北京人購房頭先是要體現(xiàn)一種“豪氣”，一種身份與地位；上海人購房更多地是體現(xiàn)一種投資策略；而廣州人購房，則不僅要購購一個住的地方，更要購一種生活方式，一種健康的生活方式。這就是京滬穗三地房地產(chǎn)市場的“地方差異”。

　　北京樓市講究“豪華氣派”

　　“根下，天子腳下”，根深蒂固的傳統(tǒng)觀念，造成北京消費者在購房時，可以不強求浪漫愜意，但一定要時尚氣派。例如建筑要宏偉、戶型要“宏大”，會所要豪華高端，甚至售樓部也很在乎是否時尚氣派。

　　北京的豪宅經(jīng)常配設(shè)豪華裝修，由于氣派，可以賣出令廣州同行為之“咋舌”的高價。例如位于北京建內(nèi)的高端公寓貢院6號，外表看起來平淡無奇，但里面的裝潢卻極盡 ，所有裝修及家具全采用高端品牌，配有金銀箔墻身、百年榆木地板、整張馬駒皮縫制而成的茶幾及各類豪華現(xiàn)代化設(shè)備。自然，其售價也極顯“豪氣”——每平方米4萬元！而在廣州，只有位居地王二沙島內(nèi)的超豪別墅才能賣出每平方米2萬元以上之價。

　　裝修豪華配設(shè)高端只是北京消費者講究豪華氣派的一個方面，北京市場在追求戶型方面更是令各地同行無法“媲美”。以北京朝陽MEN為例，該樓盤70多平方米的單位竟然只是個單身公寓，而120平方米居然設(shè)計為1房1廳！貢院6號307平方米的建筑面積、244平方米的套內(nèi)面積，也只做4房2廳；至于北京GOLF公寓，幾乎都是300多平方米的4房單位。

　　在廣州、上海，戶型面積大都在80—110平方米之間，90平方米的戶型多已是三房單位，相對北京樓盤而言，廣州、上海的樓房充其量只能算是一個“鳥籠”！北京戶型之大不僅令廣州、上海同行咋舌，更令南京、武漢等城市的同行備感 ，認(rèn)為是“鋪張浪費”。

　　面積大裝修高端豪華氣派，當(dāng)然是以“重金”為支撐，據(jù)對北京157個在售樓盤的調(diào)查顯示，每平方米售價在1萬元以上者便高達76個，8000元—10000元的樓盤有56個，而經(jīng)濟適用的只有25個樓盤，反差如此強烈，令人咋舌。

　　追求高端比拼豪華，重視“氣勢”，是北京樓市與其它城市樓市之間的差別。而建筑精致的廣州樓盤會被北京消費者所不屑，只因廣州樓盤缺乏宏勢與氣派，顯得“小家子氣”。因此，在北京開發(fā)樓盤，可以不求精致甚至可以做得粗糙，也可以不講通風(fēng)透氣，但一定要重視大房大戶型，而且一定要追求豪華氣派。

　　廣州樓市強調(diào)“生活愜意”

　　與北京市場重“氣勢”講派頭不同，廣州消費者更看重的是“形”，即樓房居所的結(jié)構(gòu)朝向、實用率、容積率甚至樓宇之間的間距，強調(diào)的是生活的健康、舒適與愜意。

　　廣州購房者要求住得舒服愜意，因此的園林景觀與小區(qū)配套必不可少。近年來，廣州購房者對樓盤小區(qū)園林環(huán)境與配套的要求越來越高，以致高端時尚的單體樓難以賣得售價，而擁有小區(qū)園林配套的樓盤卻大為走俏。目前在廣州，甚至連老城區(qū)內(nèi)的樓盤也千方百計地辟出一塊綠化地營造一個小區(qū)園林景觀。然而在北京，雖然近年來大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，但小區(qū)園林景觀配套卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)難比廣州樓盤，小區(qū)景觀綠化配套業(yè)已成為廣州樓市有別于國內(nèi)其它城市的地方特色。

　　廣州樓盤大都是一梯三戶或三梯八戶，或者一梯二戶甚至一梯一戶(例如金碧華府)，一梯四戶尤其是一梯五六戶以上者極為少見；而且，廣州樓盤每層戶數(shù)普遍不多，一層八戶已是“極限”，但在北京，一梯四戶甚至十戶八戶的樓盤比比皆是而且頗為走俏，一層多戶的現(xiàn)象更極為普遍，購房者也絲毫沒有嫌棄，倘若放在廣州市場銷售肯定不如意。

