一

　　搞清使用率，先弄懂幾個(gè)術(shù)語

　　1．銷售面積：就是你掏錢的面積數(shù)，曾一度被稱為建筑面積，因其中既包括購(gòu)房人自己房屋的建筑面積，又包括分?jǐn)偟拿娣e，故建筑面積一詞太籠統(tǒng)，漸被銷售面積所取代。

　　2．套內(nèi)使用面積：就是所謂的地毯面積，想像一下居室滿鋪地毯的情形，就知道這個(gè)面積是指房子到手之后真正可以擺放家具、用起來的地盤大小。當(dāng)然，不能鋪地毯的廚房、衛(wèi)生間也算在內(nèi)，但陽臺(tái)除外。

　　3．套內(nèi)墻體面積：算法較復(fù)雜，因?yàn)槊刻追课荻加泻袜従庸灿玫膲妥约要?dú)用的墻。共用墻墻體算一半面積，非共用墻墻體則全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。因?yàn)樗惴◤?fù)雜，操作性也差，購(gòu)房人不好估算這個(gè)面積。

　　4．套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：封閉陽臺(tái)全算，未封閉陽臺(tái)算一半面積。

　　5．套內(nèi)建筑面積：即上述2、3、4的總和。

　　二

　　『分子』多變使用率算法有不同

　　所有“率”都一定涉及到一個(gè)除法公式。使用率的分母是統(tǒng)一的，即“銷售面積”，但因開發(fā)商對(duì)使用率的計(jì)算方法不統(tǒng)一，分子便有了以下幾種變化：

　　1．套內(nèi)建筑面積÷銷售面積

　　因分子中包括了套內(nèi)使用面積、墻體面積、陽臺(tái)面積，使算出的使用率較高，故是較通行的算法。

　　2．套內(nèi)使用面積÷銷售面積

　　分子中刨除了套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)面積，這個(gè)公式算出來的使用率較低，因此不被多數(shù)開發(fā)商接受。又因這是購(gòu)房人真正可使用的居室面積占購(gòu)購(gòu)面積的比例，也被稱為“實(shí)用率”。

　　3．套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積÷銷售面積

　　因分子中不包括陽臺(tái)面積，這個(gè)公式算出的使用率在同等條件下比公式1低、比公式2 高。

　　三

　　使用率計(jì)算關(guān)鍵

　　分?jǐn)偭硕嗌倨矫?

　　計(jì)算使用率都是以銷售面積做分母，這個(gè)看上去口徑一致的“銷售面積”其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目也大相徑庭。

　　1．可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　根據(jù)政策規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，還包括套內(nèi)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻墻體面積的一半。

　　雖然上有政策，但下有“對(duì)策”的事也時(shí)常發(fā)生。據(jù)了解，電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標(biāo)計(jì)算分?jǐn)偛淮罂赡?，較容易“注水”的是物業(yè)管理用房這塊。比如類似值班室、警衛(wèi)的休息室等地方，測(cè)繪隊(duì)在竣工交房時(shí)給測(cè)的算分?jǐn)?，半年后物業(yè)公司搞起了經(jīng)營(yíng)，一般業(yè)主哪里還記得自己是否為這間地下室掏過錢？2．不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偟氖亲鳛槿朔拦こ痰牡叵率摇}(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，以及售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

　　當(dāng)然，開發(fā)商一味加大分?jǐn)偟淖龇ㄑ巯略絹碓缴?，因?yàn)橘?gòu)房人已經(jīng)開始懂得計(jì)算使用率了。分母加大、使用率降低，直接的影響就是使購(gòu)房人揚(yáng)長(zhǎng)而去。所以，以減少分?jǐn)?、提高使用率吸引?gòu)房人的做法越來越大行其道。不少項(xiàng)目甚至寧可把應(yīng)該分?jǐn)偟臅?huì)所、物業(yè)用房等自己背起來，也要亮出高使用率的賣點(diǎn)。

