經(jīng)公證的合同也有問題？

　　日籍華人大野洋子于２００３年４月１８日與香港居民歐文偉簽訂了一份房地產(chǎn)購賣合同，約定由歐文偉將上海市定西路某弄１１Ｃ室房屋（以下稱１１Ｃ室）出售給大野洋子。雙方確認(rèn)，自合同簽訂之日起１４日內(nèi)（５月２日以前），委托歐文偉一方向房地產(chǎn)交易申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同簽訂后，洋子小姐為避免日后橫生枝節(jié)，委托上海市公證處對該房地產(chǎn)購賣合同進(jìn)行公證。公證書證明：“該房屋２００３年４月２２日在上海市房地產(chǎn)登記處查無銷售、抵押及其他權(quán)利受限制的登記記錄，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該房屋可依法轉(zhuǎn)讓。”

　　然而，洋子小姐萬萬沒有想到，已經(jīng)過公證的房屋購賣合同卻仍然不能使房屋順利過戶。房地產(chǎn)交易工作人員告知，該房屋銀行方面有債務(wù)，換句話說，房屋已經(jīng)抵押給銀行，因而不同意辦理房屋過戶手續(xù)。洋子小姐當(dāng)即拒付購房余款。而令洋子小姐萬萬沒有想到的是，歐文偉卻以洋子小姐不辦理過戶手續(xù)、不按期支付余款為由，向法院起訴洋子小姐違約。明明是對方將不能過戶的房屋賣給自己，卻反過來告自己違約，洋子小姐著實(shí)想不通，便向法院提起反訴。

　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓暗渡陳倉

　　經(jīng)洋子小姐的代理律師調(diào)查發(fā)現(xiàn)：該房屋確已抵押，抵押人是香港居民康美琳，抵押權(quán)人為上海市城市合作銀行（現(xiàn)上海銀行）南西支行。

　　康美琳是該房屋的前手產(chǎn)權(quán)人，她于１９９６年７月５日，將當(dāng)時(shí)產(chǎn)權(quán)證上還是自己名字的包括１１Ｃ室在內(nèi)的總共４套房產(chǎn)，向該銀行抵押借款，借款人是上海欣星房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司（經(jīng)查實(shí)該房地產(chǎn)公司已經(jīng)倒閉，不復(fù)存在）。且該借款至今尚未歸還。

　　那么已經(jīng)設(shè)定銀行抵押的房產(chǎn)，康美琳是怎樣過戶給歐文偉的呢？歐文偉所持有的房產(chǎn)證上怎么沒有已設(shè)定抵押的記錄呢？

　　經(jīng)調(diào)查，原來康美琳１９９６年７月為上海欣星房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司辦理抵押貸款后，該公司沒過多久即宣告倒閉，當(dāng)然也就沒有能力歸還銀行貸款。作為擔(dān)保人的康美琳為了逃避銀行的追索，搶在銀行向法院申請執(zhí)行抵押房產(chǎn)前采取了一系列事先經(jīng)過精心策劃的行動(dòng)。她先是向上海市房地產(chǎn)交易謊報(bào)遺失４套房屋的產(chǎn)權(quán)證，并要求補(bǔ)辦，利用當(dāng)時(shí)（１９９６年）市房地產(chǎn)交易與長寧區(qū)房地產(chǎn)交易之間沒有聯(lián)網(wǎng)，信息溝通不及時(shí)的漏洞，重新辦理了沒有抵押權(quán)屬記錄的“干凈產(chǎn)證”。接著，康美琳將４套房屋（其中就包括轉(zhuǎn)讓給歐文偉的那套１１Ｃ室）悉數(shù)迅速轉(zhuǎn)讓給他人套取房款，然后攜款離境。

　　從康美琳將１１Ｃ室的房屋轉(zhuǎn)讓給歐文偉的具體操作中，可以依稀看清她的“操作手段”：

　　其一，康美琳先是存心讓自己成為欠債不還的被告。香港居民歐文偉于２００２年２月４日向長寧區(qū)人民法院起訴康美琳，要求康美琳歸還欠款人民幣８０萬元及利息人民幣２０萬元（實(shí)際是否欠款，不得而知。有人傳言，康美琳與歐文偉為母子關(guān)系，是否屬實(shí)尚未調(diào)查清楚）?？得懒辙q稱，同意歸還欠款，但由于目前沒有現(xiàn)金，愿意以房抵債，將其所有的１１Ｃ室房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給歐文偉。于是通過法院調(diào)解方式，雙方自愿達(dá)成借貸糾紛調(diào)解協(xié)議。這樣她就可以在某種程度上通過法院的公信力，給自己的非法轉(zhuǎn)讓房屋行為披上“合法”的外衣。

