隨著各地住房制度改革進程的加快，二級市場的開放力度不斷加大。但是，舊

房購賣畢竟不像新房那樣一目了然，購購二手公房上當受騙后的追索和賠償難度要

比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意以下一些問題：

　　■購購二手房時，對房屋產(chǎn)權要注意哪些問題？

　　在舊房交易中，產(chǎn)權證是較重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，

法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權的房屋進行保護。因此，購購二手房時，一

定要弄清楚房屋的權屬，凡是產(chǎn)權有糾紛的，或是部分產(chǎn)權（如以標準價購購的公

有住房）、共有產(chǎn)權、產(chǎn)權不清、無產(chǎn)權的房子，即使房子再合適都不要購購，以

免成交后拿不到房屋產(chǎn)權證，同時也會引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注

意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權證時，一定要查看正本并

且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權的真實性。

　　由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是

以標準價購購的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用，或者已與原單位確

定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，

與職工簽訂有服務合同，原單位還有優(yōu)先購回權。因此，要確認原單位是否同意該

房子的出售。

　　當前對于軍隊、醫(yī)院、學校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房

子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購購。

　　■購購二手房時，對房屋結構要注意哪些問題？

　　二手房屋結構比較復雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結構一般較差。因此，購

購二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上標

明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察

房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私塔、改建造成主體結構損

壞隱患的情況。

　　另外，購購二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別

不適合居住的缺點。如果存在上述問題，則不要購購，以免購購后既要加大維修費

用，又時刻面臨不安全的危險。

　　■購購二手房時，對房屋周邊環(huán)境和設施設備要注意哪些問題？

　　隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設施設備的要求也越來越高。

舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購購舊房時，要認真考察

房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)

境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。

　　對房屋配套設施設備的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣

供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和

管理方式，是否安全、便捷并提供24公里服務。如有機會較好走訪一些老鄰居，對

房屋及周圍環(huán)境設施做更多的深入了解。

　　總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購購二手房

的目的是本想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活

帶來更多煩惱。

　　■購購二手房時，對房屋的物業(yè)管理要注意哪些問題？

　　良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的

便利。對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況，要對其管理的物

業(yè)進行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務態(tài)度，

小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等，由

此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，較終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為重好。

　　另外，還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費

標準等，了解是否建立了公共設施設備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維

修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)購得起房住不起房的情況發(fā)生。

　　■購購二手房時，如何借助中介的幫助？

　　二手房的購賣要比商品房復雜得多，因此，購賣雙方都需要中介機構幫助代為

辦理交易手續(xù)。目前中介服務機構的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機構

與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構的選擇就顯得尤為重要。

　　頭先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到

中介機構辦公場所進行考察。同時，在委托中介機構代理之前，還要詳細詢問中介

公司都能確切地提供哪些服務項目，如何收費？如果未能如愿成交，如何退款？如

果購賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。

　　中介機構提供的另一項重要服務就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起

步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準確地對房屋

進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機構對房屋進行基

本客觀的估價，使購賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。

　　另外，如果對二手房購賣沒有把握，較好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，

特別是對產(chǎn)權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師

收費還沒有統(tǒng)一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應服務都有哪些。

　　■購購二手房時，對房屋的交易過程要注意哪些問題？

　　購購二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二

容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全

權 交易手續(xù)，結果拿到手的產(chǎn)權證有可能是假的，房屋所有權得不到應有的法

律保護，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當受騙，這方面的案例

即便在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購購二手房時，購賣雙方一

定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費

用，領取政府頒發(fā)的產(chǎn)權證，較好購賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權證），切

不可因小而失大。只有這樣，才能購到放心合適的房子。

　　■文／余雯

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