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誰來為普通百姓算算賬

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 664 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
曹 馳

  現(xiàn)在有人說樓市冷了,有人感嘆房子賣不動了,原因何在呢?北京中原物業(yè)顧問有限公司就這個問題對秋季房展會參展項目進行了分析,很說明問題。

  普通百姓仍購不起商品房

  房產(chǎn)單價相對偏高。此次光顧房展會的主要消費群體仍然是工薪,對于這個消費群體而言,價格仍然是購房的頭要決定條件。然而,此次房展會中各項目的房價絕大多數(shù)仍高于購房者的心理底線。據(jù)國家統(tǒng)計局2001年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,全市有48.4%的居民認為現(xiàn)階段的房價過高。

  參展項目的價位集中在3000—5000與5000—7000元/平方米,項目數(shù)量達到106個,占項目總數(shù)的61%。其中售價在3000—5000元/平方米的項目有52個,占參展項目數(shù)量的30%,售價在5000—7000元/平方米的項目有54個,占31%。3000元/平方米以下的低價項目僅有29個,占總量的17%。

  戶型面積設計偏大。大戶型及戶型是此次房展會各參展項目的主推戶型與炒作的熱點。從150平方米的兩居室到800平方米的花園別墅隨處可見,而70平方米以下的小戶型則鮮有人見。

  據(jù)北京中原公司統(tǒng)計,此次房展會中項目的戶型面積以100—200平方米居多,占34%;70—100平方米戶型次之,占26%;200平方米以上戶型占27%;70平方米以下的戶型僅占13%。另外,100—200平方米面積多設計為兩居,這對于普通百姓而言,顯然偏大,與其需求和購購力水平存在著錯位現(xiàn)象。

  房產(chǎn)總價相對較高。房產(chǎn)單價和戶型面積是購房總價的主要組成部分,直接影響到房產(chǎn)總價的高低。在此次房展會上,由于單價和面積都集中在相對較高的區(qū)域內(nèi),從而導致房產(chǎn)總價相對較高。從購房者的購購角度出發(fā),下面就以在上述范圍之中戶型面積為70平方米、均價為5000元/平方米的項目為例,來計算一下購房者的基本購房支出費用:

  假設以銀行8成20年的按揭付款方式支付,

  房產(chǎn)總價=5000元×70平方米=350000元

  頭付:70000元,向銀行借款280000元,月供:1938元

  20年后,購房者為此房產(chǎn)支付的基本費用總額為530000元

  根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示,2001年一季度北京市城市在崗職工人均月收入為1486元。如此高的房價對于這種收入水平而言,可以說難度很大。同時,在其還款期間,該家庭還需負擔醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育等其他方面的支出,這對于一個普通家庭而言也是一筆不小的開支。如此龐大的購房費用對于普通購房者而言是無力支付的。同時,由于北京市房地產(chǎn)市場中,經(jīng)濟適用房項目的發(fā)展速度和規(guī)模比較有限,且經(jīng)濟適用房在項目建設、銷售、購購等方面的限制相對較多,因此,目前北京房地產(chǎn)市場供應的主力軍仍然是商品房項目,從而就造成了商品房市場出現(xiàn)嚴重的供需缺口,房產(chǎn)交易勢頭也逐漸變緩。

  市場供給與需求存在錯位現(xiàn)象

  建設成本過高。北京作為國家的頭都受國際慣例影響,土地價格略高于其他城市,加之拆遷安置補償?shù)荣M用的支出,則形成了高額的土地成本。同時,小戶型較大戶型而言,在管道、隔斷、裝修等方面的設計和建筑成本均會增加,從而縮小了開發(fā)商投資的利潤空間。

  開發(fā)商對購房者的期望值過高。開發(fā)商的期望主要表現(xiàn)在以下兩個方面:

