住了8年的房方知辦不了房產(chǎn)證

　　購了房辦不了房產(chǎn)證，購房安全得不到保障，這是消費者購房較為擔(dān)憂的事。一些消費者為房產(chǎn)證奔走多年，四處投訴上訪，但仍然沒有結(jié)果。

　　李先生1995年5月采取銀行按揭付款方式購購了位于廣州市黃埔大道的一套房子，當(dāng)初開發(fā)商承諾兩年內(nèi)辦好房產(chǎn)證，然而8年過去了才得知該房根本就不能辦理房產(chǎn)證，因為建房時是以車庫報建的，只能辦理車庫的產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商和銀行卻故意隱瞞事實。

　　廣州升恒房地產(chǎn)發(fā)展公司開發(fā)的翠湖山莊曾被評為“廣州十大明星樓盤”，孫小姐于2001年3月花80多萬元購購了此樓盤的一套商品房。按合同開發(fā)商應(yīng)于30天內(nèi)到房管局辦理登記手續(xù)，但開發(fā)商以各種借口拖延。去年下半年孫小姐才聽說，開發(fā)商因陷入巨額債務(wù)糾紛，該房子竟已在她購購前就被抵押給銀行，2001年5月因銀行追債已被法院查封。孫小姐氣憤地對記者說：“花了80多萬元血汗錢購的房竟不是自己的，我成了開發(fā)商巨額債務(wù)糾紛的犧牲品，我真是哭都哭不出來??！”

　　花了大筆血汗錢卻不能給自家房子找個合法身份，確實讓人窩火?？墒蔷烤故鞘裁丛蚴狗慨a(chǎn)證發(fā)不下來呢？廣東省消費者委員會副會長陳國樑分析指出，這頭先是因為前幾年房地產(chǎn)熱，導(dǎo)致土地一級供應(yīng)市場不夠規(guī)范。同時，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，法律法規(guī)卻相對滯后，一些開發(fā)商搞短期行為，鉆了政策的空子。

　　因此，開發(fā)商的這些不規(guī)范行為直接導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證。頭先是手續(xù)不齊全，如用地資料、報建資料不齊。前些年開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓土地，因合同糾紛一直未能辦妥用地手續(xù)，導(dǎo)致土地資源來源不清，無合法的土地使用證；部分開發(fā)商合作開發(fā)項目，因合作雙方糾紛，債權(quán)債務(wù)未能妥善解決，造成報建資料不齊全；或因違章建筑未處理，未能通過規(guī)劃驗收，無法提供建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證。

　　其次是稅費問題。由于辦理證件需繳稅費，或補交增容地價，有的企業(yè)不愿意辦理或盡可能拖延辦理產(chǎn)權(quán)登記。相當(dāng)一部分開發(fā)商則欠繳土地使用權(quán)出讓金。廣州市國土房管局曾對31家開發(fā)公司開發(fā)的80個樓盤進行的問卷調(diào)查顯示，涉及產(chǎn)權(quán)登記的問題樓盤相對集中出現(xiàn)在1993年至1998年之間，建筑面積共145.71萬平方米，其中，未繳齊土地使用權(quán)出讓金的涉及46個樓盤、建筑面積達95.7萬平方米，占調(diào)查統(tǒng)計的57.5%。

　　此外，還有來自開發(fā)商內(nèi)部的因素：個別開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)；個別企業(yè)將房屋重復(fù)銷售；開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套用房；樓盤被法院查封等。

　　購房夢未圓萬元的訂金泡了湯

　　在購房者中流傳著這樣一句話：“訂金是陷阱的開始”，意思是說只要你交了訂金就掉進了陷阱，再也不能自拔了。因為訂金交出容易、收回難，甚至有的購房者因為訂金要不回來而勉強購了自己不太滿意的商品房。

　　近期，廣東省消費者委員會就購購商品房預(yù)付訂金的問題向社會公開征集意見，沒想到消息一出，短短4天就收到消費者150多個投訴，涉及訂金金額達到130多萬元。

　　李先生今年2月在廣州市東山區(qū)淘金路某樓盤看中了一套房，簽了認(rèn)購書并交了1.1萬元訂金，當(dāng)時該公司未說明該套房的抵押情況，也未出示任何相關(guān)證件，只是約定3日內(nèi)簽訂商品房購賣合同。3日后，在李先生的一再要求下，售樓小姐出示了該樓相關(guān)證件的復(fù)印件，李先生又要求其出示預(yù)售許可證正本，但被以各種理由拒絕。他懷疑該房有問題，再三盤問下，售樓小姐承認(rèn)該房已抵押給銀行了，但承諾一個月內(nèi)可解押，李先生要求就解押訂立協(xié)議書，被拒絕，要求返還訂金也被拒絕。

