那么，購房者如何在簽約談判中判斷所購房屋存在的風(fēng)險呢？筆者從以下幾個方面來談一點體會：

１、要求開發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切、時間寫在合同中、如果到期不能取得房產(chǎn)證，則購方有權(quán)退房、或者逾期不能取得房產(chǎn)證，則按日、按一定比例支付違約金。

２、如果開發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證并將其寫在合同中，則購方的風(fēng)險可能會減少。如果開發(fā)商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi)，則此項目風(fēng)險太大，因為按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證，較多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發(fā)商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且后期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權(quán)證。

３、用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來考查開發(fā)項目的風(fēng)險性。在談合同時，要求開發(fā)商在合同中承諾“如果因開發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款的則購方有權(quán)退房、退款”，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發(fā)商提供合法的“五證”。如果開發(fā)項目不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得，那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個項目，或者說銀行預(yù)先幫我們審查了這個項目已經(jīng)存在風(fēng)險。

４、如果是預(yù)售項目，開發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件，則應(yīng)在合同中注明開發(fā)商較遲應(yīng)在一個月之內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記，否則購方有權(quán)退款、退房。如果開發(fā)商不答應(yīng)此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發(fā)商并沒有完全取得該項目的預(yù)售許可，或者別的其他原因。

在簽約談判中還可以從其他側(cè)面來了解整個項目的風(fēng)險性，比如房屋質(zhì)量，分攤面積，交工條件等。總而言之，購房者不能僅憑開發(fā)商的廣告或者售樓人員的口頭介紹就匆忙決定購購某一處房產(chǎn)，而應(yīng)從法律、房地產(chǎn)專業(yè)知識和開發(fā)商的實力等多方面綜合分析決定是否購購某一房產(chǎn)。

力行律師事務(wù)所 劉桂林 曹巖

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