在關(guān)于目前樓市現(xiàn)狀與預(yù)測的諸多文章中，可以簡單分為：一部分是激進(jìn)派（過激言論代表必漲或必跌），另一部分只是代表了某一方的利益或者說某一方利益的寫手。看過這篇文章后自認(rèn)為還算是比較客觀公正的，還寫了一點(diǎn)感想。 　　新政“重錘敲打” 海南樓市驚現(xiàn)八宗罪 　　2010年4月，房價暴漲到無可忍受后，房地產(chǎn)調(diào)控的達(dá)摩克斯利之劍終于落下。4月15日至17日，國務(wù)院在短短三天之內(nèi)，連發(fā)三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣、始料未及，堪稱史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。房產(chǎn)新政的強(qiáng)力組合拳，轉(zhuǎn)眼已經(jīng)過去一月有余，而海南房產(chǎn)新政自5月1日開始正式實(shí)施后，也即將迎來自己的滿月，目前海南樓市實(shí)況，又是如何呢?房價是否在這一輪新政中得到了抑制并開始下滑呢?下面我們細(xì)數(shù)新政給海南樓市帶來的八大“罪狀”。 　　新政宗罪：恐慌性拋售 　　一季度海南完成商品房銷售面積295.39萬平方米，銷售面積增速221.7%，商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。在經(jīng)過3個月的“猛漲”后，海南樓市也進(jìn)入調(diào)整期。在經(jīng)“國十條”重錘敲打，醒過來的海南樓市投資客撤離、觀望態(tài)勢濃厚。 　　由于銷售策略調(diào)整，原本預(yù)定的開盤時間有所變動，價格暫時還沒有出來，目前正在進(jìn)行預(yù)約登記，將在開盤時間確定之后再行公布。”?？谝患覙潜P銷售經(jīng)理表示。與開發(fā)商事實(shí)上的“捂盤”反其道而行之的是海南已有不少投資客開始拋盤。新房銷售也遭遇“量價齊跌”?！安簧偻顿Y客開始拋盤，卻找不到接盤者，目前三亞交易量極少;不少開發(fā)商推遲開盤的同時，一手房也開始打折?！焙？谑幸患曳康禺a(chǎn)中介的置業(yè)顧問表示。 　　“玩的就是擊鼓傳花的游戲?，F(xiàn)在調(diào)控趨緊，海南部分炒房客認(rèn)為房價已瀕臨制高點(diǎn)，遂恐慌性拋售手中房源。該是撤離的時候了?！痹谏钲谝呀?jīng)賣出了部分存量房產(chǎn)的宋明表示。 　　評：已經(jīng)連續(xù)三年去房交會，今年五一也不例外，感覺與往年有所不同的是看房量明顯減少，展示樓盤中80%都未開盤，給出的答復(fù)是可能是下半年，具體開盤時間還沒定，價格也未定，開發(fā)商在觀望中不忘宣傳造勢與積累客戶。房交會的天人流量比天更少，部分售樓小姐們已經(jīng)懶懶地坐在接待桌前了。話外音：我也是一名銷售人員，一手二手都涉水過，深感大環(huán)境對從業(yè)者尤其銷售人員的影響是很大的。 　　新政宗罪：“賣租族”興起 　　受房產(chǎn)新政影響，海南樓市經(jīng)過“瘋狂”漲價期后歸于平靜，部分椰城市民擔(dān)心房價會進(jìn)一步下跌，選擇把房子賣掉，改為租房子住，擺脫“房奴”的行列，加入“賣租族”。 　　市民何先生去年年底在?？诖髨@路三林怡和園以每平方3900元的價格購了一套60多平米的房子，此后房價一路狂飆，一度漲到11000多元一平米。受房產(chǎn)新政影響，較近何先生的房產(chǎn)降到了8000元一平米，因擔(dān)心自己的房產(chǎn)會進(jìn)一步縮水，上個月何先生果斷出手，以每平方8100元的價格賣掉了自己的房子。何先生說：“賣房賺了20多萬，我現(xiàn)在在外面花600塊一個月租了個一房一廳的房子，也沒有還按揭的壓力，日子過得那叫一個‘美’?！? 　　針對“賣租族”現(xiàn)象，有專家就認(rèn)為，“賣租族”的出現(xiàn)除了反映出人們住房觀念的改變，較近的房價下跌趨勢也是“賣租族”增多的“催化劑”。 　　評：這種人群我也見過，可能沒這個運(yùn)氣好。有個客戶購了天騁康都的小戶型，由于對未來不看好，預(yù)期下降，委托我?guī)退D(zhuǎn)手，只賺個辛苦費(fèi)就行了。