黨校教授、校委研究室副主任周天勇日前在一次訪談中表示 ，目前房地產(chǎn)調(diào)控的難點有四。

　　一是有限的土地在吃飯與居住之間的矛盾。我國的土地基本國情是144億畝，到2040年，人口增加需要增加1/3的糧食，還需要7億多畝耕地，再加上2億多畝建設(shè)用地，未來我們?nèi)?0億畝地。

　　他說：“從中國國情講，要堅決反對住兩套房或者三套房，堅決反對到農(nóng)村去購一個院子，我們沒有享受這種居住方式的資格。”同時還要限制農(nóng)民蓋房子，農(nóng)村30年蓋房子用了2億畝地，但是在農(nóng)村中長期居住的人口減少了6000多萬人，而城鎮(zhèn)30年僅增加了5000萬畝地，但常住人口增加了4個億。從土地利用來看，建城市比建農(nóng)村劃算。所以，城里的地需要多少，應(yīng)當(dāng)供應(yīng)多少。

　　二是和群眾壓低房地產(chǎn)價格與地方財政收入的兩難。靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資平臺。地方政府要把地價搞高再賣出去，這樣地方財政才有錢。嚴(yán)格規(guī)定地方供地的80%不能賣，要用來建保障房，20%的地賣出去，收取的出讓金，除了以前的固定用途，又建不了那么多保障房，保證不了地方財政的運轉(zhuǎn)。

　　他表示，如果真要嚴(yán)格按照國家有關(guān)部門的部署，“地方財政將陷入嚴(yán)重困難的境地”。

　　三是經(jīng)濟增長速度與擴大就業(yè)的兩難。對房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)厲調(diào)控，限制了房屋銷售，經(jīng)濟增長的速度也可能有所下降。這樣的局面，一方面對抑制消費物價和房價的上漲有著積極作用，另一方面，卻也會對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)產(chǎn)生較大影響，在此領(lǐng)域中，包括與之關(guān)聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也會受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈的GDP減少，就業(yè)容量也就有可能萎縮。

　　四是宏觀調(diào)控與推高地價房價體制機制之間的矛盾?，F(xiàn)在是推高房價的體制機制?，F(xiàn)代手段賣地，政府從農(nóng)民手里購過來，再高價倒出，較后想在強大的動力機制上控制房價很難。

　　“2003年開始的所有調(diào)控政策哪一次證明它成功過？”

　　被稱為“任大炮”的華遠地產(chǎn)董事長任志強又“開炮”了，而在2011年博鰲房地產(chǎn)論壇的現(xiàn)場，陪他“開炮”的還有建設(shè)部政策研究主任陳淮和國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松。今年被 “炮轟”的不只有房地產(chǎn)政策，也有金融政策。

　　導(dǎo)致政策被“炮轟”的“藥引”則是恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗的問題：中國房地產(chǎn)調(diào)控政策明年會成功嗎？

　　衡量調(diào)控成功的標(biāo)準(zhǔn)

　　“我覺得衡量成功不成功，是看還要不要出個政策。如果繼續(xù)出政策，前面一定是失敗的。”在任志強心目中，中國房地產(chǎn)業(yè)并不存在泡沫。報告顯示，目前中國房地產(chǎn)的存量數(shù)據(jù)與泡沫過后的美國市場的情況基本類似，而且遠遠低于日本。由此，可以看出，“中國不應(yīng)該算房地產(chǎn)泡沫，或者說中國房地產(chǎn)沒有泡沫。這個數(shù)據(jù)一方面可以看出我們高速投資增長的過程，無論是投資、銷售面積、銷售額、開工面積、竣工面積都在增長。”

　　在“沒有泡沫”的結(jié)論之下，任志強認(rèn)為針對住宅市場的調(diào)控政策還是未能敵過市場，在遭遇所謂的“史上較嚴(yán)厲”的調(diào)控之下，由于在二三線市場的銷售業(yè)績普遍比較理想，已經(jīng)發(fā)布中期報告的上市房企業(yè)績還是保持了平均30%的增長。此外，雖然信貸收緊，但市場反應(yīng)則顯示交易并未出現(xiàn)大幅下滑。{$page$}

　　當(dāng)同樣的問題問到陳淮時，后者的回答讓臺下一片哄笑聲。

　　“悖論，全國哪一個城市把房價控制在老百姓接受的范圍？古往今來，我不知道耶穌行不行，但是我認(rèn)為用這個目標(biāo)本身來評論成功就是錯誤。”陳淮說政府的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該在體現(xiàn)滿足老百姓住房，增加更多需求，消除發(fā)展中的不平衡，縮短波動的高度，延長波動的頻率等。讓住房嚴(yán)重困難的群體優(yōu)先改善住房，政府沒有辦法一夜之間讓大家需求都同時滿足，但是可以使較困難的群體優(yōu)先得到滿足，這是比較合理的答案。

　　個人收入跑不過房價增速

　　“要讓收入增加速度高于房價增長速度，這是可以做的。你減稅就可以了。”任志強把人們對調(diào)控房價目標(biāo)的關(guān)注又轉(zhuǎn)移到了國家的稅收政策上。“國家提出減稅，但是上半年收的稅結(jié)果比全年計劃還多，今年下半年繼續(xù)這么收，全年可能比人大提出的預(yù)算報告增加100%個稅，給老百姓留點余地好不好，不然怎么讓個人收入的增加高于房價增長速度。我覺得中國不是沒有能力讓房價跟收入距離拉近一點。”

　　和任志強一樣，陳淮也把房價始終居高不下和貨幣政策聯(lián)系到了一起。參與住宅地產(chǎn)調(diào)控政策制定的陳淮指出，2011年中國經(jīng)濟較不穩(wěn)定和較危險的因素是人民幣，什么叫通貨膨脹？就是貨幣貶值。對房地產(chǎn)影響的政策是CPI高漲壓力下的加息。“我們在國際競爭中較沒有把握的事情就是人民幣升值與否，但現(xiàn)在金融專家們卻把貨幣價格的不穩(wěn)定歸結(jié)于房地產(chǎn)。”

　　地方政府決定不了地價

　　國土資源部較新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年季度全國主要城市的地價水平呈微幅上升態(tài)勢，其中商業(yè)、居住、工業(yè)分別為5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米，同比增長率分別為11.8%、10.7%和5.5%。

　　任志強透露，從第三季度的情況來看，土地價格仍然上漲，很多地區(qū)不斷上調(diào)土地收益金基礎(chǔ)價格，由于土地價格上漲過快，流拍的現(xiàn)象也屢屢發(fā)生。相關(guān)統(tǒng)計顯示，2011年上半年土地流拍的數(shù)量已經(jīng)是去年全年的2.68倍。

　　任志強指出，從土地價格來看，宏觀調(diào)控措施并沒有減弱地方政府通過土地財政獲取收益的念頭，所以土地價格依然存在著上行的動力。

　　雖然今年上半年全國土地供應(yīng)達到21萬公頃，比去年增長17.6%。但房地產(chǎn)用地增加額度并不大，只增加了4.9%，只有7.02萬公頃。顯然，由于信貸收緊，各方面數(shù)據(jù)都顯示出開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張局面，這也使得開發(fā)商的開工動力不足。

　　但該觀點受到了中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱的質(zhì)疑。他認(rèn)為，地方政府即使想賣高價也已經(jīng)決定不了，地價是市場供求來決定，而不是由某一方面單獨可以來決定的。

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