售后公房的維修基金

根據(jù)滬公積金發(fā)（１９９５）字第２５號、滬房地改（１９９５）４１５號等文件規(guī)定，公有住房出售后形成三項基金：維修基金、電梯水泵基金、街坊養(yǎng)護基金，通常被稱為“三項基金”。

在“三項基金”中，維修基金由購房人和售房人按房款比例支付，電梯水泵基金和街坊養(yǎng)護基金都由售房人在房款收入中支付。

繳納標(biāo)準(zhǔn)

頭期維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。（１）根據(jù)市政府府發(fā)布的１９９４、１９９５、１９９６、１９９８、１９９９公有住房出售方案規(guī)定：計算公式＝每平方米建筑面積成本價×比例×面積。比例：多層：購房人付１．５％，出售人付６％；高層：購房人付１．５％，出售人付１２％。（２）２００１年方案規(guī)定：購房人∶每平方米建筑面積１８元（多、高層相同）出售人：多層每平方米建筑面積７１．８８元，高層每平方米建筑面積１４３．７６元。

使用、對帳

房屋的承重結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)備的修繕、更新，在維修基金中按各業(yè)主的房屋面積分?jǐn)偭兄?；高層電梯水泵大修理、更新，在電梯水泵基金中列支；公共設(shè)施（道路、照明路燈、綠化）的修繕、更新，在街坊養(yǎng)護基金中列支?；鸬氖褂靡螅簩？顚Ｓ?，先用利息，后用本金。動用本金的，要在每年的６月３０日辦理。如果日常的修理、利息不夠支出時，可由業(yè)主委員會申請貸款，經(jīng)過上海市公積金管理批準(zhǔn)后，辦理按同業(yè)往來利率、期限至下一年６月３０日的維修基金貸款，屆時用新產(chǎn)生的增值利息部分來還本付息。

當(dāng)維修基金使用為零后，再按規(guī)定向購房業(yè)主補收（補收時，可動用本人及同住人的公積金余額）。

業(yè)主委員會每月與建設(shè)銀行經(jīng)辦行進行結(jié)算戶對帳；每年６月３０日進行年度結(jié)帳后，建設(shè)銀行發(fā)放每個業(yè)主的明細帳單和業(yè)主委員會維修基金對帳單。

增值、保值

為了加強維修基金的管理，管好用活維修基金，保持公有住房售后的正常維修，上海市公積金管理委托建設(shè)銀行提供維修基金的存儲、支用及保值、增值等金融配套服務(wù)。

公房出售后，建行就為每一個購房業(yè)主建立維修基金專戶，記錄業(yè)主名下的維修基金及電梯水泵基金。

維修基金在１９９５年７月１日以前按同業(yè)往來利率計息；１９９５年７月１日———２０００年６月３０日，按本金的２０％為五年期存本取息，每月取息；本金的８０％集中增值，每年６月３０日結(jié)算上一年增值利息，滾入本金，再作下一年的增值。如果上一年維修費用分?jǐn)?，可用利息出現(xiàn)負數(shù)，則從本金轉(zhuǎn)出補平。

增值利率由上海市公積金管理和建設(shè)銀行每年一定，從１９９５年的１６．４４７５％到今年的３．１８％，均大大高于銀行一年期的居民定期儲蓄利率。

從２０００年７月１日起，１００％的本金集中增值。每年７月１日后，將上一年的增值部分全部劃入業(yè)主委員會賬戶，以滿足日常維修需要。

業(yè)主變更、基金交割

售后公房再套配時，原產(chǎn)權(quán)人（上家）個人繳付的維修基金采取按實結(jié)余、交割過戶辦法，在管房小組或物業(yè)管理單位的見證下，填寫《個人房屋維修基金結(jié)算交割單》由受讓人（現(xiàn)購房人）和出讓人（原產(chǎn)權(quán)人）簽章，結(jié)算交付完成交割過戶。

《個人房屋維修基金結(jié)算交割單》上寫明，應(yīng)退個人修繕基金計算公式：（多層）＝本戶住宅修繕基金帳面余額×０．２（高層）＝本戶住宅修繕基金帳面余額×０．１１當(dāng)業(yè)主套配、轉(zhuǎn)讓住宅，業(yè)主易人時，維修基金的帳面余額由建設(shè)銀行提供。

房屋滅失

售后公房由于市政建設(shè)、舊房改造或經(jīng)有關(guān)上級部門批準(zhǔn)同意改造、拆遷等原因?qū)е路课轀缡Щ蜃兏?，作滅失處理?p>個人應(yīng)退的維修基金：無電梯＝按實際余額×０．２有電梯＝按實際余額×０．１１電梯水泵基金和街坊養(yǎng)護基金的余額由上海市公積金管理暫存。

商品房的維修基金

根據(jù)市政府令（２０００）第１９號，市房地資物（２００１）３０２號文精神規(guī)定：

繳納標(biāo)準(zhǔn)

頭期維修基金由購房人和房產(chǎn)開發(fā)商分別交付組成。

計算公式＝每平方米建筑面積成本價×比例×面積成本價：２０００年１２月３１日之前出售的商品房按每平方建筑面積成本價１１９８元計算；２００１年１月１日起出售的，按簽定土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)時的建筑面積成本價計算。

比例：配備電梯的，個人３％，開發(fā)商４％不配電梯的，個人２％，開發(fā)商３％繳納時限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，將該新建商品住宅的維修基金存入銀行；購房人在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起１５日內(nèi)，將未出售房屋的維修基金存入專戶銀行。新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。

開發(fā)商的操作流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持土地權(quán)司證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機構(gòu)出具的房地產(chǎn)實測報告及應(yīng)繳納維修基金的分戶清冊，向區(qū)、縣辦理維修基金繳款確認手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人訂立預(yù)售合同中的房屋交接書或出售合同時，應(yīng)按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應(yīng)繳納的維修基金金額，并按規(guī)定代房地產(chǎn)管理部門向購房人開具《商品住宅維修基金繳款通知（購房人專用）》，購房人應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)翥y行繳款。

再次籌集

一幢或一個門號住宅的維修基金余額不足頭期維修基金的３０％時，業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主再次籌集，再次籌集后的維修基金余額不得少于頭期維修基金。

使用、分?jǐn)?、對?p>住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施維修、更新；經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，業(yè)主委員會活動經(jīng)費可以列支。

物業(yè)維修、更新費用按住宅共用部位、共用設(shè)備分同幢或同號及物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費在維修基金中列支，由全體業(yè)主按照擁有建筑面積的比例共同承擔(dān)。

維修基金使用后，由物業(yè)公司按季度分?jǐn)?。業(yè)主委員會、物業(yè)公司每月與開戶銀行對帳，每年向全體業(yè)主公布一次；開戶銀行每年向全體業(yè)主發(fā)放維修基金對帳單及業(yè)主委員會的對帳單。

業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)存入維修基金帳戶（單獨列帳），歸該幢住宅的業(yè)主所有，專項用于該幢住宅的共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。

業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費用，應(yīng)存入維修基金帳戶（單獨列帳），歸全體業(yè)主共同所有，專項用于該區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。

住宅轉(zhuǎn)讓，維修基金的處理

因購賣、與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)辦理分戶帳更名手續(xù)。原業(yè)主繳納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付。住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

賬戶銷戶

因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以提取分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳戶注銷。

對一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅全部滅失的，業(yè)主分戶帳外設(shè)立的單獨帳目，其剩余款額由共有人按原擁有的住宅建筑面積的比例分別提取。汪關(guān)華

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