　　四

　　使用率不可不信也不可全信

　　一般來說，多層板樓使用率約在80％左右，高層塔樓因?yàn)樯婕暗皆O(shè)備層、電梯間、過道等，分?jǐn)偯娣e較多，故使用率要在75％左右。近來不少項(xiàng)目以高使用率為賣點(diǎn)打出廣告，高層塔樓的使用率很多達(dá)到80％以上，令購(gòu)家將信將疑。

　　因?yàn)槭褂寐室话阋獙懭牒贤?，和使用率有關(guān)的套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e也都會(huì)在合同中寫明，這些面積都是經(jīng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)嚴(yán)格測(cè)算出的，因此，使用率有一定的可信度。況且，不少項(xiàng)目還在樓書中將復(fù)雜的使用率明確化，即把購(gòu)房人需交錢的面積寫明，比如100平方米，再將每套房的建筑面積標(biāo)明（甚至標(biāo)出每個(gè)房間墻體線間的距離），購(gòu)房者可清楚算出房屋的建筑面積，如80平方米，則此房的使用率為80％，另20平方米為分?jǐn)偯娣e。

　　但同時(shí)，購(gòu)房人也不可盲目相信使用率，因?yàn)椴簧匍_發(fā)商并未將使用率擺在桌面上，而個(gè)人考證使用率目前是較困難的。

　　由于各種面積的測(cè)量與計(jì)算較為專業(yè)，計(jì)算使用率所涉及的各種數(shù)據(jù)不是一般人都能算清的，需專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確測(cè)算。拿比較好算的套內(nèi)使用面積來說，也不是卷尺量量房間長(zhǎng)、寬完事，需在房間內(nèi)設(shè)定若干個(gè)測(cè)量點(diǎn)，用測(cè)距儀取連續(xù)兩次測(cè)量值的平均值作為一個(gè)測(cè)量點(diǎn)的測(cè)量值，讀數(shù)準(zhǔn)確到0．001m。如果房間是異型、墻面有裝飾，則更復(fù)雜。套內(nèi)墻體面積就不是一般人可以測(cè)算的了，陽臺(tái)面積則更麻煩，封閉式陽臺(tái)、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）、凹陽臺(tái)、半挑半凹陽臺(tái)，都有不同算法。

　　再說分?jǐn)偯娣e，即使合同上明確標(biāo)出了分?jǐn)偛课?，你能一一測(cè)量設(shè)備層、電梯井嗎？如果真要較真兒，想請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)證，花費(fèi)不菲不說，測(cè)繪隊(duì)也未必能請(qǐng)得來，請(qǐng)來的話測(cè)量結(jié)果也要面臨一番較量。

　　既然使用率是個(gè)不可考證的詞，購(gòu)房人想少吃虧還得是以下幾條老生常談：

　　1．倚靠合同。在銷（預(yù)）售合同或含補(bǔ)充協(xié)議中，應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及分?jǐn)偟牟课弧?

　　2．掌握政策。比如公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t，為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。有的開發(fā)商將會(huì)所全部分?jǐn)偨o一期業(yè)主，購(gòu)房人就要向其討說法了。3．考察開發(fā)商的誠(chéng)信度。負(fù)責(zé)和講究信譽(yù)的開發(fā)商，較少在使用率上坑蒙消費(fèi)者，甚至?xí)约撼蕴潱獬糠址謹(jǐn)?，讓利給購(gòu)房人。

　　4．等待市場(chǎng)化的“公正”成立。據(jù)悉，北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所正在擬定成立“北京市商品房面積公證測(cè)量”，產(chǎn)權(quán)人如對(duì)所購(gòu)商品房的面積有異議，可向北京市國(guó)土資源和房屋管理部門提出復(fù)查要求，由公證測(cè)量會(huì)同市局權(quán)屬處進(jìn)行復(fù)查。委托人只需交納每平方米2元的測(cè)量費(fèi)。測(cè)量數(shù)據(jù)依法可作為房地產(chǎn)管理部門調(diào)解面積糾紛的依據(jù)，也可以作為仲裁依據(jù)或人民法院審判的依據(jù)，到那時(shí)，使用率才有希望露出廬山真面目。

　　五

　　“高手”秘笈———三個(gè)高使用率項(xiàng)目分析

　　東部高手宏源公寓

　　使用率82％

　　成因：嚴(yán)格控制分?jǐn)?

