一部分會(huì)在今年成為現(xiàn)房。在為今年現(xiàn)房揭幕前夕，購(gòu)房人和賣房人的心情都不會(huì)

平靜，一方怕貨不對(duì)板，另一方怕過不了關(guān)，用一位開發(fā)商的話說：“像是參加高

考的學(xué)生，即使小學(xué)、中學(xué)都學(xué)得不錯(cuò)，可高考這一關(guān)要過不去，也進(jìn)不了高校的

門?！?

　　是啊，誰(shuí)會(huì)把傾全家人一生積蓄購(gòu)的大件———房子不當(dāng)回事？不論發(fā)展商在

交房前歷經(jīng)了多少關(guān)隘，購(gòu)房人的驗(yàn)收關(guān)他也逃不掉。與賣房的人數(shù)相比，作為占

完全多數(shù)的購(gòu)房人，我們的心情是一致的———怕被欺騙，希望到手的房購(gòu)得值。

可對(duì)于賣房人，無論是賣期房的，還是賣現(xiàn)房的，他們的銷售心理又如何呢？上周，

本報(bào)記者分別走訪了三位本市在銷項(xiàng)目的發(fā)展商，請(qǐng)他們就期房的市場(chǎng)現(xiàn)狀實(shí)話實(shí)

說，以他們的經(jīng)歷和體會(huì)講出實(shí)情，從而使購(gòu)房人對(duì)此有所了解，有所明白。

　　楊潔（北京辰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理）：期房低價(jià)開盤是為了收錢，

迅速提價(jià)是為了賺錢，這與期房升值無關(guān)

　?。ㄟ@是美林花園的發(fā)展商，他賣的是期房，但他卻揭了不少目前期房市場(chǎng)的

“底”。）

　　前幾天有家報(bào)紙上講，賣期房就是賣一個(gè)夢(mèng)，我覺得，隨著期房市場(chǎng)的完善，

這個(gè)夢(mèng)至少不該是惡夢(mèng)。

　　為了讓購(gòu)期房的人放心，有個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出了10年保修的服務(wù)承諾，現(xiàn)在看，

這是一個(gè)不錯(cuò)的“賣點(diǎn)”。這讓我想起前些年的家電市場(chǎng)，一開始人們爭(zhēng)著去購(gòu)有

兩年保修的電器，可現(xiàn)在，人們已經(jīng)不能接受沒有兩年以上保修的電器了。

　　今天各項(xiàng)目發(fā)展商互相攀比中打出的各自的服務(wù)牌，對(duì)消費(fèi)者的利益以及對(duì)市

場(chǎng)的成熟發(fā)展都應(yīng)該是有益的。

　　開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的資金組成，一般分為三個(gè)部分：發(fā)展商投資、銀行

貸款以及銷售期房的回收款。這三者缺其中任何一個(gè)都會(huì)影響項(xiàng)目運(yùn)作。

　　動(dòng)輒十幾億、幾十億的項(xiàng)目，一般實(shí)力的發(fā)展商，先期投入多會(huì)占15％左右，

而銀行貸款比例如果過高，利率壓力就會(huì)很大，項(xiàng)目成本就會(huì)加大，直接影響樓價(jià)。

因此，賣期房，從購(gòu)房人手中把錢收上來用于開發(fā)，可以降低項(xiàng)目成本。

　　一些期房項(xiàng)目低價(jià)開盤，就是為了盡快收上錢來，而迅速提升樓價(jià)則是為了賺

錢，這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值沒有關(guān)系，不像一些發(fā)展商講的，“從開盤至今已升值

30％”。真正意義的升值是房子隨時(shí)可以在市場(chǎng)通起來，比如十幾年前開發(fā)的

華僑村，現(xiàn)在如果有人肯以每平方米10000元轉(zhuǎn)讓，依然會(huì)很搶手。我認(rèn)為，這才叫

升值。

　?。ㄈ绻愕钠诜渴?000元／每平方米購(gòu)的，而現(xiàn)在你購(gòu)的項(xiàng)目賣到7000元了，

你也別太得意，因?yàn)槟闶侨思以谑斟X時(shí)購(gòu)的，而現(xiàn)在發(fā)展商是在用包括你的錢在內(nèi)

