［個(gè)案一］

　　開(kāi)發(fā)商推拖怎么辦　

　　去年12月家住海珠區(qū)的李先生購(gòu)購(gòu)了一套商品房，今年年初入住后發(fā)現(xiàn)了一系列問(wèn)題，如不隔音、屋內(nèi)異味好久不散、墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等。雖后來(lái)與開(kāi)發(fā)商多次協(xié)商要求其解決問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商總是推拖，到后來(lái)干脆找不到人！遇到這種情況該怎么辦？　

　　岳成律師所廣州分所張啟軍律師：

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)保修義務(wù)

　　這位李先生可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，在保修期內(nèi)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)。

　　建筑工程竣工后，應(yīng)按法律規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。購(gòu)房者入住前，除要求開(kāi)發(fā)商提交《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》和《測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)》外，還應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房出售后，開(kāi)發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

　　另外，根據(jù)建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的較低保修年限為：

　　(1)基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

　　(3)供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期、供冷期；

　　(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

　　(5)裝修工程為2年；其他項(xiàng)目的保修期由建設(shè)單位和施工單位約定。保修期過(guò)后，物業(yè)管理公司向住戶收取的公共維修基金和大修、中修、小修費(fèi)用，應(yīng)用在住戶共用設(shè)施和房屋維修上。在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！?p>　　

　?。蹅€(gè)案二］

　　質(zhì)量問(wèn)題可否退房

　　不久前，丁女士購(gòu)購(gòu)的新房入住，喬遷新居本該是件喜事，卻遇到了麻煩。突出表現(xiàn)為屋內(nèi)地面出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫、衛(wèi)生間滲水。在開(kāi)發(fā)商多次修復(fù)效果不理想的情況下，丁女士可否要求退房？

　　張啟軍律師：視情況而定　

　　根據(jù)2003年6月1日施行的較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人賠償損失。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。　

　　所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或視情況而定空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過(guò)驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形?！皣?yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響購(gòu)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

　　丁女士所購(gòu)房屋滲水、地面嚴(yán)重裂縫，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，但經(jīng)多次維修效果不理想，已嚴(yán)重影響房屋的正常使用，根據(jù)以上法律條款的規(guī)定，丁女士應(yīng)享有解除合同的權(quán)利，并可要求開(kāi)發(fā)商賠償損失?！　?p>

　　［律師對(duì)策］

　　對(duì)癥下藥不必盲目維權(quán)

　　如果購(gòu)房者不小心踏入了新房質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的雷區(qū)，大可不必驚慌，維護(hù)自己的合法權(quán)益其實(shí)有很多方式，這里我們的維權(quán)律師給大家支了幾招：　　　

　　補(bǔ)充條款中未雨綢繆

　　無(wú)論任何事情，事先的預(yù)防工作都顯得尤其重要。購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)房屋簽合同時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。如果在入住時(shí)房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，由于在購(gòu)房合同里沒(méi)有約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法，那么對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是十分不利的。所以從簽訂合同的時(shí)候起，購(gòu)房人就應(yīng)該關(guān)注房屋質(zhì)量。現(xiàn)在通用的商品房購(gòu)賣合同里沒(méi)有明確的約定入住時(shí)如果出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決辦法，只是約定了保修責(zé)任，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)解決不了什么實(shí)際問(wèn)題，所以在簽訂補(bǔ)充條款時(shí)要盡可能的約定該項(xiàng)內(nèi)容。

　　購(gòu)房人應(yīng)和開(kāi)發(fā)商約定：

　　①如果在交付房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔(dān)違約責(zé)任；如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還全部房?jī)r(jià)款，并支付利息。

　?、诮?jīng)房屋質(zhì)監(jiān)部門確認(rèn)房屋質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人可以要求解除合同和賠償損失。如果屬于一般質(zhì)量問(wèn)題，修復(fù)后購(gòu)房人可繼續(xù)辦理入??；如果是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人要求解除合同也是符合法律規(guī)定的。

　　先驗(yàn)收后入住

　　收樓時(shí)沒(méi)有仔細(xì)檢查就盲目在收樓通知書(shū)上簽字，較后給了開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任的理由，這是目前房產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。購(gòu)房人在辦理入住時(shí)，要注意三點(diǎn)：

　　，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并且看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時(shí)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，該書(shū)規(guī)定了保修的范圍和時(shí)間，在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)它是要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)的書(shū)面憑證。

　　，購(gòu)房人要先仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題再去辦理入住手續(xù)。

　　第三，如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即找開(kāi)發(fā)商或建筑商，要求對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方予以書(shū)面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問(wèn)題后才辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無(wú)法正常居住，就可直接找開(kāi)發(fā)商提出解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋，法院應(yīng)當(dāng)支持購(gòu)房人的請(qǐng)求。

　　分清責(zé)任保留證據(jù)

　　購(gòu)房人在裝修完實(shí)際入住后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，要注意兩點(diǎn)：

　　，要確定該質(zhì)量問(wèn)題是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題還是裝修部分的問(wèn)題。如果是裝修的問(wèn)題，直接找裝修公司維修并要求賠償損失，在保修期內(nèi)裝修公司要是拒絕維修，購(gòu)房人可以起訴裝修公司解決。提醒購(gòu)房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書(shū)面憑證，否則其請(qǐng)求無(wú)法得到法律的支持。

　　，如果是房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，按照規(guī)定，在保修期內(nèi)，購(gòu)房人頭先向開(kāi)發(fā)商提出要求維修，較好是書(shū)面提出，并讓開(kāi)發(fā)商予以確認(rèn)，可作為以后訴訟的證據(jù)。經(jīng)合理期限后，如果開(kāi)發(fā)商拒絕或拖延維修，購(gòu)房人可委托第三方進(jìn)行維修，需要注意的是購(gòu)房人要保管好全部的票據(jù)和其他的書(shū)面依據(jù)，在維修完后，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部的修復(fù)費(fèi)用和因?yàn)樾迯?fù)而給自身造成的合理?yè)p失，例如因花時(shí)間修復(fù)而造成的誤工費(fèi)等。如果開(kāi)發(fā)商拒絕支付的話，購(gòu)房人可依法向法院起訴。如果該質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)開(kāi)發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購(gòu)房人的正常居住，那么可認(rèn)定為是嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，依法可以解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

　　精 屋材料要約定

　　精 屋的質(zhì)量問(wèn)題，基本可按上述的辦法解決，需要注意的是，在簽訂合同時(shí)，要和開(kāi)發(fā)商約定好裝修的標(biāo)準(zhǔn)、樣式和具體材料的規(guī)格和品牌，在辦理入住時(shí)，要更仔細(xì)地查看房屋的每個(gè)部分，較好是找一些專業(yè)人員查看，因?yàn)榉课莸脑S多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尤其是裝修部分材料的使用和當(dāng)初合同約定的是否一致，其質(zhì)量是否合格；在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開(kāi)發(fā)商解決。

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