　　何女士在海珠區(qū)某樓盤交了1000元誠意金并得到該樓盤的“一口價”后，交付了1萬元的訂金，并簽訂了認(rèn)購協(xié)議書，購購了該樓盤的C座704號房。按規(guī)定，何女士必須10天內(nèi)交頭期樓款和簽購賣合同。為了解樓盤情況，何女士拿該樓盤的預(yù)售證號到廣州市房地產(chǎn)管理局調(diào)查該樓盤的產(chǎn)權(quán)情況，回答是此預(yù)售證號碼上無C座，只有D、E、F座，何女士懷疑開發(fā)商有詐，不敢繼續(xù)交錢購購該樓盤，要求開發(fā)商退還訂金，但開發(fā)商解釋說預(yù)售證上的F座即是認(rèn)購書上的C座，為此何女士再到房管局要求出具F座就是C座的證明，但房管局說不會開這樣的證明。就這樣，拖了10多天后，何女士被告知超過了簽合同時間，訂金同時也被開發(fā)商沒收。

　　廣東省消委會近期專門就購房訂金問題召開了辯論會，絕大多數(shù)參與討論者認(rèn)為，目前購房訂金存在很多不利于消費者的因素，如有的開發(fā)商規(guī)定，在未簽署正式《商品房購賣合同》前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時，出售方不受任何約束，只需退還所收訂金給認(rèn)購方，而不需要做任何賠償；如認(rèn)購方在上述期限內(nèi)未能簽署《商品房購賣合同》及繳付上述各期樓款，出售方除將認(rèn)購方所付的款項沒收外，還有權(quán)將該訂購房出售，無需事先知會對方。而有的消費者則是在交了訂金后，才發(fā)現(xiàn)房子存在問題，此時開發(fā)商就以種種理由不退還訂金。這種對消費者明顯不公的訂金條例使開發(fā)商投機的空間增大。

　　廣州市房地產(chǎn)專業(yè)法律服務(wù)機構(gòu)主任程根球律師則客觀地指出，開發(fā)商收取訂金作為一種交易慣例，合情合理合法，因為開發(fā)商賣樓也是要成本的，如果消費者有意購房，交了訂金，開發(fā)商就不會再向其他消費者推銷這套房子。只是由于開發(fā)商對市場銷售行為較為熟悉，現(xiàn)行法律政策又不夠明確具體，讓開發(fā)商有了空子可鉆。

　　因此，他建議制定購房風(fēng)險提醒說明書，即開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售證的同時，也要領(lǐng)取購房風(fēng)險說明書，說明書上說明消費者可能遇到的風(fēng)險，購樓要注意的問題，然后由消費者簽名，這樣就可以視作開發(fā)商盡了告知義務(wù)。同時，應(yīng)由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定認(rèn)購書的范本，因為目前五花八門的認(rèn)購書成了不良開發(fā)商誤導(dǎo)消費者的一種手段。

　　草坪蓋起了辦公房游泳池建成了停車場

　　合同規(guī)定的交樓時間到了，可是開發(fā)商還遲遲無法把房子交給業(yè)主使用；開發(fā)商擅自改變設(shè)計，原來的大門沒了，原有的草坪、花壇變成了辦公房、商用房，游泳池變成了停車場；后期建設(shè)跟不上，燃?xì)狻㈦娫?、供水、供暖等，該通的不通，該建的沒建，嚴(yán)重影響了購房者的正常生活……

　　這種合同違約的情況已經(jīng)成了房地產(chǎn)的一大“硬傷”。記者從廣東省消委會的投訴中了解到，目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛很大程度是開發(fā)商違約造成的。

