要避免和減少這種爭議和糾紛，購房人應(yīng)在購房前仔細(xì)考查，在簽合同時多加留意，這是非常重要的。

　　期房在交付時“變臉兒”的原因很多，其中有兩種情況，需引起購房人特別注意：

　　種：開發(fā)商隨意改沙盤

　　有的房地產(chǎn)商會在賣哪座樓時就讓哪座樓在沙盤上長高，把它前面的樓降低；還有的沙盤做得不成比例，把綠地在沙盤上放大；再有就是一些配套建筑在沙盤上不反映。當(dāng)期房交付時，購房人再也找不到沙盤了，雖覺得不一樣了，可起訴又無法舉證。政府文件雖要求房地產(chǎn)商更改規(guī)劃必須征得受影響的業(yè)主同意，但在這種情況下，由于房地產(chǎn)商根本沒更改規(guī)劃，只是做虛假廣告和展示，所以根本談不上征得受影響的業(yè)主同意。

　　●購房人如何應(yīng)對

　　面對種情況，購房人頭先要學(xué)會看沙盤。您無法確定您所面對的房地產(chǎn)商是否是奸商，但您一定要明白能做房地產(chǎn)商的都不會是傻瓜。當(dāng)您看到您所購樓房前還有一個建筑時，不要只拿眼睛看沙盤模型的高矮，而且要用嘴問，用腦子想，如果那個位置很好，而且也有條件蓋高樓，房地產(chǎn)商為什么不蓋高樓呢？如果小區(qū)是獨立供暖或二次供水，購房人就要在沙盤上找找鍋爐房、水泵房在哪兒？如果沒有肯定會在哪兒冒出來。同樣道理，配電室、垃圾樓、地下車庫的出口一定有它該有的位置，購樓時不注意，收樓時就有可能發(fā)現(xiàn)窗戶對著垃圾樓、變電器、地下車庫出口，入住后就有可能要整天面對垃圾的臭味、電磁波的干擾、汽車出入的噪音。

　　購房人除了學(xué)會看沙盤外，還要學(xué)會看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的附圖及附件，爭取將標(biāo)有各個建筑高度的小區(qū)整體平面圖列入合同附件一，并事先就有思想準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商不肯寫進合同的廣告、沙盤所反映的情況都是假的。

　　對于房地產(chǎn)商廣告承諾的小區(qū)有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等要有一個基本認(rèn)識：這些承諾房地產(chǎn)商較多能保證提供建筑，而是否真的會開辦還要取決有沒有開這些機構(gòu)的人愿來。如果沒有醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、電影院等機構(gòu)直接承諾，對房地產(chǎn)商的承諾寧愿信其無不要信其有。

　　對小區(qū)內(nèi)有醫(yī)院的，購房人較好在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚醫(yī)院太平間、急診室的門朝哪兒開，現(xiàn)實中確實有人入住后才發(fā)現(xiàn)自己家的窗戶正對醫(yī)院太平間，也有人入住后發(fā)現(xiàn)自己的家門口離太平間門口非常近，這事讓誰趕上恐怕都會別扭一輩子。

　　種：地被轉(zhuǎn)手換了新“主”

　　目前在北京，房地產(chǎn)商拿到土地兩年不開發(fā)，政府要收回，同時也允許土地再轉(zhuǎn)讓。由于很多小區(qū)是分期開發(fā)，前面幾期開發(fā)后，房地產(chǎn)商沒錢了，只能把土地轉(zhuǎn)手，或者覺得賣地比自己蓋樓省事又不耽誤掙錢還不冒風(fēng)險，主動就把地轉(zhuǎn)手了。接手的要夠本兒一定要讓土地出更高效益，要達到這個目的，方法之一就是增加容積率。而增加容積率，政府既可多收土地出讓金，又能解決更多人的居住問題，在北京市沒有一個統(tǒng)一的容積率限制的情況下，只要符合不影響采光的規(guī)定，規(guī)劃部門通常都會批準(zhǔn)。由于“新”的發(fā)展商和原來購房的業(yè)主不存在購賣關(guān)系，當(dāng)然他們也不需要業(yè)主的同意；對規(guī)劃部門來講，他們是報新的規(guī)劃，而不是改變規(guī)劃，規(guī)劃部門批準(zhǔn)也沒什么錯。

　　●購房人如何應(yīng)對

　　面對種情況，購房人能做的不多，細(xì)心的購房人都會發(fā)現(xiàn)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的“說明”上寫著：當(dāng)建設(shè)任務(wù)撤銷或部分任務(wù)撤銷后，本證及附件相應(yīng)撤銷?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》“注意事項”上寫著：本證及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計劃變更或因故未建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效。購房人較好能事先考慮清楚為購樓前沒有建筑或低建筑的房子而多付錢是否值得。

　　《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償?！北本┦姓@條關(guān)于變更規(guī)劃條件的規(guī)定，對保護預(yù)購人的合法權(quán)益有非常重要的作用，建議購房人在合同中予以明確約定。劉宏誠

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