呵呵，投資的壓力也不小。不過對于在租及欲租的普通老百姓來說，期望的只是房租不要猛漲，沒這些壓力。 　　新政第三宗罪：誤傷剛性需求 　　新政中嚴(yán)厲打擊的一項(xiàng)內(nèi)容有關(guān)于二套房的房貸，可是二套房如何鑒定，成為非議焦點(diǎn)。日前，銀監(jiān)會對二套房的鑒定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了“顛覆性”的調(diào)整，將過去以是否發(fā)生銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)改為以家庭為單位來看是否擁有住房。 　　新政給目前看上去已經(jīng)“有的住”的家庭帶來問題。“有的住”就可以了嗎?這是不少人看到這個政策時產(chǎn)生的疑問。例如在房改之前從單位獲得一套小房的家庭目前面臨改善型需求，在2009年尚被鼓勵，如今已變成抑制對象。筆者在國貿(mào)某房產(chǎn)中介看到王小姐，她說自己今年7月份要結(jié)婚，原本想購房子。但是新政出來后，王小姐就開始猶豫了，“現(xiàn)在房貸上調(diào)，每月就得多淘好些錢，很不劃算。”在中介里迷茫了一陣后，較后王小姐果斷地表示：房價不穩(wěn)定，暫時不購了，婚期也打算要延后了。 　　評：剛性需求的誤傷一方面是國家政策帶來的，另一方面我覺得房價的瘋漲傷害的剛性需求要比前者大得多。原來工作收入穩(wěn)定暫時購不起房的人群想想努力下購房還是有望的，房價瘋漲一番后購房希望渺茫；原來按揭購得起房的一部分人這下子連做房奴的資格都沒有了。不管怎么說，日子還得過，生活中的愛情、友情、親情的溫暖還是要享受的，購不起就暫時租吧，購了或許還沒現(xiàn)在的日子舒坦。 　　新政第四宗罪：政策空子 　　一個政策出臺在實(shí)際操作中就會遇到這樣那樣的問題，如何在實(shí)踐中規(guī)避這些問題，也是新政無法逃避的一個現(xiàn)實(shí)問題。隨著新政出臺，由于新政對二套房的限定與家庭掛鉤，因此有些夫妻可能會通過離婚的方式達(dá)到一人購一套房的目的。各地鬧起“假離婚”的風(fēng)波，這不僅是對新政漏洞的一個極大諷刺，也成了一個笑話般地存在。 　　評：一直覺得這樣的笑話只會存在于電視或報紙新聞里，沒想到前幾天還真遇到一個。浙江人，兩年前在?？谝呀?jīng)購了幾套房投資，因?yàn)橹耙岳掀诺拿忠呀?jīng)做了兩套按揭，現(xiàn)在還欲將炒房進(jìn)行到底以男方名義再做一套按揭，遇到國家政策按揭以家庭為單位，為達(dá)到更好的炒房目的，二人離婚，但無名有實(shí)。手續(xù)是她們的朋友 的，我問，**年紀(jì)也不小了，就不擔(dān)心她老公離了再找一個？答曰：之前的兩套本本都是寫的她的名字，拴在一根繩子的兩只螞蚱，能飛多遠(yuǎn)？ 　　新政第五宗罪：治標(biāo)不治本 　　百姓都期盼著新政能使房價真正的降下來，但眼下看來，我們的新政只是非常時期的非常手段。從長遠(yuǎn)看，在諸多促使房價繼續(xù)暴漲的制度性因素尚未得到根本解決的情況下，這些政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以讓房價回歸理性軌道。與土地財政密切相關(guān)的分稅制，與炒房需求興盛相關(guān)的狹窄投資機(jī)制，與畸形增長結(jié)構(gòu)相伴隨的GDP考核機(jī)制，這三大制度新因素如果不能有徹底性的變革，就難有健康的、平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場。顯然，這種治標(biāo)不治本的政策是無法長期維計(jì)的。 　　評：要探討這些涉及的面就深了廣了，國家的稅收、百姓的合法投資、政府的績效等等方面。由于這些機(jī)制的穩(wěn)固性，一朝一夕不可能改革，所以國家出臺的這些政策在抑制房價上漲的速度的同時，也難起到解決住房問題的根本性作用。但我們?nèi)詫π抡g欣鼓舞，的預(yù)期是房價有所回落，也不強(qiáng)求到國家和政府不希望看到的崩盤局面。房子是商品，所以是市場問題；但同樣不可忽視的它也是民生問題，所以任志強(qiáng)遭“扔鞋”我覺得也是一場好戲。 　　