南京的各大銀行較近加強(qiáng)了對(duì)三套房貸款的限制，多家銀行已經(jīng)暫停了三套房貸，少數(shù)不停貸的也提高了頭付標(biāo)準(zhǔn)，上浮了基準(zhǔn)利率。這著實(shí)讓很多打算投資的購(gòu)房者備受困擾。

　　如何能購(gòu)到房又能避免貸款的沉重負(fù)擔(dān)，讓其絞盡腦汁。有人因此打起了沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃的親戚或朋友的主意，千方百計(jì)說(shuō)動(dòng)他們，以他們的名義為自己購(gòu)房貸款，較后再通過(guò)過(guò)戶(hù)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)到自己的手上。筆者從市場(chǎng)上了解，這種新情況已經(jīng)出現(xiàn)了不少。

　　■案例一

　　以親戚的名義購(gòu)房

　　朱小姐較近成了熱鍋上的螞蟻，她看中的新房是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，品質(zhì)完全有保證，開(kāi)盤(pán)價(jià)也較新政前有不少下浮，朱小姐覺(jué)得是購(gòu)進(jìn)的好時(shí)機(jī)。

　　不過(guò)，朱小姐名下已經(jīng)有兩套房屋，貸款成了一個(gè)難題。思來(lái)想去，朱小姐只能找表妹幫忙，“表妹和我關(guān)系挺好，較重要的是信得過(guò)對(duì)方，彼此知根知底?！?/P>

　　朱小姐也理性地分析了其中的利害關(guān)系，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上畢竟寫(xiě)著自己和對(duì)方的名字，萬(wàn)一有什么爭(zhēng)議分歧出現(xiàn)，也比較好商量，不會(huì)出現(xiàn)撕破臉的情況。朱小姐打算和表妹溝通協(xié)商之后，再私下擬定協(xié)議講清楚房子真實(shí)主人是自己，表妹只是名義上的產(chǎn)權(quán)人，再到公證處進(jìn)行公證?！斑@樣的一整套手續(xù)辦下來(lái)就比較放心了?！?朱小姐表示，既然房產(chǎn)證上寫(xiě)了親屬的名字，那么對(duì)親屬自己日后購(gòu)房，肯定會(huì)造成影響。對(duì)于這一點(diǎn)，朱小姐說(shuō)，對(duì)方也是進(jìn)行過(guò)衡量的，可能暫時(shí)還沒(méi)有購(gòu)房的打算，自己也打算出點(diǎn)好處費(fèi)，不能讓表妹白幫忙。

　　朱小姐表示，等領(lǐng)房產(chǎn)證的時(shí)候，在產(chǎn)權(quán)證上約定自己出資99%，表妹出資1%，產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)以后，再把表妹的份額過(guò)戶(hù)到自己名下，這樣付的稅費(fèi)也很少，與巨額的利息相比，劃算多了。

　　■案例二

　　以同事的名義按揭

　　在傳媒行業(yè)工作的丁先生膽子就更大了，丁先生是借用了單位同事的名義來(lái)購(gòu)房的。用同事名字共同購(gòu)房相比較于與親戚一起購(gòu)房，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑要更大一些，但較低的頭付款和利率85折的頭套房?jī)?yōu)惠，還是讓他“邁出了這一步”，畢竟，動(dòng)輒幾十萬(wàn)的利息對(duì)他來(lái)說(shuō)是一筆不小的開(kāi)支。

　　如何對(duì)同事放心呢，丁先生認(rèn)為，就算同事關(guān)系有所變動(dòng)，但大家都是私底下的好友，這個(gè)是你情我愿的事情，除了信得過(guò)同事的人品，還要在簽協(xié)議上小心仔細(xì)，事前進(jìn)行細(xì)致的溝通協(xié)商。

　　■公證處說(shuō)法

　　不合法的公證我們不做

　　針對(duì)朱小姐讓公證處公證其私下協(xié)議的說(shuō)法，南京市公證處的相關(guān)工作人員潑了一盆冷水，表示：“這類(lèi)公證我們不做的，房產(chǎn)證上是誰(shuí)的名字就是誰(shuí)的，這種私下簽的協(xié)議前提上就是不合法，就算做了這類(lèi)公證在法律上也是無(wú)效的。公證的前提必須建立在合法的基礎(chǔ)上，倘若案例本身就存在違法行為，那么公證的結(jié)果也是無(wú)效的?！?/P>

　　■律師觀點(diǎn)

　　這樣做

　　可能會(huì)導(dǎo)致兩敗俱傷

　　是不是私下簽訂了協(xié)議，約定了房產(chǎn)證上的所有人只是名義上的所有人，真正的所有人就可以高枕無(wú)憂(yōu)了呢?筆者特地咨詢(xún)了江蘇高的律師事務(wù)所 律師宋輝。

　　宋律師表示，這種借名購(gòu)房行為對(duì)實(shí)際購(gòu)房人和名義產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)都存在極大法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)法律明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行登記制度，《房屋所有權(quán)證書(shū)》記載的所有人被認(rèn)定為房屋的所有人。

　　一旦名義產(chǎn)權(quán)人反悔，以房產(chǎn)證為據(jù)主張自己為合法產(chǎn)權(quán)人，則實(shí)際購(gòu)房人對(duì)房屋的所有權(quán)就很難獲得法院支持。實(shí)際購(gòu)房人僅能依據(jù)合同無(wú)效或不當(dāng)?shù)美瓌t要求名義產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款，而這一請(qǐng)求的實(shí)現(xiàn)還有賴(lài)于實(shí)際購(gòu)房人有證據(jù)證明該房屋的購(gòu)房款是由其實(shí)際支付。

　　除此之外，宋律師還提醒，在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，直至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至實(shí)際購(gòu)房人期間，名義產(chǎn)權(quán)人可以在實(shí)際購(gòu)房人不知情的情況下對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行處置，例如實(shí)施抵押、出售行為;并且在名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)外負(fù)有債務(wù)且無(wú)法清償時(shí)，該房屋則有可能被法院依法查封或拍賣(mài)。“即便名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何不誠(chéng)信行為，在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)，實(shí)際購(gòu)房人也要額外承擔(dān)因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的相應(yīng)稅費(fèi)?！彼温蓭熃忉屨f(shuō)。而對(duì)于名義產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，一旦實(shí)際購(gòu)房人還貸不及時(shí)，名義產(chǎn)權(quán)人不但存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)阢y行征信系統(tǒng)中留有不良記錄，對(duì)其今后購(gòu)房、貸款等均會(huì)產(chǎn)生不利影響。

　　較后，宋律師指出，規(guī)避?chē)?guó)家政策的借名購(gòu)房合同在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能會(huì)被法院認(rèn)定為是以“合法形式掩蓋非法目的”，因而被認(rèn)定為無(wú)效合同。房屋產(chǎn)權(quán)仍歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際購(gòu)房人的房屋產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，實(shí)際購(gòu)房人只能請(qǐng)求名義產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。

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