shì)會(huì)考慮轉(zhuǎn)向這兩個(gè)板塊，但是，房產(chǎn)投資的復(fù)雜性和操作難度也在日益顯露出來(lái)，在投資地產(chǎn)時(shí)不得不考慮風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　房產(chǎn)新政出臺(tái)，賣房加稅后怎么投資房產(chǎn)，該選擇哪個(gè)板塊確實(shí)是值得斟酌的問題，畢竟，房產(chǎn)的投資是筆較大的開支，沒有選擇好的投資方式只能落得“血本無(wú)歸”。在宏觀政策打擊“炒樓”的背景下，投資者要選擇好合適自己的投資方式，或者，蓄勢(shì)待發(fā)更為穩(wěn)妥。

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