　　嶺南建筑特色之一是在房屋內(nèi)設(shè)置“天井”，例如南沙濱?；▓@別墅便有此設(shè)置，其作用是為了強化通風(fēng)采光效果。而一些樓盤例如華南碧桂園翠宏臺與中?？党巧踔廖挥跒I江東某豪宅則用“入室花園”來提升房屋的“綠化率”與舒適度。圍合結(jié)構(gòu)樓盤在廣州很不受歡迎。

　　去年突如其來的一場“非典”風(fēng)波，給廣州房地產(chǎn)市場帶來了極大的震撼，“健康住宅”開始受到廣州購房者的熱切追捧。在看樓過程中，大至園林、軟硬件配套，小至樓間距、容積率、樓體的進深、戶內(nèi)的自然通風(fēng)狀況等，購家都問得特別仔細(xì)。如今在廣州，僅有綠化地已不足以滿足購家對健康住宅的要求。除了對樓盤小區(qū)綠化環(huán)境配套設(shè)施等硬件條件特別重視外，廣州購房者甚至開始將目光轉(zhuǎn)向“軟件”配套上，例如在樓盤小區(qū)內(nèi)增加一些健康保健設(shè)施，在室內(nèi)增設(shè)負(fù)離子發(fā)生器，在會所增加醫(yī)療體檢、與附近醫(yī)院設(shè)立業(yè)主保健咨詢系統(tǒng)以及提供“家庭醫(yī)生”上門服務(wù)等。

　　因此，在廣州開發(fā)樓盤，可以不追求豪華不講氣派，但一定要注意戶型設(shè)計，強調(diào)通風(fēng)采光，重視樓盤綠化環(huán)境小區(qū)配套甚至健康因素。

　　上海樓市重視“投資價值”

　　有上海同行到廣州樓盤“踩盤”，他看到一些擁有綠化地，尤其是擁有噴泉、泳池、人工湖等小區(qū)景觀配套的廣州樓盤大肆走俏備受市場追捧時頗感詫異：“難道購房者不知道這些東西今后的維護費用都要自己來承擔(dān)嗎？”這其實是精明的上海購房者與追求舒服愜意的廣州購房者的差別。

　　目前上海市總面積為6340平方公里，卻居住著1700萬人口(其中外來人口占300多萬)，人均土地面積只有北京、廣州的三分之一，上海后備土地資源也十分有限。正因此，盡管大盤開發(fā)在廣州、北京風(fēng)起云涌，但在上海卻“俏”不起來，廣州、北京數(shù)千畝甚至上萬畝的大盤比比皆是，但在上海，上千畝的樓盤已是鳳毛麟角。

　　上海樓盤不像廣州一樣追求的園林環(huán)境小區(qū)配套，土地資源稀缺只是表面原因，還有更深層次的原因。眾所周知，上海購房者中不僅有大量的“外來置業(yè)者”，更有大量的“投資客”，有購房者購房出租投資，更有購房者購房“待價而沽”。因為投資氛圍濃厚，因此很多上海購房者頭先考慮的并不是住得是否愜意舒服，反而必須計較今后所要承擔(dān)的費用。當(dāng)然，對于一般住家而言，精明的上海人也極其重視物管費中所增加的“小錢”，因為“細(xì)水長流”，數(shù)十年一算便是一筆大數(shù)目，精明的上海消費者不會不在乎。

　　在北京、上海、廣州三大城市中，北京與廣州樓價近年來一直在“跌跌撞撞”地“回歸價值”，但上海樓價多年來一直上漲。正因此，上海市是京滬穗三大城市中惟一一個政府出臺調(diào)控房價新政策的城市。據(jù)悉，在北京大量經(jīng)濟適用房被開“大奔”的富豪購購，廣州政府已停建經(jīng)濟適用房之時，而上海為切實保證中低價商品住房用地的適度供應(yīng)量，除對按政策購購的重大工程配套商品房，實行封閉式運作5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，以限制購房中的短期炒作行為外，政府還引導(dǎo)鼓勵開發(fā)商建造面積不大功能齊全的“緊湊型”住房。

　　因此，在上海開發(fā)樓盤，切莫盲目追求綠化園林景觀，不要強求住得舒服愜意，也可以不講豪華氣派，但一定要增強購房者的投資信心，突顯樓盤的“投資價值”，同時還要考慮政府對戶型與房價尤其是炒房行為的態(tài)度。

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