 ?。?)購房者的購購力。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展,人民生活水平普遍得到提高。2001年城鄉(xiāng)居民存款總額突破人民幣7萬億元,從表面上看,購房者的消費潛力是巨大的。

 ?。?)購房者的居住要求。應該說此次房展會上絕大多數(shù)項目的社區(qū)規(guī)劃方案是較為優(yōu)越的。從戶型、會所、區(qū)內(nèi)配套設施到園林水景的設計,無不體現(xiàn)綠色環(huán)保和突出人性化的特點。高尚的居住條件自然直接表現(xiàn)在寬松的家居環(huán)境和較高的房價上。

  市場炒作成分較多。隨著北京申奧成功和中國入世時間的日益臨近,開發(fā)商在現(xiàn)階段對于由此帶來的市場空間和前景表現(xiàn)得過于樂觀,從而為其建造和推出高端住宅項目奠定了心理基礎。

  但是,實際的市場情況并不如開發(fā)商所設想的那樣樂觀。城鄉(xiāng)居民收入的大幅度增長實際上是很不平衡的。就目前而言,城鄉(xiāng)居民的消費層次存在著明顯的差距。購房者在選擇房產(chǎn)項目時,對于居住社區(qū)的規(guī)劃方案、檔次和選房的側存在較大分歧。普通百姓對房產(chǎn)的要求主要集中在地理位置、交通條件和戶型,社區(qū)內(nèi)經(jīng)常性的、較高端次消費對于他們而言既無心也無力。

  北京申奧成功和入世對于房產(chǎn)市場的帶動作用是有選擇性和漸進性的,北京對于2008年的市區(qū)規(guī)劃方案和政策將使很多居民必須重新安置自己的生活空間,在住房方面可以說他們將從零開始,這就使得居民的購房心情較為急躁。

  市場應形成多層次消費

  在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場中,開發(fā)商的目標客戶群主要是中、高收入,這一與普通百姓對于房產(chǎn)的位置、交通條件、戶型設計、社區(qū)規(guī)劃及房價等方面有著截然不同的購購偏好。所以,在房產(chǎn)的消費上不會形成共同的購購意愿。而中、高收入雖然具備相當?shù)馁徺從芰?,但群體規(guī)模小,并且在房產(chǎn)交易不夠發(fā)達的市場條件下,其對房產(chǎn)進行重復性消費的可能性也較小,可以說,市場潛力不大。從這個意義上說,不利于開發(fā)商增加市場占有率和企業(yè)形象的進一步推廣。

  通過以上的分析,鑒于目前的市場情況,一方面開發(fā)商應考慮將建設放在戶型面積在50—100平方米,價位在每平方米2000—5000元的小戶型商品房上。這樣既迎合了較大規(guī)??蛻羧后w的購購取向,同時也有利于開發(fā)商盡早回籠資金、搶占市場份額、營造品牌形象,為以后的發(fā)展打下良好的經(jīng)濟和社會基礎。當然,土地成本的限制是客觀存在的,因此在實施過程中,開發(fā)商應在社區(qū)規(guī)劃和土地面積的使用方面盡量做到經(jīng)濟實惠,在房產(chǎn)的二次分配方面開辟新渠道,真正為普通百姓算筆細賬,保證有限的房產(chǎn)資源得到持續(xù)發(fā)展,真正腳踏實地地為普通百姓建造實用、經(jīng)濟的居住社區(qū)。另一方面,據(jù)國家統(tǒng)計局2001年上半年的民意調查顯示,有28.9%的居民認為貸款購房手續(xù)不簡便,有84.6%的居民提出房屋質量需要政府部門關注。在此次房展會上還出現(xiàn)了業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛,擾亂展會的不愉快現(xiàn)象。這就要求開發(fā)商在房產(chǎn)交易、施工質量等本質性問題上加強管理和改進,從居住者的切身利益出發(fā),這也是開發(fā)商實現(xiàn)品牌效應和持續(xù)發(fā)展的重要方式和途徑。

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