新政第六宗罪：觀望彌漫 　　本次調(diào)控政策力度之嚴(yán)厲嚴(yán)格可謂。種種跡象顯示，本輪政策尤其是4月中的“國十條”已使全國樓市進(jìn)入觀望期，不僅購房者與供房者在觀望，政策部門也在觀望樓市走向。房地產(chǎn)新政的出臺，讓人們對房價的下跌產(chǎn)生了希望。但是目前海南樓市只是成交量出現(xiàn)大幅萎縮，價格上并沒有出現(xiàn)明顯的松動跡象，購賣雙方“互不相讓”，這在某種程度上加劇了市場的觀望氛圍。 　　但是，也有“嘴硬”的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“對于海南目前的樓市現(xiàn)狀，很多開發(fā)商普遍認(rèn)為本次新政調(diào)控對海南樓市走勢影響不大。目前是海南樓市的傳統(tǒng)上的淡季，所以相對比較清冷，但并非新政出臺所造成。” 　　誰知道呢，是吧? 　　評：春江水暖鴨先知，一線的銷售人員可能較有感觸。近期踩過新盤，家家門可羅雀。銷售業(yè)績直線下滑。以前所在的公司四月份銷售兩套，5月份到目前為止零雞蛋。相當(dāng)初我剛開始做銷售菜鳥一只也不會拿淡季說事兒，這次的清冷未免有點(diǎn)過頭了。一手房觀望情緒很濃，二手房也不例外，從某些程度上那來講，二手市場更是樓市的風(fēng)向標(biāo)。目前二手中介公司成交量低迷，成交價格遠(yuǎn)低于市場價，一方面與海口雨后春筍的中介公司數(shù)量有關(guān)，一方面同樣地受到新政影響。 　　新政第七宗罪：銷售低迷價格堅(jiān)挺 　　海南房產(chǎn)新政下，時間受到影響的海南商品房市場的銷量。自房產(chǎn)新政開始實(shí)施后，海南房產(chǎn)區(qū)域海口和三亞的成交量在不斷下滑，幾乎跌至冰點(diǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，三亞商品房市場5月中旬105套，環(huán)比5月上旬下滑8.7%;而海口方面，從相關(guān)政府網(wǎng)站上公布信息統(tǒng)計(jì)信息顯示，上周?？诔山涣績H為46套。雖然目前海南樓市只是成交量出現(xiàn)大幅萎縮，價格上并沒有出現(xiàn)明顯的松動跡象，據(jù)筆者走訪目前海口在售樓盤處了解，只有1家樓盤的銷售均價起步在10000元/平米以下，三亞周邊區(qū)域某樓盤開盤更是比前期產(chǎn)品“堅(jiān)挺”了5000元每平米。 　　海南樓市為何價格仍然堅(jiān)挺?對此，有海南房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，頭先是海南新政的力度，相對北京、上海、深圳等國內(nèi)一線城市來說要 “溫柔”得多，這種“溫柔版”的海南新政，自然無法對海南房價產(chǎn)生快速的影響，而且目前海南房產(chǎn)開發(fā)商，基本還能夠撐得住并進(jìn)行觀望，因此海南房價還無法在短期內(nèi)出現(xiàn)急速下滑。 　　評：目前的有價無市是不爭的事實(shí)，說有價無市未免還溫柔了點(diǎn)。但海南的新政力度確實(shí)不如北京上海的大城市，所以投資客在觀望，開發(fā)商也在觀望，去年賺的干糧還能撐一撐，不過干糧還能成多久，能不能過冬，無法預(yù)料。只是不會樂觀，國家隨時再下一劑猛藥就會導(dǎo)致部分開發(fā)商無還手之力了。所以，誰路都要悠著點(diǎn)。 　　新政第八宗罪：海南股暴跌 　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2月5日達(dá)到今年高點(diǎn)后，海南股便出現(xiàn)不同幅度的下跌，并先于A股開始大幅調(diào)整，截止5月7日，前期漲幅的*ST羅頓位居海南板塊跌幅榜頭位，跌幅達(dá)46%，幾近腰斬。統(tǒng)計(jì)顯示，位居海南板塊跌幅前列的分別為*ST羅頓、海南高速、海德股份、*珠江、*ST筑信，跌幅均超過30%。值得注意的是，其全部為地產(chǎn)概念股，正是借著海南房地產(chǎn)市場快速上漲的東風(fēng)，這些股票水漲船高。而如今下跌也和地產(chǎn)息息相關(guān)

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