后來(lái)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)可先與我簽下購(gòu)房合同，在我支付房款后，他們讓銀行解除抵押。由于不知這種做法是否合法可行，故來(lái)信咨詢。市民李先生李先生：開(kāi)發(fā)商以房屋作抵押向銀行貸款是種常見(jiàn)的融資方式。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)已抵押的房屋有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但法律并不禁止已抵押房屋的依法轉(zhuǎn)讓。也就是說(shuō)，購(gòu)房者可以購(gòu)購(gòu)被抵押的房產(chǎn)，但必須通過(guò)恰當(dāng)?shù)牟僮鞣绞椒乐癸L(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》第149條及房地產(chǎn)抵押相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人（銀行）并告知購(gòu)房者房屋已被抵押的情況。若開(kāi)發(fā)商未通知銀行或者未告知購(gòu)房者，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。這是對(duì)轉(zhuǎn)讓已抵押的房屋的一種限制。

　　根據(jù)這些規(guī)定，你購(gòu)那套房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商須事先通知銀行并告知你房屋已抵押的事實(shí)。另外，如果開(kāi)發(fā)商在向銀行提供擔(dān)?；蜻€貸方面出現(xiàn)問(wèn)題，銀行可能會(huì)依法行使抵押權(quán)，通過(guò)拍賣(mài)房屋來(lái)還貸。因此對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講購(gòu)已被抵押的房屋風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的房屋交易手續(xù)和開(kāi)發(fā)商與銀行解除抵押手續(xù)之間的相互銜接就顯得至關(guān)重要。具體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同前，應(yīng)得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應(yīng)數(shù)額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽購(gòu)賣(mài)合同與解押手續(xù)一并操作，并盡量減少兩種手續(xù)辦理上的時(shí)間差?？傊灰?gòu)房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降到較低。岳成律師事務(wù)所上海分所柴麗華律師

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