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商品房風(fēng)光 二手房實(shí)惠購誰更劃算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 609 次
購房準(zhǔn)備不同
1、概念:
商品房:是由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè),以盈利為目的,按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。包括別墅、公寓、普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用住房也是特殊的商品房。
二手房:是由房屋土地管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件,可在房地產(chǎn)二級(jí)市場流通,購房人具有完全處置權(quán)利的房屋。它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場的“俗稱”。凡經(jīng)過一手購賣后再上市交易的行為都可稱為二手房,包括商品房、私房和允許上市交易的已購公房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房。
2、購房人群構(gòu)成:
商品房:不同價(jià)位、不同品質(zhì)、不同位置的房子有著不同的購購群體。占相當(dāng)大的比例。
二手房:工薪族占多數(shù)。也有一部分剛從高等院校畢業(yè)的年輕白領(lǐng)、購不起或不方便購房的外地打工者、投資掙錢者、隨著家庭人口的增多想改善居住條件的中年人(一般購購七八十平方米的兩居室,用賣舊房的錢付新房的頭付款)。
3、購房目的與投資價(jià)值:
商品房:自住比例大、投資比例小。定位為享受之用。位置好(國貿(mào)CBD、中關(guān)村、東三環(huán)、機(jī)場路附近、二環(huán)以內(nèi)的市等)、交通便利(路網(wǎng)發(fā)達(dá))、中小戶型(50至100平方米以內(nèi)的一居或二居)、配套全、具備亦商亦?。ㄟm合租給私企、小公司、在家辦公的SOHO一族)條件的房子適合投資。
二手房:自住、投資幾乎各占一半。主要定位為居住之用。投資者主要為“小散戶”,資金有限,主要做二手小戶型,投入少,租金回籠快,萬一租不出去或不想租了,可以自住,進(jìn)退自如,風(fēng)險(xiǎn)小,成功幾率大。
4、購房關(guān)注因素:
商品房:依次為位置、價(jià)格、交通、戶型、環(huán)境、面積等。
二手房:依次為價(jià)格、面積和位置。如果二手房與商品房是同樣的價(jià)錢,面積大的二手房比小面積的新房更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,受購購者青睞。此外,由于是舊房,要弄清一些細(xì)節(jié),如水電供應(yīng)容量、戶內(nèi)外電線、電話線、水電氣“三表”是否運(yùn)行正常、物業(yè)管理提供什么服務(wù)、各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
購房付款不同
1、付款方式:
商品房:一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款。購房人可自己選擇。
二手房:一次性付清、分期付款、公積金貸款、商業(yè)貸款。與商品房不同點(diǎn)是,借款合同生效后,貸款銀行根據(jù)借款人的委托,將全部貸款資金劃入購房人在貸款銀行開立的存款賬戶。由購賣雙方協(xié)商確定。
2、按揭貸款額度、年限:
商品房:貸款金額有八成、九成、九五成等;期限可為15年到30年。
二手房:貸款金額一般為七成;期限一般為15至20年,較長30年。
3、貸款辦理手續(xù):
商品房:比較簡單明了,容易辦理。
二手房:手續(xù)繁瑣,不易辦理。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確,銀行要調(diào)查清楚其是否作過抵押,產(chǎn)權(quán)是否完全歸房主所有,銀行做起來比較棘手,因而更愿意做商品房的貸款業(yè)務(wù)。銀行對(duì)做二手房抵押貸款的購房者的身份要求也很嚴(yán),客觀上也影響了購房人的積極性。
4、購購時(shí)應(yīng)交的稅費(fèi):
商品房:A、契稅:為房價(jià)款的4%;建筑面積在120平方米以下的減半為2%。
B、購賣手續(xù)費(fèi):120平方米以下(含120平方米)的每套500元;大于120小于5000平方米(含)的每套1500元。
C、立契過戶印花稅:房價(jià)款的0.5% 。
D、公共維修基金:購房款的2%。
E、辦貸款的,要交律師費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。
F、申辦產(chǎn)權(quán)證時(shí),需交房屋所有權(quán)登記費(fèi)(每建筑平方米0.3元);房屋所有權(quán)工本費(fèi)(每證4元);印花貼稅(每件5元)。
二手房:A、契稅、購賣手續(xù)費(fèi)、立契過戶印花稅,以及房屋所有權(quán)登記費(fèi)、所有權(quán)證工本費(fèi)、印花貼稅同商品房。
B、中介服務(wù)費(fèi)(委托代理費(fèi)):不高于成交價(jià)的2.5%。
C、土地出讓金:購購已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房,交成交價(jià)的3%。
D、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、所有權(quán)證工本費(fèi)、印花貼稅同商品房。
E、除了交律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)以外,還要交公證費(fèi)、貸款保險(xiǎn)費(fèi)等。
關(guān)注因素不同
1、價(jià)格:
商品房:較高。明碼標(biāo)價(jià),售價(jià)、均價(jià)比較清晰。
二手房:比同一地區(qū)的商品房一般便宜三分之一到一半。但某些地段好、環(huán)境好、物業(yè)管理好的二手房也不便宜。評(píng)估價(jià)格購賣雙方常?!安秸{(diào)”不一致。另外,一些評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估有時(shí)也有失公正、不夠權(quán)威。
2、位置和交通:
商品房:相當(dāng)一部分位置有點(diǎn)兒遠(yuǎn),交通目前不夠完善,但隨著幾條高速路的建設(shè),四環(huán)路的即將通車,未來**5號(hào)線、輕軌鐵路的建成,城郊距離進(jìn)一步縮短,質(zhì)優(yōu)、價(jià)不高的商品房會(huì)受歡迎。
二手房:位置普遍優(yōu)于商品房,多在市,交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。
3、配套:
商品房:規(guī)劃設(shè)計(jì)中的配套齊全且充分體現(xiàn)出高品質(zhì)、高品味、好氛圍。但如果是期房,則根本看不見。若干年后,如果小區(qū)有足夠的人氣,且規(guī)劃中的設(shè)施變成了現(xiàn)實(shí),應(yīng)該會(huì)比老社區(qū)更方便、更舒適。
二手房:由于是即購即住,配套基本是現(xiàn)成的,非常成熟和方便。附近大多都有學(xué)校、醫(yī)院、郵局、商場、娛樂等配套場所或設(shè)施。
4、物業(yè)管理費(fèi):
商品房:品質(zhì)較好、費(fèi)用也高。
二手房:水平相對(duì)較低、費(fèi)用較少。
5、戶型設(shè)計(jì)、房間布局、面積:
商品房:新穎、以人為本、更舒適、更好用、使用率較高、大戶型較多。80至120平方米的二居、三居室受歡迎。大客廳、雙衛(wèi)、有貯藏室、臥室大小適中、臥室的窗戶采光好、透氣性能較好。戶型使用率高、布局合理而實(shí)用。
二手房:多建于七八十年代,不少是“筒子樓”,公攤面積大,使用率低,戶型小且不太合理、布局單調(diào)、面積較小,大多數(shù)人認(rèn)為不實(shí)用。但在一些歲數(shù)較大者或傳統(tǒng)家庭看來,覺得傳統(tǒng)戶型完全能夠滿足他們的日常需求,而商品房戶型設(shè)計(jì)中的大客廳、雙衛(wèi)生間、大廚房等,他們反而覺得太過分、沒必要。
6、物業(yè)管理費(fèi):
商品房:品質(zhì)較好、費(fèi)用也高。
二手房:水平相對(duì)較低、費(fèi)用較少?!〕繄?bào)記者 葉晴文
(北京晨報(bào))
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