頭先，應清楚中意的物業(yè)行情如何？愈明了物業(yè)的基本資料，愈能增加談價的籌碼。預售屋價格可分為表價、底價與成交價三種，表價是銷售現(xiàn)場的價格，底價則為發(fā)展商委托銷售公司銷售的較后底線，兩者之間并無固定價差，基本上每平方米有幾十到幾百元的差距。而成交價則是經(jīng)過購賣雙方交戰(zhàn)，在你情我愿的情況下成交的價格。在時空背景相同、個案規(guī)劃條件無二的情況下，善于議價者，其成交價可能出現(xiàn)比發(fā)展商底價低的數(shù)字?？梢姡黾幼h價能力，顯得格外重要。

　　一般來說，發(fā)展商在定房價時，是以總成本加上利潤及應交稅稅費等計算。房屋成本主要包括土地、建筑、營銷等費用以及證照費用、媒體廣告、利息負擔及預估銷售期間控制及合理的空置率。

　　掌握了房價應如何判定后，面對業(yè)務人員的開價又應如何 應戰(zhàn) 呢？

　　大多數(shù)的業(yè)務員都身經(jīng)百戰(zhàn)，完全不會輕言降價，對各種殺價也均有說辭。但業(yè)務人員基于業(yè)績壓力，均會在權限范圍內盡量達成交易。前提是，要購屋人喜歡物業(yè)，對產(chǎn)品認同，也就是要讓業(yè)務員感到購屋人的誠意。

　　購屋人除展現(xiàn)誠意外，如購購預售房，應清楚預售房的游戲規(guī)則。在購賣雙方的議價中，銷售人員較初會基于預售房有某些不足之處，消費者提出讓價要求而顯得說不過去的樣子，會先在權限內每平方米讓個幾十元。當購屋人出價與房價落差大，銷售售貨員才會請業(yè)務主管出面，而怎樣才能讓主管心甘情愿地讓價呢？購屋人從挑剔產(chǎn)品著手，如對公共設計的計算，相關管線的設計、營建成本等方面提出合理的看法，或對房屋朝向、住家環(huán)境、電梯數(shù)量等可以挑出的道理的毛病后，主管可能會讓價。

　　在現(xiàn)房方面，購屋者宜把握兩個關鍵：一為交屋前，發(fā)展商不敢大幅降價，避免交屋時橫生糾紛；二為大型個案因戶數(shù)多，如降價對多數(shù)已購客戶無法交待，而小型個案較易擺平，故降價幅度可以拉大。

　　購屋人如可進一步殺價，可使出三招：一、購屋人可集體購屋，采取以較低價方式，達到殺價目的；二、要求發(fā)展商提供品，或將品等級提高，如空調機要求換成分離式及制冷能力大的。三、由于新房已實體可見，故可挑剔品質，如規(guī)劃、建材、衛(wèi)浴、瓷磚等細項環(huán)節(jié)均可挑剔，以達到殺價目的。

　　容容

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