風(fēng)險(xiǎn)性分析

頭先，法律風(fēng)險(xiǎn)的來源及防范法律風(fēng)險(xiǎn)是因?yàn)檫`反法律規(guī)定而致使預(yù)期權(quán)益得不到實(shí)現(xiàn)的可能性。法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的前提是行為違法。物業(yè)購賣中法律風(fēng)險(xiǎn)一般源于：，發(fā)展商沒有合格的開發(fā)主體資格。根據(jù)有關(guān)條例規(guī)定，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位才能開發(fā)房地產(chǎn)，并且不同資質(zhì)等級(jí)企業(yè)可開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不同。

　　因此，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目將受到行政處罰，其交易行為可能導(dǎo)致不合法。而且，這種非法狀況很容易引發(fā)巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，發(fā)展商開發(fā)物業(yè)的過程與行為全部違法或某些環(huán)節(jié)違法。這主要表現(xiàn)在：（一）未能有償取得國有土地使用權(quán)或取得程序違法；（二）未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或取得程序不合法、不合格；（三）未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或取得程序不合法、不合格；（四）未取得《建設(shè)工程開工證》或取得程序不合法、不合格。第三，發(fā)展商銷售物業(yè)之行為不符合法定條件。這主要表現(xiàn)在發(fā)展商未取得銷售或預(yù)售許可證，或許可證與所銷物業(yè)不一致。無許可證一般意味著發(fā)展商銷售物業(yè)存在嚴(yán)重缺陷，置業(yè)者購購這樣的物業(yè)的合同將無法登記，得不到法律保護(hù)，所購購的物業(yè)無法過戶并申請產(chǎn)權(quán)證書。第四，物業(yè)購賣行為的形式不符合法律要求。這主要表現(xiàn)在購賣合同缺乏主要條款或關(guān)鍵問題約定不明，或相互沖突致使合同不能成立以及合同簽訂后不及時(shí)辦理登記備案手續(xù)，而致使合同之效力不確定。

　　在此應(yīng)特別指出的是，有些置業(yè)者自以為了解行情，加之前幾年房地產(chǎn)市場管理較為混亂的情形，以為自己購購的物業(yè)萬一有什么問題，政府不會(huì)讓老百姓吃虧。筆者認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)漸成為社會(huì)共識(shí)、房產(chǎn)法規(guī)漸趨完善的時(shí)候，這種想法十分危險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指因發(fā)展商、銷售代理商與置業(yè)者自身經(jīng)營狀況惡化致使預(yù)期權(quán)益不能實(shí)現(xiàn)的可能性。就發(fā)展商而言，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)常表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是發(fā)展商由多個(gè)股東組成，股東之間在投入分配問題上產(chǎn)生糾紛，嚴(yán)重阻礙項(xiàng)目之順利開發(fā)；二是發(fā)展商開發(fā)銷售策略失誤，致使后續(xù)資金不能保證，原因常常是發(fā)展商開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，或挪用銷售回籠資金投資于其他項(xiàng)目、事業(yè)等。三是受宏觀形勢及金融政策影響，不能順利銷售，不能有效融資。

適用性分析

　　要判定是否適用，頭先要確定購購目的，用來投資與用于自己居住是兩種不同的購購目的。對(duì)于自用的，要根據(jù)家庭人口、交通狀況、工作特點(diǎn)、小區(qū)物業(yè)管理狀況等因素來決定，以及應(yīng)適度考慮將來自己的經(jīng)濟(jì)變化所引起的生活要求變化程度來確定。對(duì)于購來作為投資，則主要考慮保值增值潛力問題。對(duì)于長期出租，應(yīng)考慮出租機(jī)會(huì)、率以及風(fēng)險(xiǎn)等。

保值增值潛力評(píng)估

　　在通常情況下，保值增值問題與以下因素有更直接的關(guān)系：

１．物業(yè)之地理?xiàng)l件，即通常所說的地段，這是決定物業(yè)內(nèi)在價(jià)值之較重要因素之一。包括物業(yè)與城市活動(dòng)區(qū)域的距離及聯(lián)絡(luò)交通狀況，以及物業(yè)所在地的人文環(huán)境等。

２．物業(yè)自身品質(zhì)，包括房型、戶型、面積、工程質(zhì)量與裝修質(zhì)量、配套設(shè)施完備程度，小區(qū)物業(yè)管理類型與水平。

３．物業(yè)之購入成本。這包括樓款及國家稅收、政府費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)收取的服務(wù)費(fèi)等。

王東海

（北京晨報(bào)）

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