期房并非一無是處，其價(jià)格遠(yuǎn)低于現(xiàn)房，可以令您以較小的投入實(shí)現(xiàn)安居之夢(mèng)。因而，選購期房的時(shí)候一定要睜大眼睛，悉心挑選，避免日后“期房變欺房”的悔恨。

■盯準(zhǔn)實(shí)力派開發(fā)商

　　實(shí)力派開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富，資金雄厚，十分注重樹立與維護(hù)自身的品牌形象，因此，實(shí)力派開發(fā)商的產(chǎn)品通常都是過得硬的，且炒作有度。天鴻集團(tuán)開發(fā)的回龍觀文化居住區(qū)，幾乎未打廣告，便已被一空，并成為了政府的“民心工程”；金源集團(tuán)開發(fā)的世紀(jì)城共計(jì)３００余萬平方米，是西部的較熱銷樓盤，當(dāng)然是得益于產(chǎn)品優(yōu)異的性價(jià)比；今典集團(tuán)的今典花園已全部售罄，但開發(fā)商仍不惜重金投入，改進(jìn)空調(diào)機(jī)位，將塑鋼窗改為黑色鋁合金窗，體現(xiàn)了開發(fā)商崇尚“產(chǎn)品主義”的追求。

　　當(dāng)然，實(shí)力派開發(fā)商也存在各種問題，甚至也曾引發(fā)糾紛，但是，他們彌補(bǔ)過失、解決問題的姿態(tài)同樣令人稱道。這一點(diǎn)與非實(shí)力派開發(fā)商明顯有別。

■認(rèn)真簽好合同

　　簽訂購房合同的時(shí)候，較好找個(gè)律師先咨詢一番，逐條逐項(xiàng)地分析合同條款，諸如面積誤差的處理問題、公攤面積的系數(shù)問題，甚至包括電梯的運(yùn)行時(shí)間問題等等。

　　你可以找一本建設(shè)部今年下發(fā)的購房合同示范文本，與開發(fā)商提供的購房合同進(jìn)行比較，關(guān)鍵條款要抓住不放，寧可較終放棄購房也決不可姑息遷就開發(fā)商，否則將后患無窮。同時(shí)還要與開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定雙方發(fā)生糾紛之后的解決之道，比如，違約金的賠付比例；退房時(shí)不僅要退還房款，同時(shí)相應(yīng)的利息、稅費(fèi)也要由開發(fā)商退賠。

■做好實(shí)地勘察

　　購房人千萬不能只聽信開發(fā)商的溢美之辭。為慎重起見，較好不在房展會(huì)上簽單?？蓮V泛收集樓書資料，然后細(xì)細(xì)比較，選出樓盤，再親臨實(shí)地考察，你當(dāng)然看不到現(xiàn)房，但你可以對(duì)樓盤周邊的交通條件、商業(yè)配套設(shè)施以及環(huán)境狀況進(jìn)行充分了解?？傊畢^(qū)域成熟度要高，市政配套條件要好。南城某項(xiàng)目在樓書中寫道“樓盤附近即有小學(xué)、中學(xué)”，而購房人實(shí)地勘查后得知，距此較近的小學(xué)也需２５時(shí)辰車程。

　　此外，別過度相信開發(fā)商提供的精美的樣板間與電腦效果圖。購房者應(yīng)學(xué)會(huì)看樓盤規(guī)劃圖，這才是較真實(shí)的。據(jù)說，上海人平均要看房七次以上方能成交，而北京人通常只看房兩次就交訂金。由此可見，北京人的消費(fèi)行為還不很理智。

■注意保存證據(jù)

　　在銷售期內(nèi)，開發(fā)商往往作出各種承諾、推出各種優(yōu)惠政策，吸引購房者。奉勸購房者一定要把這些資料都收集起來，較好把開發(fā)商的各種承諾都寫進(jìn)購房合同當(dāng)中，或作為合同附件。如不能悉數(shù)寫入合同，也要完整保留當(dāng)初的各種證據(jù)，以便日后查閱。

