大多數(shù)購(gòu)房人都希望收房后能盡快拿到自己的房產(chǎn)證，可事實(shí)上常常是“房產(chǎn)證千呼萬(wàn)喚辦不來(lái)”。要避免這種情況出現(xiàn)，購(gòu)房人認(rèn)真簽好合同第15條非常重要。

　　“規(guī)定期限”已明確

　　合同《示范文本》第十五條中的“購(gòu)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)”中的“規(guī)定期限”是什么？2003年6月1日開(kāi)始執(zhí)行的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條和第十九條做出了對(duì)購(gòu)房人有利的解釋：在合同沒(méi)有約定購(gòu)房人取得房產(chǎn)證期限的情況下，按第十八條解釋：購(gòu)購(gòu)期房的購(gòu)房人自房屋交付使用之日起90日、購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房的購(gòu)房人自合同訂立之日起90日，由于出賣(mài)人的原因，未能取得房產(chǎn)證，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。按第十九條解釋：購(gòu)購(gòu)期房的購(gòu)房人自房屋交付使用之日起超過(guò)1年90日、購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房的購(gòu)房人自合同訂立之日起超過(guò)1年90日，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，購(gòu)房人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。

　　在此要提醒購(gòu)房人注意：前面所講的是合同沒(méi)有約定的情況，合同約定的還是要以合同約定為準(zhǔn)，購(gòu)房人要想縮短辦證時(shí)間，絕不能忽略合同第十五條的約定。

　　分三步簽好合同第15條

　　步購(gòu)房人要根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十四條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)”的規(guī)定，堅(jiān)持在“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”的空格中填寫(xiě)60日。

　　步購(gòu)房人可根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”的規(guī)定和《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》十二條：“市或者區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)審核轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，對(duì)當(dāng)事人提交的文件不齊備的，應(yīng)當(dāng)一次性告知當(dāng)事人需補(bǔ)充提交的全部文件；對(duì)當(dāng)事人提交的文件齊備的，應(yīng)當(dāng)即時(shí)受理。對(duì)符合登記條件的，自受理之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知當(dāng)事人不予登記的理由”的規(guī)定，要求房地產(chǎn)商將“如因出賣(mài)人的責(zé)任，購(gòu)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第項(xiàng)處理”中的“規(guī)定期限”，明確為“120日內(nèi)”（因考慮到政府辦事的20個(gè)工作日中間會(huì)有法定節(jié)假日）。

　　第三步參照前面所提到的高法的司法解釋，具體約定“雙方同意按下列第項(xiàng)處理”的內(nèi)容。示范文本寫(xiě)明的兩個(gè)選擇都不是太好的選擇，筆者認(rèn)為較好是能要求房地產(chǎn)商自行約定第3項(xiàng)：“由購(gòu)受人選擇退房或不退房，購(gòu)受人選擇退房時(shí)，出賣(mài)人在購(gòu)受人提出退房要求之日起日內(nèi)將購(gòu)受人已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的％賠償購(gòu)受人損失。購(gòu)受人選擇不退房時(shí)，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的％向購(gòu)受人支付違約金。”

　　不合理的委托書(shū)不要簽

　　目前很多房地產(chǎn)商要求購(gòu)房人在合同外另簽一份委托其 房產(chǎn)證、并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書(shū)。對(duì)房地產(chǎn)商的這種減輕自己風(fēng)險(xiǎn)、增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的不合理做法，購(gòu)房人應(yīng)加以拒絕。有些購(gòu)房人擔(dān)心如果不委托房地產(chǎn)商 自己辦不了，是沒(méi)有必要的。

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)購(gòu)人辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。因此，不管購(gòu)房人是否委托房地產(chǎn)商 房產(chǎn)證，房地產(chǎn)商都有法律責(zé)任同購(gòu)房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并協(xié)助購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證。

　　房產(chǎn)證遲遲不能辦的問(wèn)題，大多是房地產(chǎn)商沒(méi)有完成房屋驗(yàn)收備案、超規(guī)劃批準(zhǔn)面積建設(shè)、土地出讓金沒(méi)有補(bǔ)齊等原因造成的。當(dāng)房地產(chǎn)商具備了向購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶條件時(shí)，購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證其實(shí)非常簡(jiǎn)單。劉宏誠(chéng)

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