■借助銀行貸款購房

　　中低收入家庭購購住房可以主要依靠銀行貸款。個人住房貸款的方式分為三種：公積金個人住房貸款、商業(yè)性個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　住房公積金貸款：住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低。住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減了許多。

　　個人住房商業(yè)性貸款：只要頭期支付不低于總房款的30%且有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，就可申請使用銀行按揭貸款?，F(xiàn)在，北京、上海等地建行推出了“零頭付”個人住房貸款，即借款人在購購商品房時，不必在頭期一次性支付20%以上的房款，而只要以自有產(chǎn)權(quán)房作抵押，就可以申請用于支付所購商品房頭期房款的個人住房商業(yè)性貸款。抵押房既可以是自有產(chǎn)權(quán)房，也可以是父母的住房作抵押，貸款年限較長達30年，且對舊房年限亦無規(guī)定。

　　個人住房組合貸款：如果購房款超過公積金可貸款的額度，不足部分應(yīng)當(dāng)向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

　　個人住房公積金貸款較劃算，個人住房商業(yè)性貸款利息負擔(dān)較重，居民在購購住房時，要充分利用公積金貸款，不足部分再利用商業(yè)性住房貸款，這樣可以降低貸款成本。

　　■利用政策選擇低價房

　　國家為了改善住房困難家庭的居住條件，在大力開發(fā)商品房的同時，還建設(shè)了經(jīng)濟適用住房、平價房、安居工程等低價房。這些住房一般價格較低，主要面向中低收入家庭。所以中低收入家庭在購購住房時可以優(yōu)先爭取安居房，其次是平價房，再次是經(jīng)濟適用住房，較后才是商品房。

　　經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟實用房。

　　商品房是80年代以后才在我國出現(xiàn)的，其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料調(diào)節(jié)差價等組成。商品房將是今后住房消費的主體。

　　■收入不高也能投資獲利

　　隨著人們觀念的逐步更新，投資住房的誘惑力會越來越大，人們終會認識到，投資住房，甚至借債投資房產(chǎn)，實際上等于借雞生蛋。當(dāng)然，這種投資一定要特別注意地段、區(qū)位、環(huán)境、設(shè)計、增值等因素，注重城市改造和城市發(fā)展方向，準(zhǔn)確預(yù)測其發(fā)展趨勢，將來出租或出售是否有市場潛力等等。

　　房產(chǎn)正在形成新的投資熱點。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，從舉債購房的角度來看，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得了至少40年以上的盈利空間。各商業(yè)銀行個人住房貸款的較長期限為30年，如果利用公積金貸款則利率更加優(yōu)惠。與此同時，國家為鼓勵老百姓購房置業(yè)，個人住房貸款利率在現(xiàn)行低利率水準(zhǔn)下，還采取減檔執(zhí)行國家基準(zhǔn)利率的政策。與其他投資品種明顯不同的是，選擇貸款購房，前期投入的自籌資金較多只需30%，有70%的資金來自于國家的優(yōu)惠利率貸款。

　　對于中低收入家庭來說，多不具備購購住房的經(jīng)濟條件，但購購住房具有居住、消費、投資多重意義，升值功能強，風(fēng)險相對較小，回報可觀。如果把購購住房不單純看成是一種消費行為，而是兼顧其投資價值，考慮其未來的升值空間，則即使是負債購購的住房也不會被“消費”掉。相反，在未來通過出售或出租還會有較高的收益，從而積累了資金為更新住房創(chuàng)造了條件。

　　以經(jīng)濟適用房為例。根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，已購經(jīng)濟適用房在上市交易時，原購房人應(yīng)按照標(biāo)定地價的10%交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。在標(biāo)定地價明確前，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款暫時按房屋售價的3%交納。經(jīng)濟適用房的價格一般大大低于周邊商品房，即使交納相關(guān)的稅費，仍然有相當(dāng)豐厚的利潤空間。

　　其實，對于中低收入家庭來說，購房時雖然收入限制的壓力很大，但是改變消費和投資觀念可能更加重要。

　　■文／廣文

（北京青年報）

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