　　當(dāng)然購購期房時(shí)較重要的一點(diǎn)是設(shè)法查驗(yàn)它的合法性。目前無證銷售、非法開發(fā)的現(xiàn)象仍然存在。購房人可以當(dāng)面查看開發(fā)商的銷（預(yù)）售許可證，看清許可證上的樓房幢號(hào)是否是你所看中的樓房幢號(hào)，然后記下許可證的號(hào)碼，前往政府主管部門核實(shí)真?zhèn)危苊馍袭?dāng)受騙。

現(xiàn)房還需細(xì)思量

　　現(xiàn)房發(fā)售是樓市成熟的一種標(biāo)志，也是開發(fā)商實(shí)力的較好體現(xiàn)。但是選購現(xiàn)房也需要許多專業(yè)知識(shí)。設(shè)計(jì)師說，從來沒有兩套房子是完全相同的，就像這個(gè)世界上從來就沒有完全相同的兩片樹葉一樣，因此，購房人必須多看多選，從中發(fā)現(xiàn)令自己滿意的住房。

■建筑質(zhì)量是關(guān)鍵

　　一般來說，期房發(fā)售仍是今日樓市的主流，預(yù)售款往往是支撐開發(fā)商的重要資金來源。因而現(xiàn)房不僅是少數(shù)，而且情況比較復(fù)雜。

　　有些開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，不急于回籠預(yù)售款，精耕細(xì)作，待樓盤接近現(xiàn)房階段時(shí)才開盤。這類開發(fā)商往往功力不凡，對(duì)自己的項(xiàng)目抱有足夠的信心。但是市場(chǎng)上更多的現(xiàn)房則是在預(yù)售期內(nèi)沒有盡快清盤的項(xiàng)目，待到建成現(xiàn)房后仍在繼續(xù)銷售。還有一些現(xiàn)房屬于剩余的尾房，或是其他人騰退的“問題房”?？傊彿空唔毤?xì)細(xì)篩選，尤其是對(duì)待尾房和“問題房”，更要多加分析，本報(bào)對(duì)此曾專門述及，敬請(qǐng)讀者查閱。

　　現(xiàn)房雖然實(shí)實(shí)在在地?cái)[在那里，但仍然需要購房者實(shí)地勘察。這其中涉及很多專業(yè)知識(shí)。比如，墻面是否空鼓、地板是否滲漏。更主要的是查勘房屋的主體結(jié)構(gòu)，你可以要求開發(fā)商出示工程質(zhì)量竣工合格證，查看墻壁是否隱藏著豎向裂紋，門窗是否嚴(yán)密，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范。

　　以上屬于樓盤的建筑質(zhì)量問題。此外，樓盤的功能質(zhì)量也不可忽視。

■功能質(zhì)量不能忽視

　　戶型應(yīng)該是合理的，采光與通風(fēng)條件要具備，戶內(nèi)各個(gè)功能空間的面積尺度要適宜，住宅的層高應(yīng)在２．８米以上，廚衛(wèi)之中的換氣排風(fēng)設(shè)施要合格，戶內(nèi)交通線要簡捷，儲(chǔ)藏間也不是可有可無的。購房者還要注意看窗外，是否存在視線的遮擋，是否與小區(qū)其他住戶發(fā)生對(duì)視現(xiàn)象。甚至廚房、衛(wèi)生間、客廳、臥室之中的電源插口、電視插口、電話接口都應(yīng)預(yù)留。

　　小區(qū)的景觀環(huán)境與生活配套設(shè)施一定要齊備，比如，電梯的數(shù)量一定要與小區(qū)的住戶相匹配，有些塔樓的住戶多達(dá)２００戶，然而，全樓只設(shè)兩部電梯，明顯不夠用。按有關(guān)規(guī)定，一部電梯較多承載６０戶人家。小區(qū)的停車位一定要充足，同時(shí)要著眼于長遠(yuǎn)，車戶比應(yīng)在１：１以上。如果是大型的社區(qū)，則必須要有生活配套設(shè)施，比如托兒所、菜市場(chǎng)、小學(xué)等。

　　至于認(rèn)真簽合同等其他環(huán)節(jié)，則與選購期房一樣，決不可掉以輕心。楊哲彬文

（北京晨報(bào)）

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