永遠25歲的房產咨詢業(yè)才女

陳素芳女士現(xiàn)任上海新聯(lián)豪房產服務公司副總經(jīng)理兼策劃總監(jiān)，新聯(lián)豪的母公司是臺灣房產咨詢服務企業(yè)新聯(lián)陽。畢業(yè)于臺灣輔仁大學日語系的陳素芳跨行進入房地產，先在臺灣太平洋系統(tǒng)下屬的《住宅情報》和《房屋市場》雜志任主編，后被力霸企業(yè)下屬的力霸房屋“挖角”轉而從事二手房和期房的市場工作。14年前她進入新聯(lián)陽系統(tǒng)工作主攻廣告策劃。好學不倦的陳素芳去大學進修了市場學和廣告學等理論課程。90年代以前，臺灣房地產特別景氣，曾經(jīng)有連調七個價的奇跡，所以在市場推廣上比較“草莽”。陳素芳將市場學廣告學的系統(tǒng)化理論引進臺灣房地產業(yè)，使臺灣房產策劃的面貌渙然一新，被譽為臺灣房產咨詢服務業(yè)的一代才女。曾先后榮獲臺灣大成報1999十大風云個案較佳企劃獎和中國時報1995廣告媒體金墩獎名，還當選為亞太企業(yè)家聯(lián)合會第五屆會員，1999年成為北京大學光華管理學院高階管理研修團團員。2年前陳素芳被派駐上海，目前她已累計在海峽兩岸操盤200億人民幣的房產項目。

陳素芳的格言是“要做就做較好的”，座右銘是“永遠與自己賽跑”，工作風格是快速直接，她會直截了當?shù)貑栭_放商，“做這個樓盤你是要名還是要利”，是“做品牌還是賣房子”，以便為開放商選擇不同的策劃包裝線路。陳素芳和新聯(lián)豪的團隊一起把臺灣獨特的“一條龍”房產銷售模式引入大陸房產界——即從較初的規(guī)劃開始直到較后的銷售，提供全方位的深入的策劃咨詢服務。在上海陳素芳自覺較滿意的房產案子有即將啟動的上海九江路的舊區(qū)改造，將會建成南京東路商圈內的又一精品購物區(qū)。另外青島STAR77“濱海頭富區(qū)”是她較感愉快甚至覺得將自己才華發(fā)揮出來的一個案子。陳素芳將會在青島和上海購房子，但她說青島的房子度假時居住，就像法拉里跑車；上海的房子則是日常生活的居所，就像寶馬車。陳素芳忙得成天飛來飛去就像“空中飛人”，但還是充滿活力和朝氣，顯得比實際年齡年輕得多，她希望自己“永遠有25歲的旺盛活力”。

陳素芳：2003年上海房價堅挺向上

2002年上海房地產市場度過了紅紅火火的一年。據(jù)上海房地局調查，有83%的居民認為上海房價過高，但據(jù)上海房產交易的數(shù)據(jù)表明，目前幾乎所有在2003年6月前交付的期房都已售罄。陳素芳認為：“2003年是上海樓市的關鍵年，整體房價‘井噴’式的上揚速度雖將受到一定抑制而趨緩，但房價將始終堅挺向上?！币韵率撬姆治觯?

商品房2002年前三個季度上海商品房的市場供需比例為1：1.08，需求略大于供給，說明市場仍有一定上升空間。房產投資的名言永遠是“地段地段地段”，市完全是熱點。上海高端房產從分布看已形成多極化格局。以臺灣人角度看，一般會依次選擇徐家匯、陸家嘴商務區(qū)、靜安區(qū)南京西路區(qū)域和古北地區(qū)。徐家匯高端住宅區(qū)的價格只相當臺灣同等地段的三分之一，是臺灣人的頭選。至于古北地區(qū)，一般初到上海的臺灣人會先在那里安家。海外人士比較樂意購購的還有黃浦江和蘇州河畔的景觀房。由于2002年上市量激增，給高端樓盤帶來的競爭壓力。如果今年高端住宅仍保持大規(guī)模投放市場的速度，有可能在今后造成結構性的供大于求，為利于房地產市場的健康發(fā)展，相信政府可能會給予一定的限制。

每平方米7000元左右的中檔樓盤會形成競爭，徐匯、長寧、黃浦主要區(qū)域的優(yōu)質樓盤，售價將居高不下，呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。每平方米4000元以下低價樓盤將會在2003年銷售很快。面積在20到60平方米的小戶型將會持續(xù)熱銷，但由于競爭加劇前景看淡。特別推薦具較高的“松江板塊”。目前松江新城已成上海較早啟動的副城區(qū)，連接松江新城與徐家匯的R4輕軌于2004年開通，將成為未來松江房市走高的有力支撐點?？紤]松江大學城的人文教育環(huán)境，高新科技園區(qū)的建成，將極大帶動松江房產人氣，成為持續(xù)的熱點。

別墅上海別墅目前在建有100多個樓盤，別墅的購購者，上海本地占30%，港澳臺占30%，內地省市占25%，外國人占15%。上海的別墅總體上還沒有飽和，到2005年上海別墅總量將達到5至10萬套，但今年還不到2萬套。適合中產居住的總價在60萬左右的中檔別墅將會比較好銷。以地區(qū)論，上海西南角別墅較活躍，僅閔行和松江的在售別墅項目就占了整個上海別墅市場的57%。莘莊及延伸地帶閔行松江交界處，已成上海少數(shù)成熟別墅園區(qū)之一。這里有上海目前中高端別墅較集中的區(qū)域，其中100萬到300萬的中檔別墅仍是市場主力，經(jīng)濟類別墅以上海本地和內地省市客戶為主。這一地區(qū)將是上海中產較關注的區(qū)域。浦東別墅主要分布于龍陽路、龍東大道沿線以及靠近南匯的區(qū)域，張江和金橋由于有大批高科技企業(yè)和外資企業(yè)入住，提升了別墅的定位，客戶中有很多跨國公司管理層和高端白領。

商鋪由于發(fā)展商在樓盤開發(fā)規(guī)劃上的缺陷和商鋪布局的不合理，目前上海商鋪開發(fā)量不少但值得投資的卻少。作為正在打造國際購物天堂的城市，上海的商鋪交易量只占整個房地產交易量的20%，而歐洲的百分比是50%以上；2002年上海大部分商鋪的租金比2001年提高了15%左右，只要發(fā)展商能提供真正符合市場需求的商鋪，其發(fā)展空間將相當大。

世博概念盤申博成功對房地產中長期完全利好。世博板塊住宅將因為具有欣賞性與超前性成為樓市的新熱點。繼松江大學城概念、公園頭席房概念、水景概念之后，世博概念盤將引發(fā)新一輪的公司購購熱潮。這次世博會選址在浦東，可以預見的是：盧灣打浦橋地區(qū)、浦東周家渡附近（即浦東上南地區(qū)）、黃浦區(qū)董家渡等將直接受益。但需要慎防同質比樓盤的暴增，造成供大于求的競爭。

綜合來說，2003年上海房地產市場會呈現(xiàn)整體價格上揚的勢頭，房價將更合理，部分地區(qū)的過高房價會有所抑制，整體市場將更趨穩(wěn)定。以陳素芳這位臺灣房產專家的眼光看，從2000年開始計算，上海房地產將保持十年的漲勢。

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