　　其二，利用市房地產(chǎn)交易與區(qū)房地產(chǎn)交易沒有聯(lián)網(wǎng)的管理漏洞?？得懒罩溃鹤约褐e報(bào)遺失而補(bǔ)辦的房產(chǎn)證是由市房地產(chǎn)交易辦理的，上面沒有抵押記錄，說明市房地產(chǎn)交易并不知悉房屋已經(jīng)抵押。而長寧區(qū)房地產(chǎn)交易則一定有自己房屋抵押擔(dān)保的記錄，因?yàn)樽约旱馁J款擔(dān)保手續(xù)是在房屋所在地的長寧區(qū)房產(chǎn)交易辦理的。

　　其三，利用涉外房產(chǎn)購賣要到市房地產(chǎn)交易辦理的規(guī)定（２００３年５月１日前的規(guī)定?，F(xiàn)已經(jīng)改為：無論涉外與否一律在房屋所在地房地產(chǎn)交易辦理）。自己是香港居民，只要交易對象也是境外人士，那么產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)就一定會(huì)在市房地產(chǎn)交易辦理。

　　其四，利用當(dāng)時(shí)市公證處調(diào)查房屋權(quán)屬的方式也是直接從市房地產(chǎn)交易獲取信息，而不是到區(qū)房地產(chǎn)交易辦理的疏漏?？得懒丈暾埵泄C處公證，取得證明后，就等于間接知曉了市房地產(chǎn)交易的記錄并沒有改動(dòng)，自己申請辦理轉(zhuǎn)讓不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。畢竟自己的行為是見不得光的欺詐行為。

　　就這樣在“萬無一失”的情況下，康美琳再與歐文偉一同到市房地產(chǎn)交易辦理了過戶手續(xù)。這樣，已經(jīng)抵押的房產(chǎn)被她順利脫手。

　　違約責(zé)任難追究

　　本案中，無論歐文偉還是洋子小姐似乎都難以說對方違約。因?yàn)殡p方事先共同申請對房屋購賣合同進(jìn)行公證。洋子小姐由于交易不同意辦理過戶手續(xù)而不付余款，沒有任何過錯(cuò)。而歐文偉也以同樣理由辯解：非由自己本身的原因無法履行合同，他對于該房屋被銀行抵押的事實(shí)毫不知情。那么該向誰究竟違約損失呢？

　　本案的關(guān)聯(lián)人：市公證處、市房地產(chǎn)交易、城市合作銀行南西支行似乎都有一定責(zé)任。市房地產(chǎn)交易在沒有調(diào)查清楚該房屋是否有抵押的情況下，為康美琳補(bǔ)辦了沒有抵押記錄的新產(chǎn)權(quán)證；而市公證處只根據(jù)市房地產(chǎn)交易的信息，沒有到房屋所在地交易調(diào)查，就做出了公證證明，導(dǎo)致公證不實(shí)；作為所爭房屋的抵押權(quán)人，城市合作銀行南西支行稀里糊涂，在貸款６年未收回的情況下沒有及時(shí)采取措施，從而讓康美琳有了可乘之機(jī)。而關(guān)聯(lián)人康美琳目前已經(jīng)逃離大陸，要拘押到庭顯然有難度。因此，法院只能中止審理此案。

　　關(guān)注權(quán)利瑕疵

　　隨著我國房產(chǎn)市場和金融市場的不斷發(fā)展，以及人們對融資需求的增加，房產(chǎn)所有權(quán)與用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)分離的現(xiàn)象越來越普遍，房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓要事先查明權(quán)屬有無瑕疵，具體內(nèi)容包括房屋是否存在抵押，是否存在他物權(quán)（是否有他人對該房屋的占有、使用、收益擁有權(quán)利）。本案的問題之一是交易房屋的產(chǎn)權(quán)存有抵押擔(dān)保的瑕疵，因沒有能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無法轉(zhuǎn)讓，該房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題也成了未斷的公案。所以廣大購房者在購房過程中一定要對房屋產(chǎn)權(quán)了解清楚，關(guān)注產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利瑕疵。上海滬一律師事務(wù)所王乾恩律師

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