房產(chǎn)銷售有望回暖 不等于價格回升

　　在任志強看來，因為有強大的消費需求支撐，去年12月很多城市房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長，比如北京房屋銷售從不到1萬套變成1.9萬套，接近2萬套。過去說北京有9萬套房屋的存量，按照一個月銷售9千套，大概有10個月的消化周期。據(jù)估算，去年全國住房消費在12億平方米以上，僅次于2013年的13.1億平方米，也是歷史上的高峰點。

　　此輪樓市調(diào)整從2013年9月份左右開始，為什么那時樓市會出現(xiàn)下降？其中很重要的原因是因為銀行把個人房貸的低利率變成了高利率，導(dǎo)致老百姓在100萬元的房貸中會增加幾十萬元的利息。因而，開發(fā)商降價10萬元，購房者多支付的利息超過這個優(yōu)惠，導(dǎo)致實際購購能力減弱，房地產(chǎn)行情開始逆轉(zhuǎn)。在四川，除了成都具有吸引力，城市人口在繼續(xù)增加外，其他城市人口都在向外轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)開發(fā)量卻在急劇增加，這些地方的樓市就出現(xiàn)了危險。

　　從2014年第四季度的樓市行情，以及目前的政策動態(tài)來看，政策面還是支持普通老百姓的住房消費，而且樓盤適度調(diào)整價格有望增加購房者，因此2015年房產(chǎn)銷售有望回暖，但不要指望價格回升。

　　破解融資難融資貴 樓市有望復(fù)蘇

　　影響經(jīng)濟增長以及樓市走向的較重要因素是什么？在北京師范大學(xué)金融研究主任、平安證券頭席經(jīng)濟學(xué)家鐘偉教授看來，無疑是貨幣政策的變化，過去幾年里，融資難、融資貴是影響中國經(jīng)濟的致命原因，不過從2015年開始，融資貴這個問題將逐步得到化解，融資也不再那么難了。2015年主要資金價格將往下走，市場利率往下走，這并不是央行大放水了，而是實體經(jīng)濟對信貸的需求萎縮了。

　　去年10月份開始，中國經(jīng)濟增速放緩，物價低迷不振；11月份進入了加速螺旋下跌期；2015年上半年，尤其是2015年4月份之前會持續(xù)這樣的狀態(tài)，所以2015年經(jīng)濟會“7+2”的格局，就是經(jīng)濟增長7%左右，物價增長2%左右，估計CPI會在1.5%-1.6%的區(qū)間內(nèi)。在這種格局下，未來要賺錢不是去圈煤礦、圈鐵礦、圈稀土礦，而是要指向消費型的資源，比如干凈的水、的旅游等。2015年較好的賺錢機會不在房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)銷售面積將達到“天量”，估計會達到13.5億到14億平方米，一、二線城市比較看好，三、四線城市非常一般；住宅不錯商業(yè)很一般；銷售面積不錯銷售價格很一般……

　　在鐘偉看來，以往利潤豐厚的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險在增大，不宜輕易進入。在國內(nèi)外各大城市，人均商業(yè)面積達到1平方米到1.5平方米，完全是很充足的供應(yīng)量了，而成都未來還有2千多萬平方米的供應(yīng)量，所以成都商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險相當(dāng)大。

　　按揭貸款在2015年會提速

　　2014年上半年房價在下跌，但為什么購房人意愿還是不足？在鐘偉看來，扣除購漲不購跌的因素之外，作為購房者會看到雖然房價跌了，但是利率比較高，所以購房付了房價還要付利息，房價加利息負擔(dān)使得購房者真實的財務(wù)負擔(dān)不僅沒有減輕，反而加重了。即使開發(fā)商給了10萬元的優(yōu)惠，銀行按揭貸款卻多收了30萬元，結(jié)果相當(dāng)于購房的時候還額外再負擔(dān)20萬元，再加上按揭貸款難辦，因而開發(fā)商降價也沒有用，銷量難以看漲。

　　不過在2015年，按揭貸款辦理會提速，提速原因是因為市場利率下降了。在利率市場化之后，在實體經(jīng)濟低迷不振的大背景之下，銀行業(yè)可能會傾向于收益穩(wěn)定、風(fēng)險很低的投資風(fēng)向，其中較重要的業(yè)務(wù)是住房按揭貸款。

　　所以2015年初，房地產(chǎn)市場按揭投放量、受理和批準(zhǔn)的速度都大大提速了，按揭貸款9折85折利率也頻頻出現(xiàn)，這個是推動市場在2015年復(fù)蘇的較大原因。政策寬松也是顯而易見的，去年9月底國務(wù)院開常務(wù)會議，作出了關(guān)于房地產(chǎn)的9項政策調(diào)整，到現(xiàn)在落地的只有5項，還有4項政策陸陸續(xù)續(xù)會在今年兩會放出來，這些都是對房地產(chǎn)利好的政策。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部會產(chǎn)生千億級

　　過去一年，以遠洋地產(chǎn)為代表，一些開發(fā)商試圖嘗試采用模式促銷，但大多無疾而終。那么思路能否在房地產(chǎn)業(yè)生根發(fā)芽？對此，北京大學(xué)經(jīng)濟研究所常務(wù)副所長馮科認為，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域來講它應(yīng)該包括投資和消費兩種，一種就是購公司的股票，對應(yīng)產(chǎn)品，比如對應(yīng)多少套房，每平方米多少錢，開發(fā)商給投資者多少股權(quán)回報。還有一種是消費型，投資者購了這個東西的股權(quán)，希望有轉(zhuǎn)化成房子，要住進去，要在過程當(dāng)中表述自己的觀點，包括希望什么樣的戶型、什么樣的裝修、什么樣的朝向等，投資和消費兩可。

　　在新的一年，具有強力信用的機構(gòu)有機會把房地產(chǎn)平臺做起來，但目前沒有成型的模式。什么叫？互聯(lián)網(wǎng)金融特別簡單，叫P2P，其實就等于網(wǎng)上發(fā)股票，這里有一個好的項目，現(xiàn)在缺錢，發(fā)布方出資51%，投資者認為這個股權(quán)值多少錢？競價或者10塊錢一股都可以進來，它等于通過網(wǎng)上發(fā)布，這對證監(jiān)會和券商是巨大的挑戰(zhàn)，不需要證監(jiān)會，不需要交易所，不需要會計師、律師，不需要券商，但是這里面也會出現(xiàn)很大的風(fēng)險，不實項目詐騙。包括現(xiàn)在P2P公司累計倒閉已經(jīng)超過220家，也出現(xiàn)了很多公司破產(chǎn)卷款潛逃，這個領(lǐng)域會出現(xiàn)很多風(fēng)險。

　　馮科堅信，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部將會產(chǎn)生千億級的平臺——互聯(lián)網(wǎng)，但這個千億級的平臺完全不是四川成都哪個開發(fā)商做的。

　　行家建議

　　開發(fā)商要向核心城市收縮

　　榜首，2015年還是回籠現(xiàn)金為主，減少企業(yè)的負債率，生存下來重要，健康比杰出更重要。不僅財務(wù)健康，而且還要法律健康。

　　，要向核心城市收縮。中國面臨“再城市化”，就是要教育醫(yī)療方便、上班方便、就業(yè)方便的地方回歸，這是一個趨勢。

　　第三，未來新型城鎮(zhèn)化的方向有可能跟過去的次序是反過來的，過去城市群的興起是從南到北，上世紀(jì)八十年代看深圳，九十年代看上海，2000年以后看天津。這次新型城鎮(zhèn)化的路徑應(yīng)該是從北向南。

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