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新一輪限購民資“不撤出”房地產(chǎn) 限購致觀望
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:第一財經(jīng)日報 閱讀 1132 次
一方面,新一輪的限購即將在前期房價上漲較快的二三線城市鋪開,對全國的樓市成交量和開發(fā)商業(yè)績帶來不小的壓力;另一方面,有調(diào)研稱,短期內(nèi)民間資本不會大規(guī)模從房地產(chǎn)市場撤出。
昨日,高和投資董事長蘇鑫表示,在新一輪限購到來之際,“不撤出”對于房地產(chǎn)行業(yè)是個利好消息。
限購導致觀望
日前,住建部政策研究與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示,短期內(nèi),相對于其他的投資方式,房地產(chǎn)依然是較安全和回報率較高的投資方式。購房置業(yè)的傳統(tǒng)和住房消費的觀念轉(zhuǎn)變也尚需時日。因此,民間資本短期內(nèi)從房地產(chǎn)市場中撤出的可能性不大。
而中長期看,城市化及土地資源稀缺性導致住房供需關(guān)系將長期處于偏緊狀態(tài)。調(diào)研中九成以上的受訪者對房地產(chǎn)市場保持信心,認為房地產(chǎn)業(yè)在未來10年內(nèi)仍會保持高速發(fā)展。
為完成上述報告,高和投資聯(lián)合住建部政策研究共同組成課題組,歷時半年,走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地。
前一輪限購開始之后,不少城市都出現(xiàn)了成交量的大幅度下滑,而資金隨之轉(zhuǎn)入未限購的二三線城市,使得部分二三線城市房價出現(xiàn)較快上漲,新一輪的限購,又將這些城市納入其中。
中原集團研究提供的分析稱,根據(jù)住建部公布的新增限購城市5項建議標準,對目前尚未實施限購的42個二三線城市進行的統(tǒng)計分析,結(jié)果顯示,洛陽、廊坊、丹東等13個城市屬限購高危城市,即較有可能被列入限購;汕頭、中山、淄博等16個城市屬限購可能城市,被限購的可能性次于前者。
中原集團研究根據(jù)公開渠道監(jiān)測的數(shù)據(jù),目前10家標桿房企在全國范圍內(nèi)在建和在售的項目共計732個,其中有78%的項目分布在已出臺限購政策的46個城市中,其余22%的項目分布在未實施限購的65個二三線城市。
《中國證券報》報道稱,目前各省正將轄區(qū)內(nèi)各城市的房地產(chǎn)市場運行情況報住建部,新一輪樓市限購名單較快8月底出爐。
雖然不會大規(guī)模撤出房地產(chǎn)市場,但是蘇鑫表示,新一輪的限購會使得民間資本經(jīng)歷一段時期的冷卻觀望。“他們不確定要把資金投向何處,未來的投資策略一定是趨向保守的。”在較初的限購令出來后,許多民間資本都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市。{$page$}
不僅是房地產(chǎn)調(diào)控影響民間資本的投資熱情,目前我國對非法金融活動的整肅,也成為民間資本另一個觀望的理由。
蘇鑫表示,此次對民間資本進行調(diào)研的幾個區(qū)域,都有大量的地下錢莊,也都出現(xiàn)過問題,未來應(yīng)該也會有問題出現(xiàn)。
而近期關(guān)注度較高的,莫過于江蘇泗洪縣轄內(nèi)的地區(qū)出現(xiàn)大批通過非法集資方式籌集資金進行高息放貸的情況,該地甚至出現(xiàn)了“寶馬鄉(xiāng)”。
資金去哪兒
不管是打擊非法金融還是房地產(chǎn)市場調(diào)控,蘇鑫表示,都會打擊投資者的信心。由于傳統(tǒng)投資渠道都出現(xiàn)了問題,因此這些民間資本可能轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托,或者以私募股權(quán)基金、政府發(fā)債、REITs方式等途徑,未來民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢。不過蘇鑫也表示,這是一個樂觀的判斷,目前只有很小一部分人參與其中。
大和資本大中華區(qū)頭席經(jīng)濟學家孫明春22日發(fā)布研究報告稱,開發(fā)商正在通過私募和信托的杠桿來調(diào)動中國龐大的私人資本,因為限購令和更高的房產(chǎn)持有與交易成本,中國的富裕群體也發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)私募基金或者信托貸款比直接購房更好。
但是,對于這一輪抑制投機和投資的房地產(chǎn)調(diào)控而言,民間資本以新型金融業(yè)態(tài)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域,是否會繼續(xù)推高房地產(chǎn)市場的投機投資需求,從而加大調(diào)控的壓力?
孫明春表示,從開發(fā)商反饋的信息來看,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)做好了糾偏的準備,包括價格和銷量。但是,這種糾偏作用可能很有限,因為開發(fā)商看上去準備充分,而且有大量社會資本(私人資本)去彌補銀行信貸緊縮的缺口。
不過,蘇鑫表示,民間資本進入信托、基金,有利于將房地產(chǎn)投資從需求端轉(zhuǎn)向供給端,也會增加供應(yīng)。“如果沒有資金支持,開發(fā)商不增加新開工,不拿地,當需求放開的時候,就會出現(xiàn)供應(yīng)跟不上的情況。”
但事實上,房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)了收緊的跡象。蘇鑫表示,還是應(yīng)該允許這些投資渠道暢通。“現(xiàn)在大家認為只要是給房地產(chǎn)提供投資平臺都是錯的,但關(guān)鍵是這些資金沒地方可去。”
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