的錢賺錢。而你的房子并沒因此升值。）

　　蔡玉明（香港冠城集團(tuán)北京冠海房地產(chǎn)有限公司董事、常務(wù)副總經(jīng)理）：有些

期房像從遠(yuǎn)處走來的、濃妝艷抹的丑女人，越走近你，你越失望

　?。ā俺笈恕笔菦]有過錯(cuò)的，而“不良期房”卻不可饒恕。我不贊同用“丑女

人”比喻不良期房。但是我覺得他的喻言還是蠻生動(dòng)的，因此拿來一用。）

　　現(xiàn)在一些期房項(xiàng)目包裝得比過去精致，樣板間、樓書都有很大的視覺沖擊力，

對(duì)購(gòu)房人有太多的誘惑。有的在去年熱銷的期房，成為現(xiàn)房后，很讓購(gòu)房人失望。

不只是現(xiàn)房與樣板間的差距太大，還包括現(xiàn)房樓間距小、小區(qū)建筑密度過大等問題。

這些問題都在期房建好后才被購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)，很讓人痛心。

　　這些期房就像從遠(yuǎn)處走來的、濃妝艷抹的丑女人，越走近你越讓你失望?！安?p>良期房”大大損害了期房市場(chǎng)的整體形象，這給現(xiàn)房項(xiàng)目帶來了絕好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

我們出售的現(xiàn)房項(xiàng)目冠城園，在目前的售樓淡季也出人意料地?zé)徜N，一些現(xiàn)在來購(gòu)

房的人就包括那些去年被很多期房項(xiàng)目拉走的客戶。

　?。ㄓ浾咴谑蹣翘幙吹?，這天上午有11套房交了款，在我們準(zhǔn)備離開時(shí)，又有四

五個(gè)購(gòu)房人來簽約，這完全是讓期房項(xiàng)目眼熱的銷售業(yè)績(jī)———現(xiàn)房真得比期房更

具誘惑？）

　　邢曉東（中房集團(tuán)三峽置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)）：購(gòu)期房是投資信心，購(gòu)現(xiàn)

房是等價(jià)交換

　?。ㄟ@是頤源居的發(fā)展商，他的一期10萬(wàn)平方米現(xiàn)房已售完，二期期房剛剛蓋出

地面。）

　　購(gòu)期房是投資信心，包括你對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的信心和對(duì)你自己判斷力的信心，

而購(gòu)現(xiàn)房是貨幣與實(shí)物的等價(jià)交換。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律是，不同階段投資的購(gòu)

房人，付出的是不同的。購(gòu)期房肯定有風(fēng)險(xiǎn)，但期房的售價(jià)低于現(xiàn)房，如果你

有足夠的信心，你的判斷又無誤的話，你購(gòu)期房比購(gòu)現(xiàn)房花的錢肯定少。

　　每個(gè)真誠(chéng)的發(fā)展商都希望積累自己的業(yè)績(jī)，以取得消費(fèi)者足夠的信任，這對(duì)期

房的銷售是至關(guān)重要的。比如，一個(gè)發(fā)展商因拖欠政府的稅費(fèi)，拿不到相應(yīng)的證、

書，進(jìn)而影響了購(gòu)房人的利益，這樣的發(fā)展商，今后再開發(fā)的項(xiàng)目，無論是期房還

是現(xiàn)房，都很難被購(gòu)房人接受。

　?。ㄙu房人對(duì)目前期房市場(chǎng)的現(xiàn)狀實(shí)在是見仁見智，但聽得出他們講的都?jí)驅(qū)嵲凇?p>購(gòu)期房的消費(fèi)者，不妨對(duì)照他們的觀點(diǎn)，看看您購(gòu)的期房合不合算。）

　　■文／本報(bào)記者　劉素京

　　■攝影／本報(bào)記者　程鐵良

蔡玉明

邢曉東

楊潔

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