樓市在2015年走向如何？回暖是否還會繼續(xù)？房價是否會出現反彈？是否有新的刺激政策出臺？開發(fā)商如何應對復雜的樓市環(huán)境？諸多猜測給2015年樓市更多的想象空間。

　　2015樓市以高價地開局

　　2015年的北京土地市場在本周一拉開了帷幕，北京土地市場新年頭次開閘，推出了兩宗位于西南三環(huán)豐臺玉泉營附近的住宅用地，吸引了大量房企參與，現場發(fā)生了激烈的競價。

　　較終，這兩宗地塊均被華潤、招商、九龍倉、平安不動產聯合體分別以42億元、額外配建8000平方米限價商品房和44.9億元、額外配建6000平方米限價商品房為條件收入囊中，溢價率在50%左右。

　　據中原地產頭席分析師張大偉計算，兩宗地樓面價分別為每平方米3.73萬元和4.97萬元。

　　雖然高地價對于樓市上升預期有一定的作用，但同時也隱藏著風險。尤其是較近兩年頻發(fā)高價地，像距離新出讓的玉泉營地塊不遠，就是前兩年的地王夏家胡同地塊和西局地塊。可以說未來整個區(qū)域很可能出現高價地云集的情況，在本已居高不下的房價面前，過高的地價，不但壓縮了開發(fā)商的生存空間，而且?guī)砹烁鼮閲乐氐耐|化競爭，在未來多個高價盤集中入市時，性價比不占優(yōu)勢的高價盤，難免會遭遇有價無市。

　　房地產稅可能在2015年實現突破

　　對于2015年可能出臺的樓市政策，易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，2014年里沒有出臺房地產調控新政策。預計2015年，更不會出臺打壓性的。2014年12月的經濟工作會議，與2013年12月的經濟工作會議一樣，沒有提及房地產調控，甚至沒有提及任何與房地產直接相關的詞語，說明對于房地產的態(tài)度趨于“中性”，既不打壓，也不救助，逐漸去行政化調控手段，更多地讓市場發(fā)揮配置資源的作用。

　　“2015年既不會進一步加強宏觀調控，導致樓市持續(xù)低迷；也不會出現像2009年的救市舉措，令樓市量價飛漲。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析認為。他預計2015年會有更多住房利好政策推進：適度降息、降準，以及定向寬松的貨幣政策，都可能在2015年出臺。

　　另外，2014年較后一個工作日，北京自住房公積金貸款從原先的較高80萬元上調至120萬元，也被認為是樓市信貸寬松的表現。甚至有業(yè)內人士大膽預測，如果2015年房地產成交再次放緩，決策層可能會正式降低目前較高的頭付比例，進一步放松落戶政策以提振房地產銷售。

　　不過，這并不代表政策層面一味救市，隨著《不動產登記暫行條例》于2015年3月開始實施，房地產稅出臺也被認為為時不遠。業(yè)內專家指出，下一階段房地產稅立法將穩(wěn)步進行，房地產稅可能在2015年里實現突破。

　　房價不會大幅反彈

　　數據顯示，北京市2014年商品住宅（不含保障房）價格為24971元/平方米，比2013年同期上漲8.9%。

　　中原地產頭席分析師張大偉認為，今后房地產將難以維持過去十年的高增長，市場分化成為長期趨勢，差異化更加突出。一線城市的價格還沒有明顯下調的時候，較近幾個月又出現了一系列“地王”，在這種情況下，房企在一二線城市，特別是一線城市降價的意愿不是很強烈。

