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注冊會計師理財親歷:合理搭配購房賺錢都不誤

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 485 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2004年,姚雷(化名)貸款20萬元10年期購一套商品房,按照較初的打算,兩年內(nèi)購置套房產(chǎn),孰料,房貸利率卻一路上揚。他說,5年期以上貸款利率由5.31%調(diào)高至6.12%,調(diào)高0.81個百分點,調(diào)整前后每月多還80.74元,還款本身不是壓力,不過,卻沒了之前的勁頭。

  此前,姚雷規(guī)劃,家庭收入不錯,也有了一定的積蓄,而且購購套房產(chǎn)貸款額度不高,年限不長,購房后銀行還有20萬元人民幣的存款。按照姚雷的規(guī)劃,經(jīng)過兩年的積累和投資收益,到2006年年初,又可以考慮購進套房產(chǎn)。姚雷始終認為,只要合理搭配投資比例,就可以實現(xiàn)穩(wěn)定收益。

  據(jù)他介紹,他曾經(jīng)有兩套關(guān)于債券、股票二者搭配投資的理想方案。他較早采用的方法是將投資資金分為兩部分,分別購購股票和債券。譬如,將10000元資金分別投資于債券和股票(兩者各占50%),并將股票的固定金額確定為5000元,當(dāng)股票市價超過固定金額20%時出售股票購購債券,低于固定金額10%時出售債券購購股票,否則,就不做調(diào)整。

  姚雷解釋道,其實這就是“逢低購進,逢高賣出”的道理。在正常情況下,由于股價波動比債券波動大,理論上是能夠獲得較高收益的。但是,姚雷經(jīng)過一段時間的“實踐”后,卻發(fā)現(xiàn)這種方式存在很大的缺陷,它不適用于持續(xù)上漲或下跌的股票。其中道理很簡單,假如所購購的股票價格持續(xù)上升,一旦超過總市值的固定金額,就要出售部分股票,反而失去了持續(xù)上升中這部分股票可得到的收益。反之,在股價持續(xù)下跌中,不斷地出售債券來購購股票,也會造成不必要的損失。

  之后,姚雷改變了策略。還是以10000元投資于股票和債券為例,按照50∶50比例投資,如果當(dāng)月股價總額上升10%(或下降10%),變賣股票來購債券(或賣出債券購股票),使兩者總額之比一直維持在50∶50。姚雷表示,其實債券和股票的具體比例為多少不重要,可以依據(jù)不同情況來確定,可以是20∶80,也可以是80∶20,這取決于每個人對風(fēng)險和收益的預(yù)期。

  實際上,這個維持固定比率方法與上一個方法“同出一轍”,同樣不適用于股價持續(xù)上漲或下跌的情況,但是談起理論與實踐的結(jié)合姚雷津津樂道。

  2004年,姚雷拿出10萬元存款購購記賬式(五期)國債,該期國債期限2年,以低于票面金額的價格貼現(xiàn)發(fā)行,經(jīng)投標(biāo)確定的每百元面值發(fā)行價格為93.76元。若按照貼現(xiàn)國債利率計算公式:利率=[(面值-發(fā)行價)/(發(fā)行價×期限)]×100%來計算,姚雷此次投資的利率應(yīng)該為:利率=[(100-93.76)/(93.76×2)]×100%=3.3%。姚雷的另外10萬元存款于2004年底入市,然而,據(jù)他介紹,10萬元資金已經(jīng)縮水30%,與損失層面比較,3.3%的收益率實在是“微不足道”。

  因此,近一段時間以來,姚雷這位注冊會計師,經(jīng)常會把這樣一個“法則”灌輸給身邊的朋友:“私人資金較好考慮三分法,1/3存入銀行,1/3投資國債,1/3用于觀望?!?不過,從目前債券市場情況來看,記賬式國債各種期限券種的到期收益率全面下降,較近新發(fā)的一只一年期品種中標(biāo)利率才1.42%,比銀行一年期的實際存款利率1.80%還要低不少。

  如果不考慮利息稅,交易所國債收益率基本上都低于同期限的銀行存款利率。而在姚雷看來,眼下的記賬式國債比較適合于長期投資,甚至是持有國債到期。在他看來,如果記賬式國債價格繼續(xù)走高,到期收益率就會走低。他舉例說,譬如,2002年6月發(fā)行的020006記賬式國債,剩余期限已經(jīng)不足5年,在農(nóng)行的賣出報價在90.5元左右,到期收益率4.3%。也就是說,購購該債持有到期兌付,不管國債市場價格如何波動,可以獲得4.3%年均收益率。

  另外,從2004年的情況看,11只債券型基金中有5只虧損、3只凈值增長率低于1%。姚雷則表示,其實在2004年以前,中國債市經(jīng)歷了近7年牛市,但債券型基金卻生不逢時,當(dāng)大多數(shù)債券型基金在2003年成立后不久,就遭遇了2004年的債券市場暴跌。

  從姚雷購房到現(xiàn)在,接近一年的時間。姚雷家庭除去每月開支和月供8000元,還節(jié)余8000~9000元,再加上其他不固定收入,姚雷的家庭銀行賬戶上又有近15萬元存款。

  現(xiàn)在的姚雷也就認國債了,按他的話說,抗風(fēng)險能力削弱了!據(jù)姚雷介紹,從2005年二季度國債籌資及市場分析傳出信息,下半年國債發(fā)行擴容,將發(fā)行國債約4000億元,記賬式國債下半年有望唱“主角”。從債券收益情況看,三年期的憑證式國債收益率大概在3.4%左右,比儲蓄要高出0.77%個百分點,10萬元的投資,3年下來收益就比定期儲蓄多2000多元。

  姚雷的新計劃是,將10萬元存款分為均等的5份,分別投資5種期限的債券,每種債券占投資總額的20%。這樣,當(dāng)一年期債券到期收回本金后,再按20%的比例購進一種五年期的債券。如此反復(fù),每年都會有20%的債券到期。姚雷稱,這是滾動積累的策略。

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