合同第十一條是講房屋交接的，它和合同第八條既有聯(lián)系又有區(qū)別。有聯(lián)系的是：房地產(chǎn)商“交”的條件，即本條提及的出賣人要出示的證明文件，主要為合同第八條中約定的《竣工驗收備案表》和《面積實測技術(shù)報告書》，如果房地產(chǎn)商不能出示合同第八條約定的文件及本條對住宅交付要求的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，購房人有權(quán)拒絕“接”，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由房地產(chǎn)商承擔(dān)。有區(qū)別的是：該條要約定由于購房人原因影響交付的處理方法。

由于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》都是房地產(chǎn)商自己印制，所以房地產(chǎn)商不會因為遲印或不印“兩書”而影響交房，合同第十一條的實際意義是在對購房人的責(zé)任進行約定。因此購房人要注意的是如何填寫該條的空格，筆者認為主要應(yīng)注意以下幾點：

1．“原因”盡量具體化?！侗本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術(shù)報告書；（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！痹撘?guī)定清楚地寫明了房地產(chǎn)商交房時要具備什么條件，要向購房人提供什么文件以及房地產(chǎn)商如何通知購房人收房。因此，購房人要避免和房地產(chǎn)商在合同中做出與該規(guī)定不同的約定。如果約定“由于購受人原因，未能按期交付”的處理方法，就一定要注意“原因”盡可能具體細化，比如因購房人沒有按合同約定付款影響了交房如何處理，避免不寫明原因或?qū)懣梢宰尫康禺a(chǎn)商任意擴大的原因。

2．避免不交“雜費”拿不到鑰匙。在明確原因的基礎(chǔ)上，較好能寫明“除購房人逾期付款的原因外，房地產(chǎn)商以任何其它理由拒絕將購房人所購房屋的鑰匙直接交給購房人，逾期交付的責(zé)任完全由房地產(chǎn)商承擔(dān)。”這句話雖然看似多此一舉，但針對目前房地產(chǎn)商在交房時因購房人拒絕繳納各種房屋購賣合同約定以外的費用而不給鑰匙的情況，寫上總比不寫好。

3．明確房屋保管責(zé)任。購房人頭先要明白：由于購房人的原因，房屋沒有按時交接，購房人是不需要承擔(dān)房地產(chǎn)商未按時交付的那種賠償責(zé)任的，同時也要清楚，合同在這里約定由于購房人原因影響交付的處理方法，實際是要約定在這種情況下對房屋的保管責(zé)任。

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)滅失、毀損的風(fēng)險責(zé)任自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起由受讓人承擔(dān)，但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的除外?！薄遁^高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的解釋為：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由購受人承擔(dān)；購受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由購受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

上述規(guī)定和解釋清晰地告訴我們：只有購房人在房地產(chǎn)商交付房屋時無正當(dāng)理由拒絕接收，房屋毀損、滅失的風(fēng)險才由購房人承擔(dān)。因此，該約定可以是對上述規(guī)定和解釋的重復(fù)，也可不做任何約定。如果購房人擔(dān)心承擔(dān)風(fēng)險，也可通過約定因購房人原因影響房屋交付時，購房人支付給房地產(chǎn)商什么費用，由房地產(chǎn)商繼續(xù)承擔(dān)房屋毀損、滅失的風(fēng)險。

如果房地產(chǎn)商不肯交付房屋，即使是因為購房人逾期付款，房屋毀損、滅失的風(fēng)險仍由房地產(chǎn)商承擔(dān)。換句話說，房地產(chǎn)商有責(zé)任繼續(xù)保護房屋完好無損直到交給購房人為止。至于房地產(chǎn)商額外支付的保管費用是通過在合同其它條款中約定購房人逾期付款要承擔(dān)的賠償責(zé)任而得到補償?shù)摹?

有些房地產(chǎn)商在合同上寫如果購房人多長時間不收房，房地產(chǎn)商可自行將房屋進行處理，這是對購房人權(quán)利的侵犯，購房人是完全不能接受的。

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