索賠看清“白紙黑字”

　　【案情】2002年8月，張某購購了龍泉驛區(qū)開發(fā)的一套商品房，房屋交付時間約定為2003年6月30日前，合同總價款12萬元。合同約定，房屋交付后80天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，如開發(fā)商逾期不能辦理，則由開發(fā)商向張某支付相當(dāng)于總房價款的違約金，張某并有權(quán)退房。然而，開發(fā)商直至2003年10月底才交付房屋。至今開發(fā)商不僅沒有支付逾期交房的違約金，且產(chǎn)權(quán)登記也不能辦理。張某雖然多次找到開發(fā)商要求協(xié)商解決，但至今沒有結(jié)果。

　　【律師點評】四川致高律師事務(wù)所副主任林方平律師認(rèn)為，張某與開發(fā)商簽訂的購房合同依法成立并有效，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)切實履行，違約者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商逾期交付房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。張某目前追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，尚在訴訟時效之內(nèi)，應(yīng)能得到支持。至于張某要求開發(fā)商承擔(dān)未能如期辦理產(chǎn)權(quán)登記的合同約定的違約責(zé)任，該約定有無效力或是否過高則有待根據(jù)實際情況予以分析考慮。張某也稱，正因為在該開發(fā)商如此約定下，他才放心購房。因此，即便該約定有效，也應(yīng)視張某因未能如期辦理產(chǎn)權(quán)登記而造成的損失來確定。較高人民法院相關(guān)司法解釋作了如此規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失的百分之三十為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少?！?p>　　業(yè)主不還按揭成被告

　　【案情】王先生通過銀行按揭貸款，在城南某購物購下一間商鋪。但在離購物承諾的開業(yè)日期還有1個月時，王先生被告知開發(fā)商追加的資金不能及時到位，購物開業(yè)會推遲6個月。之后，購物再次聲稱由于種種原因無法正常開業(yè)，并無限期拖延。王先生和其他商鋪業(yè)主與開發(fā)商進(jìn)行交涉未果。由于此期間王先生一直拖欠銀行的按揭款，銀行將王告上法庭，要求償還拖欠的借款本息，并提前償付尚未到期的借款本息。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，購物單方面違反承諾的開業(yè)日期屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王先生可在開發(fā)商不能如期交付房屋時，給予其3個月的催告期，催告期后仍不交付，可以行使解除合同權(quán)，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。

　　王先生和銀行之間還存在借貸關(guān)系，是相對獨立于購房購賣的法律關(guān)系，因此銀行依據(jù)還款規(guī)定起訴王先生是合法的。王先生可以依據(jù)《商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干意見》有關(guān)規(guī)定向法院起訴開發(fā)商，并把銀行追加為第三人，行使解除合同權(quán)，要求開發(fā)商賠償造成的損失，償還銀行欠款及利息。

　　天臺成空頭支票

　　【案情】“購房即天臺！”杜先生正是被這則廣告打動才購購了××花園的一套住房，該房產(chǎn)商的廣告和現(xiàn)場銷售人員均明確表示，購購頂層房屋即附天臺。可是，當(dāng)杜先生拿到房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)證上并未標(biāo)注天臺面積。他當(dāng)即就此向開發(fā)商提出質(zhì)疑，開發(fā)商此時卻突然改口說“天臺是沒有產(chǎn)權(quán)的！不可能寫進(jìn)你的房產(chǎn)證”。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所作的說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　房屋設(shè)計遭變更

　　【案情】張先生購購了一套位于二環(huán)路外的新房，購房合同中附有房屋平面圖,并約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、設(shè)計單位同意的戶型設(shè)計變更出賣人應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)書面通知購受人；購受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知購受人的，購受人有權(quán)退房?！?個月后，張先生在看房時發(fā)現(xiàn)，原有設(shè)計的主臥衛(wèi)生間沒有了，他立即向開發(fā)商提出質(zhì)疑。開發(fā)商稱原設(shè)計存在一定問題，設(shè)計單位要求變更設(shè)計，他們并無責(zé)任。

　　【律師點評】四川泓森律師事務(wù)所余燕律師認(rèn)為，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定，本案中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購受人的，購受人有權(quán)退房；購受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商變更房屋設(shè)計（減少衛(wèi)生間），卻未通知房屋購受人張先生，依法張先生有權(quán)退房，并可要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　逾期交房理應(yīng)賠償