　　廣州市康王商業(yè)城號稱“全國頭創(chuàng)環(huán)球旅游式主題商城”、“東南亞**商業(yè)步行街”，可是卻因延遲交樓等問題連惹投訴。消費者黃泳欽先生在康王商業(yè)城購購了兩套商鋪，共23平方米、40多萬元，按合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2001年10月31日交樓，可開發(fā)商直到2003年3月份才交樓。交樓后，黃先生發(fā)現(xiàn)商業(yè)城的裝修標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)售合同約定明顯不符：宣傳廣告中提到的全國頭創(chuàng)商場室內(nèi)交通工具——有軌環(huán)球觀光列車不見蹤影、小火車導(dǎo)軌(供觀光小火車使用)被換成瓷磚；固定車位和臨時車場的自動收費系統(tǒng)、閉路電視實施24公里錄像服務(wù)等承諾均未兌現(xiàn)；在宣傳資料中特別介紹的異國風(fēng)情大街，變成了一行商鋪等。

　　黃先生認(rèn)為，開發(fā)商嚴(yán)重違約，延遲近1年半才交樓，給業(yè)主造成巨大損失。當(dāng)初就是因為看中合同上承諾的這些能吸引消費者并能帶來巨大商業(yè)價值的亮點才不惜高價購購商鋪的，可現(xiàn)在卻不能兌現(xiàn)。因此他要求開發(fā)商賠償延遲交樓的違約金和相關(guān)費用。

　　廣東省消委會將消費者的投訴轉(zhuǎn)給康王商業(yè)城的開發(fā)商——廣州市華康地空開發(fā)有限公司，但該公司不予重視，在多次催辦無回復(fù)后，消委會建議消費者通過法律途徑追究其合同違約的責(zé)任。據(jù)了解，目前已有80多名業(yè)主向法院提起了訴訟。

　　廣東省消委會投訴與法律事務(wù)部的有關(guān)人士告訴記者，目前消費者對合同違約可謂防不勝防，消費者對于開發(fā)商天花亂墜的承諾一定要理性對待，不可盲目輕信。

　　如何保護自己消費者要事前請律師

　　新房成了大花臉，是天花板裂縫的錯；房屋臭氣熏天，是衛(wèi)生間管道滲漏惹的禍……房屋質(zhì)量難保障成了消費者心中永遠的痛。

　　英純先生購購了某地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)的一套樓房，可交樓后沒住幾天，房屋的裝修質(zhì)量實在令人氣憤：房屋的大門門框變形、地板磚凹凸不平、墻壁滲水嚴(yán)重。英純先生找到開發(fā)商，要求他們對房屋的質(zhì)量負(fù)責(zé)。可工作人員卻不理睬。英純先生只好投訴到廣東省消委會。

　　在廣東省消委會出面調(diào)解下，這家地產(chǎn)股份有限公司才復(fù)函稱，他們一直與業(yè)主保持聯(lián)系和接觸，并積極探討處理辦法，但雙方對質(zhì)量的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一致，難以達成協(xié)議。在消委會的協(xié)調(diào)下，它們派了專業(yè)人員對房屋地板進行了重新打磨，對大門進行修整。而對于房子裂縫滲水問題，則要由專業(yè)技術(shù)部門鑒定后進行處理。

　　廣東省消委會投訴與法律事務(wù)部的工作人員告訴記者，房屋質(zhì)量的好壞一直以來都是消費者較為擔(dān)心的問題，目前相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，消費者要善于利用法律武器來維護自己的合法權(quán)益。如《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》就解決了商品房購賣糾紛中的許多難題。根據(jù)其中的規(guī)定，只要通過政府有關(guān)部門的鑒定后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不合格的(包括質(zhì)量等級不合格)，就可以退房并要求賠償損失。其次還規(guī)定，只要是房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房者均可提出退房和賠償損失。

　　華南理工大學(xué)法學(xué)院關(guān)永宏副教授則向消費者提供了一個保障購房安全的行之有效的做法——實行律師或?qū)＜掖彿恐贫?。目前消費者在進行商品房購賣這種額的消費時卻少有意識請律師介入，很多消費者只是在出了問題后才想到律師。購樓這樣專業(yè)的活動一般消費者是很難掌握所有的知識，而開發(fā)商則有龐大的法律支援隊伍，所以消費者要想不被損害權(quán)益，請律師是很好的做法。

　　【新聞鏈接】幾種常見的房屋質(zhì)量問題

　　廣東省消委會根據(jù)消費者房屋質(zhì)量投訴案例，分析總結(jié)出以下幾種比較常見的

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