較近，我們?nèi)匀豢梢越拥胶芏嘧x者的來信與來電，我們還是請律師朋友來為我們解答這些問題：

１．購房怎樣才能知道購購的商品房是合法的？到哪去查？

如果是預(yù)售商品房，則開發(fā)商企業(yè)預(yù)銷售商品房必須具備以下“五證”才是合法的銷售主體，購房人在付款入住后才能拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證，這“五證”是：（１）國有土地使用證；（２）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（３）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（４）建設(shè)工程開工證；（５）商品房預(yù)售許可證。

同時，開發(fā)企業(yè)還提交“兩書”，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?，F(xiàn)房銷售須提交房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。如果開發(fā)企業(yè)預(yù)銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示，開發(fā)企業(yè)有明示義務(wù)，作為消費者有知情權(quán)，也可以向房地產(chǎn)管理部門查詢。

但有一個很討厭的問題是，不少還沒有拿到預(yù)售許可證的開發(fā)商總是信誓旦旦地許下諾言，說自己的許可證會在某年某月之前一定順利拿到，但到時卻又推三阻四，拿不出合法的證件。

這里，不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個項目從置地、審批到開工等一系列環(huán)節(jié)中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時候，對項目和開發(fā)商的審查還是比較嚴(yán)格的。如果項目有問題，銀行這一關(guān)就過不去，所以奉勸廣大的購房者，如果實在是心里沒底，就跑一趟銀行。

２．購購手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險？

現(xiàn)實中缺乏銷售許可證表現(xiàn)得較為突出，購房者不經(jīng)意或由于其他原因購購了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險?？赡茉斐傻牟涣己蠊校?p>（１）產(chǎn)權(quán)可能會有保證，但取得權(quán)屬證件的時間沒有保證。

（２）為取得產(chǎn)權(quán)，購房者要額外支付費用如補交土地出讓金、罰款等。

（３）房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)。

（４）房屋被政府沒收或拆除。

諸位讀者房屋銷售中涉及諸多法律、法規(guī)、法律關(guān)系也比較復(fù)雜，商品房屬特殊商品投資大，我建議你們購購信譽好、規(guī)模大的企業(yè)開發(fā)的商品房，或購房前，向律師或?qū)I(yè)人員進行咨詢，或委托律師辦理有關(guān)手續(xù)。只有這樣，才能保證在購房中自己的權(quán)益少受或不受損害。

３．購購經(jīng)濟適用住房須辦哪些手續(xù)？

現(xiàn)階段，經(jīng)濟適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項用的，通過統(tǒng)一開發(fā)，集中組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房；二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項目調(diào)整為經(jīng)濟適用住房；三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的、出售給本單位職工的經(jīng)濟適用住房。

根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政辦發(fā)１９９９４號文件，開發(fā)建設(shè)單位預(yù)售經(jīng)濟適用住房應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊临Y源和房改管理局辦理“北京經(jīng)濟適用住房銷售許可證”，開發(fā)商銷售經(jīng)濟適用住房，實行政策，開發(fā)商只能在較高限價以內(nèi)調(diào)整不同樓層和朝向房屋的價格。具體的程序是：

一、在市政府做出本市居民家庭中低收入標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)定辦法之前，居民購購經(jīng)濟適用住房，憑本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證直接到開發(fā)建設(shè)單位辦理購房手續(xù)。

二、需要貸款的，由購房人憑登記后的經(jīng)濟適用住房預(yù)售（購賣）合同，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，房屋土地管理部門應(yīng)在登記后的１５個工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。

三、購賣雙方在房屋交付使用后的３０個工作日之內(nèi)，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件，其中購購本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。

北京市新元律師事務(wù)所

白麗萍

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