為穩(wěn)定住房消費(fèi)，緩和宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力，3月份有關(guān)部委集中出臺(tái)政策“組合拳”，鼓勵(lì)剛性和改善性住房需求入市，推進(jìn)住宅庫(kù)存消化，有效激活了市場(chǎng)交易情緒。樓市新政在需求端釋放了一段時(shí)期以來(lái)被束縛剛性和改善型需求，在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體庫(kù)存量大的情況下，有利于活躍住房交易，促進(jìn)房地產(chǎn)以及整體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。但房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性總體偏松、部分區(qū)域過(guò)剩狀態(tài)，新政很難改變樓市供需基本格局。

　　當(dāng)前我國(guó)住宅去庫(kù)存壓力依然沉重，加快住宅去庫(kù)存依然是住宅市場(chǎng)運(yùn)行主基調(diào)。截至2015年2月末，全國(guó)商品房待售面積63922萬(wàn)平方米，比去年末增加1753萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存繼續(xù)增加。巨大庫(kù)存所引發(fā)的巨額資金沉淀已經(jīng)導(dǎo)致個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂。盡管政策暖風(fēng)頻吹，而去庫(kù)存壓力也是與日俱增，無(wú)論從哪個(gè)方面分析，加快銷售和資金回籠均是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)榜首要?jiǎng)?wù)。

　　需要關(guān)注的是，部分地區(qū)市場(chǎng)“漲價(jià)”預(yù)期飆升，開(kāi)發(fā)商捂盤，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)正常交易。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，2015年3月份，有43個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，較上月增加4個(gè)，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月減少6個(gè)。在3月30日降低二套房貸頭付比及縮短二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征期限等政策出臺(tái)后，出現(xiàn)了“坐地售價(jià)”、“限時(shí)購(gòu)購(gòu)不漲價(jià)”營(yíng)銷噱頭及部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商計(jì)劃提價(jià)的情況，反映出住宅市場(chǎng)漲價(jià)意愿有所提升，可能會(huì)進(jìn)一步抬高住宅估值水平，影響剛性和改善性住房需求釋放。

　　住宅屬于特殊類型商品，估值時(shí)理應(yīng)將其納入資產(chǎn)定價(jià)范疇。雖然以市盈率為主要指標(biāo)對(duì)股票估值的技術(shù)可能并不完全適用，但能夠提供足夠參考。住宅市盈率可間接轉(zhuǎn)換為租售比指標(biāo)。國(guó)際上穩(wěn)定市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)通常在1∶200到1∶300之間，折算為年即在16到25區(qū)間。而我國(guó)部分城市住宅租售比超過(guò)1∶500，相當(dāng)于41倍市盈率，甚至更高。若市場(chǎng)價(jià)格再度明顯上漲，會(huì)增加未來(lái)估值調(diào)整壓力。

　　2013年四季度以來(lái)我國(guó)樓市自發(fā)調(diào)整，與住房需求端收入下移密不可分。目前市場(chǎng)剛性需求主要集中在中低收入人群，而改善性住房需求購(gòu)購(gòu)能力也非常有限，對(duì)價(jià)格高度敏感。去年部分城市取消限購(gòu)政策，放松貸款條件，擴(kuò)大公積金貸款額度等，并未有效激活市場(chǎng)成交量。2014年，全國(guó)住宅銷售面積同比下降9.1%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人按揭貸款同比下降2.6%；定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款之比為2.21∶1，同比下降0.25，表明定金及預(yù)收款規(guī)模下降更為明顯，反映出住宅需求收入下移趨勢(shì)。盡管個(gè)人住房貸款利率下降，頭付款負(fù)擔(dān)減輕，但貸款是以到期償還本息為前提，短期購(gòu)購(gòu)成本需要長(zhǎng)期分?jǐn)?。若未?lái)本息償還負(fù)擔(dān)過(guò)重，可能會(huì)引發(fā)中國(guó)式的“次貸風(fēng)險(xiǎn)”。

　　因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極營(yíng)造穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境，適應(yīng)政策組合拳出臺(tái)后的良好局面，穩(wěn)定住宅價(jià)格，調(diào)整營(yíng)銷策略，加快住宅去庫(kù)存進(jìn)程，才能較大程度實(shí)現(xiàn)政策調(diào)整預(yù)期成效。
 

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