商品房面積管理工作由房產管理部門負責。這就是說，以后您對您購的商品房面積

持懷疑態(tài)度時，可以委托市國土資源和房屋管理局的測繪部門進行重新測量。

　　■“缺斤短兩”與“購個茶杯，給個暖壺”是老問題

　　在商品房的購賣中，商品房面積“缺斤短兩”一直是老問題。據中國消費者協(xié)

會對1999年全國投訴情況的分析，房屋投訴仍名列十大熱點前列，而商品房面積

“缺斤短兩”，面積測量缺乏公正、權威機構監(jiān)督，則是消費者有關房屋投訴中的

主要問題。與前幾年的集團購購相比，目前房地產交易市場已進入“散戶”時代，

購房人自己掏腰包購房的比率越來越高，每一平方米花的都是血汗錢，而商品房交

易中，交款面積和實際面積常常出現(xiàn)負偏差，使許多購房人蒙受損失。

　　據北京市國土資源和房屋土地管理局房地產勘察測繪所所長助理兼生產技術科

科長于偉介紹，目前許多商品房面積的投訴都是因為預售面積與實測面積不符造成

的。如一位消費者購了一套面積為83．32平方米的商品房，經房地產部門測量，實

際面積只有78．26平方米，差了5．06平方米。

　　又有一位消費者購了一套面積為115平方米的商品房，結果實測面積是126．

36平方米，開發(fā)商要購房人補交房款，購房人生氣地說：“我就是看中115平方米這

么大的戶型才購的房，多出十多平方米，多了四五萬塊錢，這就像我去商店購個茶

杯，你偏偏給我一個暖壺，還要我付暖壺的錢?！?

　　■面積為什么會不符

　　于偉強調，商品房面積是通過房地產管理政策和房地產測繪手段來取得并通過

發(fā)房產證來得到國家的認可和法律的保護。從北京目前的房地產市場看，期房銷售

比較多，開發(fā)商在預售期房時，一般都按自己預算的面積銷售，而這個預算面積往

往與竣工后房地局測繪的實測面積不符，從而出現(xiàn)了各種糾紛。而造成預售面積和

實測面積的誤差過大的原因主要有：

　　一是商品房在預售時，房屋尚未建成，開發(fā)商依據圖紙自行計算房屋面積，并

自行決定公用面積的分攤；二是開發(fā)商預售房屋后，有些部位進行了變更，造成竣

工房屋面積與預售房屋面積不一致；三是商品房銷售面積由套內建筑面積和分攤的

公用建筑面積兩部分組成，面積的測量需要以一個項目或一棟樓為單位進行，并需

要計算該棟房屋公用面積分攤系數(shù)，特別是綜合樓，其各部位因使用功能不同而有

著不同的分攤系數(shù)，該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學合理，也影響面積的大小。商品房

面積誰說了算也一直是個有爭議的問題，以北京市為例，購房人較后拿到的商品房

產權證所標的面積是由房產部門測定的，而市質量技術監(jiān)督局在1998年上半年也成

立了商品房面積計量站，對外承擔商品房面積的測量，商品房面積到底按哪個部門

的測量結果算，一直有爭議。

　　■購房面積房管部門說了算

　　建設部就此專門與國家有關部門協(xié)商并向國務院寫了報告，經國務院協(xié)調，現(xiàn)

已明確：由房產管理部門負責商品房面積管理工作，制定有關政策，查處開發(fā)商在

商品房面積上的“缺斤短兩”行為，并對商品房面積測量機構的資質提出初審條件

和意見，質量技術監(jiān)督部門只負責商品房面積測量器具的監(jiān)督工作。

　　■面積是怎么測出來的

　　那么，房屋面積是怎樣測繪的？據于偉介紹，目前，房地局在商品房面積的測

繪中，按照建設部房產登記和國土資源部土地登記的有關規(guī)定，采取了以下管理辦

法：一是在商品房竣工正式銷售前，要求開發(fā)商申請房產登記，同時提交商品房公

用面積分攤辦法。房地局登記部門按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面

積分攤暫行規(guī)定》進行審核，核準后，轉房地局測繪部門，房地局測繪部門依據

《北京市地籍測繪規(guī)則》和《北京市房地產測繪細則》實地進行測量和專業(yè)計算后

遞交房地產測繪結果。二是商品房的面積測繪必須由房地產專業(yè)測繪部門進行，房

產登記的面積以專業(yè)房地產測繪部門的測繪結果為準。商品房銷售面積，惟有經房

產登記，頒發(fā)房屋所有權證后，才得到法律的認可和保護。另外，北京市去年新實

行的內外銷房預售契約也對實測面積和預測面積的誤差有了明確規(guī)定，這就要求開

發(fā)商在預售時面積要和實測面積的誤差盡量小。

　　■應加強預售面積管理

　　不難看出，要使商品房面積少出現(xiàn)糾紛，重要的是對商品房預售面積的管理。

從上海、深圳等城市的情況看，開發(fā)商在預售商品房之前，必須先到房地局商品房

管理部門取得公用面積分攤辦法的審核確認，并到房地局測繪部門進行預售面積測

算后，再辦理預售許可證進行預售。這就在很大程度上保證了預測面積和實測面積

的測繪口徑與公用面積分攤口徑的一致，減少了預售面積和實測面積的誤差。于偉

認為，如果北京市也采取這種方法，對于普通住宅而言，預售面積和實測發(fā)證測繪

面積誤差將不會超過0．5，對于那些分攤面積比較復雜的綜合樓而言，預售面積與

實測發(fā)證測繪面積誤差將不會超過0．1，不僅減少面積糾紛，還將在一定程度上加

快商品房竣工后實地測量和產權登記發(fā)證的速度。

　　■面積糾紛可以避免

　　發(fā)生了商品房面積糾紛怎么辦？上面講到商品房面積糾紛主要是預售面積和實

測面積的誤差不符造成的。因此，購房人在簽訂預售合同時，假如開發(fā)商采用的是

北京市房地局統(tǒng)一印發(fā)的預售契約，其中對實測面積和預測面積的誤差有規(guī)定，消

費者可以根據這個規(guī)定來判斷自己有沒有吃虧。假如開發(fā)商出示的是自己起草的預

售契約，需要提醒購房人注意的是要弄清有關實測面積和預測面積的誤差，以免吃

虧。

　　據于偉介紹，實測面積一般都由各項目所在的區(qū)縣房地局專業(yè)房地產測繪隊根

據有關規(guī)定嚴格測量、計算，一般沒有問題。但假如購房人對實測面積持疑義的話，

可以要求該區(qū)縣房地局測繪部門復測或委托市房地局勘察測繪所復測，但必須要支

付費用。據透露，盡管是一戶人家需要重新測繪，測繪部門也得把整個小區(qū)整棟樓

都重新測繪，因此費用不低。而且，對復測后，假如面積是有誤差，開發(fā)商或原來

測繪部門是否因此受到處罰、復測費用由誰支付等相關的規(guī)定，目前還沒有出臺，

因此，個人委托重測房屋面積實際操作起來還有一定難度。但據于偉介紹，目前市

房地產勘察測繪所正會同相關處室在做研制，房地產測繪所走進市場是不容置疑的。

　　■文／余美英

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