　　很多業(yè)內專家都持類似觀點，認為房價即便出現反彈，也不會出現類似于2009年、2013年時的暴漲式反彈，但不排除隨行就市的波動。

　　樓市2015

　　2015普通住宅：幾乎沒有漲價的可能

　　2014年底樓市成交的顯著回暖，讓不少人擔心2015年會再次進入上升通道。但從剛剛過去的元旦假期看，樓市不但沒有進入癲狂狀態(tài)，相反，元旦假期期間僅有兩個新盤入市，且一個是自住房一個是遠郊別墅，開發(fā)商并沒有十足的推盤把握，而購房人也并不急于入市。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，元月和2月往往是一年中供應、成交的低谷期，今年的情況也不例外。盡管政策層面春風不斷，元旦前較后一個工作日北京又上調公積金貸款上限至120萬元，但購房客群并未出現急于入市的情況，另一方面仍未全面扭轉看跌后市的心理預期，購房客群的猶疑心態(tài)導致樓市置業(yè)需求在經過3個月的釋放后顯得后勁乏力，也造成開發(fā)商推盤動力不足。

　　此外，去庫存的壓力也讓原本出現苗頭的“漲價”聲音被迅速蓋過。在采訪中，多位房地產開發(fā)商表示，去庫存仍是今年的榜首任務。舊有的庫存還未完全消化，新盤又扎堆兒上市，有限的購購力就成了新盤爭奪的目標。在這種情況下，樓價也維持了平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　郭毅判斷，如果沒有進一步的利好政策拉動市場，增量購房需求的不足，將導致2014年12月樓市的高成交狀況難以延續(xù)，預計2015年1、2兩個月，北京樓市的成交量將回落至常態(tài)，整體的價格水平也將企穩(wěn)。

　　2015豪宅：單價10萬元 供大于求

　　高昂的土地成本導致在可以預見的2015年里，很可能出現多個售價超10萬元/平方米的先進豪宅項目，北京較貴樓盤的頭銜也很可能在將要入市的眾多先進豪宅中產生。

　　據亞豪機構統計數據顯示，預計將有42個純新盤項目在2015年入市。其中單價超過5萬元/平方米的豪宅項目占據了17席，在這其中，預估單價超過10萬元的項目高達13個，其中不但包括已經確定案名的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場、公園廣場（樓盤資料） 等，還包括保利東壩、恒大東壩、龍湖西局以及泰禾西局等項目。

　　不過，在限購不取消的背景下，眾多新豪宅是很難被市場消化掉的。數據顯示，2015年豪宅市場的可售套數將會在9000-10000套左右。而2014年北京成交價格在5萬-8萬元的商品住宅僅銷售了2013套，8萬元以上的商品住宅則銷售了230套。由此可見，僅現有的豪宅數量就夠消化4-5年，明年的豪宅們無疑將面臨著更激烈的競爭。

　　郭毅判斷，高端市場成交量可能呈現出先高后低的現象。個別性價比高的高端盤也許會熱銷，但整體豪宅市場可能會比較疲軟。

　　2015二手房：價格不會大幅升降

　　去年樓市較低谷時，二手房一度領跌，降價一成或兩成的二手房房源比比皆是，樓市也隨之出現一波強勢回暖。數據統計顯示，剛剛過去的12月，二手房單月成交達到14671套，成為近21個月來的較高點。

　　并且，這種成交的復蘇勢頭很可能在2015年得以延續(xù)。根據中原地產市場研究部的分析，從去年9月30日的貸款新政開始，到去年11月21日央行降息，都刺激了購房的積極性，一部分購房人甚至因為恐懼房價再次大幅上漲，而更加積極地看房、選房、購房。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，2015年北京樓市成交量整體將好于2014年，但價格顯著上漲的可能性不大。2015年的北京二手房市場整體或將表現為“量增價穩(wěn)”。

　　胡景暉解釋道，一方面是由于政策原因，信貸金融政策相對比較寬松，并且可能還會有更多的扶植政策，支撐起成交回暖。

　　另一方面，賣一購一的改善性購房人仍是二手房市場的主力，這部分需求的規(guī)模相對有限，難以促成成交均價的大幅度上漲。因此他預計，2015年二手房的成交量在延續(xù)回暖的同時，并不會帶動價格出現過大的波動。

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