　　【案情】劉女士在2003年簽下了新房購房合同，合同約定開發(fā)商于2004年7月交房。2004年5月，開發(fā)商打電話通知劉女士，該住房需作裝修設(shè)計的調(diào)整，要推遲兩個月交房。直至11月20日，劉女士才拿到她的新房，而這已超出合同規(guī)定的交房時間110余天。劉女士要求房產(chǎn)公司按照合同規(guī)定予以賠償，但開發(fā)商以已征得業(yè)主同意為由拒絕賠償。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為，房產(chǎn)商應(yīng)該承擔(dān)合同約定延期交房的違約金或賠償金。雖然劉女士同意延期兩個月，但并沒有同意免除房產(chǎn)商違約應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于延期交房的賠償問題，購賣合同雙方有約定的按約定賠償，沒有約定的，較高人民法院的司法解釋也規(guī)定得很明確具體：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　無效面積就別算產(chǎn)權(quán)

　　【案情】屈先生一次性付款購購了一套6樓的住房。但在交房時屈先生發(fā)現(xiàn)，該房屋底層的一根鋼筋大梁吊得非常低，距離地面只有1.3米，人在下面無法正?；顒樱@大梁下的面積也被計入了房屋的產(chǎn)權(quán)面積。屈先生表示，部分房屋面積不能正常使用，開發(fā)商卻故意隱瞞真相，欺詐購房者，于是將開發(fā)商告上了法庭。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，按照相關(guān)規(guī)定，房屋室內(nèi)投影面積低于2米的不算入實際面積。因此，該開發(fā)商將住房大梁下的面積計入房屋產(chǎn)權(quán)面積的做法，是不合理的。購房者可向房屋面積測繪部門申請，對房屋的實際面積進(jìn)行重新測量。然后，要求開發(fā)商將超出面積的房款予以返還。

　　維修金莫名漲價

　　【案情】李女士購購一套建筑面積為147.95平方米的房屋。按照國家政策規(guī)定，李女士應(yīng)付維修基金3254.90元。但開發(fā)商實收住房維修基金4699元，比應(yīng)付款項多收1400余元。后李女士多次與該公司聯(lián)系退款事宜，均無果而終。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，房屋維修基金屬專項資金，?？顚Ｓ?，只能用于房屋維修，用完再征收；非電梯住宅的專項維修金征收比例應(yīng)為房款總額的2%，電梯住宅的征收比例則為2.5%。如果實收維修基金超出總房價的規(guī)定征收比例，李女士可與開發(fā)商先行協(xié)商；如協(xié)商不成，可以通過訴訟（或仲裁）程序達(dá)到維權(quán)目的。

　　面積縮水開發(fā)商不退房

　　【案情】郝先生去年購購了一套商品房，購房合同中簽訂的房屋面積是98平方米。但在交房時他卻意外發(fā)現(xiàn)，房屋面積縮水了近10平方米。郝先生立即找到開發(fā)商交涉，開發(fā)商表示愿意將縮水面積的房款退還，但不同意郝先生提出的退房要求。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，商品房合同面積與實測面積存在誤差，主要表現(xiàn)在期房在交付使用時，房屋的使用面積縮小，使用率降低；另一種則是建筑面積增大，開發(fā)商要求購房人補交增房款。此糾紛產(chǎn)生的原因，主要是由于合同約定不清。按照相關(guān)的法律法規(guī)，商品房合同面積與實測面積的誤差在3％以內(nèi)屬于正常。如實際使用面積與合同約定面積超出了3%，購房者可要求開發(fā)商退房。

　　合同簽訂后，購房者較關(guān)心的莫過于何時能搬進(jìn)自己的新家。這個時候可能面臨的問題，應(yīng)是開發(fā)商遲遲不交房，或是為趕施工進(jìn)度使房屋質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)差錯。那么，購房者可抽出時間，多到項目施工工地上轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看房子究竟蓋到了幾樓；再對照合同，查查開發(fā)商是否將約定內(nèi)容一一履行到位。如此這般，購房者便及時起到了對開發(fā)商的合理監(jiān)督作用，并保障了自身利益。

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