　　位于麗都飯店北側(cè)的外銷項(xiàng)目宏源公寓，曾以“高使用率現(xiàn)房”的口號(hào)沖擊市場(chǎng)，5688 元的低售價(jià)也使其使用率“如虎添翼”。宏源的銷售經(jīng)理分析了其82％使用率的成因：

　　1．宏源公寓82％的使用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比。

　　2．因?yàn)閲?yán)格按照有關(guān)分?jǐn)偟恼哂?jì)算，只將純粹的物業(yè)用房、設(shè)備間分?jǐn)傔M(jìn)去，一些概念模糊的部位一概不攤給購(gòu)房人，會(huì)所也未分?jǐn)偂?

　　3．高使用率、低樓價(jià)

　　宏源公寓啟示：

　　1．現(xiàn)房的使用率較期房可信度要高。

　　2．研究使用率時(shí)，要把價(jià)格連帶上。有的項(xiàng)目提高使用率的同時(shí)，也提高樓盤單價(jià)，購(gòu)房人仍未得到實(shí)惠。

　　3．明確分?jǐn)偛课?，入住后監(jiān)督物業(yè)公司不可把分?jǐn)偟牟课挥糜诮?jīng)營(yíng)。

　　西部高手美林花園

　　使用率84％

　　成因：結(jié)構(gòu)合理讓利市場(chǎng)

　　美林花園84％的使用率曾引起業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑：高層塔樓的使用率怎么可能達(dá)到這么高呢？預(yù)算部經(jīng)理田紅為記者解釋如下：

　　1．物業(yè)管理用房未讓購(gòu)房人分?jǐn)偂Ｒ话沩?xiàng)目此處會(huì)分?jǐn)偨住?

　　2．2000多平方米的會(huì)所未分?jǐn)偂?

　　3．公共墻體采用新材料，分?jǐn)偟膲w面積少。

　　4．整個(gè)樓體居室占的比重大，共用部位小，像“核小肉厚”的桃子，也減少了分?jǐn)偯娣e。

　　美林啟示：

　　1．建筑設(shè)計(jì)師的水平對(duì)使用率的高低起著關(guān)鍵作用。

　　2．開發(fā)商有實(shí)力、心態(tài)好，才不會(huì)一味在使用率上多賺購(gòu)房人的錢。

　　南部高手清芷園

　　使用率“87％”

　　成因：一梯“一”戶

　　歐陸風(fēng)格的始作俑者清芷園，在其二期的推廣中一鳴驚人，打出87％使用率的口號(hào)。據(jù)其總經(jīng)理李丹峰介紹，此87％“數(shù)”出有因：

　　1．一梯兩戶的板樓，使用率較高。

　　2．按測(cè)繪機(jī)構(gòu)認(rèn)定，清芷園的使用率實(shí)為84％左右，即套內(nèi)建筑面積比銷售面積。

　　3．清芷園二期結(jié)構(gòu)在北京無獨(dú)有偶，一梯兩戶，電梯雙向開門，每個(gè)電梯門就是每個(gè)業(yè)主的戶門，輸入密碼后電梯門開啟，業(yè)主即直接進(jìn)入自家玄關(guān)。因此，傳統(tǒng)意義上應(yīng)分?jǐn)偟暮蛱輳d不再存在，業(yè)主又多得了4平方米多的使用面積。雖然這種獨(dú)樹一幟的做法還未被測(cè)繪機(jī)構(gòu)認(rèn)可，但對(duì)業(yè)主來說，房子的使用率其實(shí)已達(dá)到87％左右。

　　清芷啟示：

　　設(shè)計(jì)上的“創(chuàng)新風(fēng)暴”將為使用率的提升帶來無限可能。

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