一、在開發(fā)商沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，即不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金是無效的。根據(jù)《合同法》無效合同的處理原則，不論雙方是簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，也不論雙方是否約定定金退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。

二、如果開發(fā)商沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，卻故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況謊稱已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開發(fā)商須對(duì)此承擔(dān)締約過失責(zé)任，除退還購房者定金外，還應(yīng)該賠償購房者利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

三、在開發(fā)商具備商品房預(yù)售法定條件，取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的情況下，如果雙方只約定了購房者拒絕訂立《商品房購賣合同（預(yù)售）》便無權(quán)要求退還所交付定金，購房者則可以該約定有失公平為由，申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷該約定，要求開發(fā)商退還所支付現(xiàn)金。

另外需引起注意的是：定金與預(yù)付款是有本質(zhì)區(qū)別的。如果購房者交付了擔(dān)保金、保證金、押金或定金等預(yù)付款款項(xiàng)，但雙方?jīng)]有約定定金性質(zhì)，雙方未能簽訂《商品房購賣合同（預(yù)售）》的，開發(fā)商應(yīng)退還所收全部款項(xiàng)。

專家建議，購房者在落定之前應(yīng)慎之又慎，要充分認(rèn)識(shí)到定金的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和法律后果。為了避免風(fēng)險(xiǎn)，購房時(shí)準(zhǔn)業(yè)主可以邀請(qǐng)律師見證，以爭(zhēng)取更多的權(quán)益。趙麗萍

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