招商地產(chǎn)(000024)自4月3日停牌以來，有關(guān)其的種種資本運(yùn)作傳聞不斷，目前又有了新進(jìn)展。招商地產(chǎn)[微博]4月18日公告，經(jīng)向公司實(shí)際控制人招商局集團(tuán)確認(rèn)，招商局集團(tuán)正在籌劃關(guān)于招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合事項(xiàng)。鑒于該事項(xiàng)尚存在不確定性，公司股票將繼續(xù)停牌。

  這則公告的發(fā)布也間接打破了此前招商雙子(招商地產(chǎn)與招商銀行)整合的傳聞，但同時也繼續(xù)為外界設(shè)置了地產(chǎn)整合的懸念。深圳一家大型房地產(chǎn)企業(yè)的 人士告訴記者：“從公告措辭看，大股東招商局的地產(chǎn)資產(chǎn)注入很可能是此次停牌的主要原因。目前看，蛇口工業(yè)務(wù)巨量的土地資產(chǎn)全部打包進(jìn)入的可能性進(jìn)一步增強(qiáng)，即使較不濟(jì)也很可能是招商地產(chǎn)重啟此前中斷的定增收購大股東部分資產(chǎn)事項(xiàng)。”

  “銀行+地產(chǎn)”幾無可能

  事實(shí)上，自4月3日，招商地產(chǎn)和招商銀行雙雙停牌之后，市場對招商局旗下較大的地產(chǎn)平臺和較大的金融平臺進(jìn)行整合的傳聞即開始出現(xiàn)。不過，4月11日，招商銀行并沒有如市場猜測的一樣伴隨招商地產(chǎn)持續(xù)停牌，而是攜一份“全民持股”的激勵政策宣布復(fù)牌。

  招商銀行的一紙公告讓市場原有的預(yù)判開始降溫，招商地產(chǎn)日前發(fā)布的停牌進(jìn)展公告則是明確確認(rèn)招商局集團(tuán)正在籌劃關(guān)于招商局集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合事項(xiàng)，如此看，招商銀行與招商地產(chǎn)的停牌事項(xiàng)很可能是獨(dú)立進(jìn)行的。前述房企 人士的觀點(diǎn)較為肯定，他認(rèn)為：“招商地產(chǎn)的公告表面，外界傳聞的‘銀行+地產(chǎn)’整合事項(xiàng)幾乎可以說沒有可能性了，剩下的懸念就是招商局地產(chǎn)整合會如何進(jìn)行。”

  外界之所以對招商雙子停牌的猜想聚焦到‘銀行+地產(chǎn)’方面除了停牌時間重合的原因之外，也是基于當(dāng)下地產(chǎn)金融化趨勢的日益明顯。比如，較近成入股碧桂園成為其大股東的平安人壽[微博]，去年銷售沖到榜首的綠地也通過設(shè)立綠地金控加碼金融布局。此外，至于去年一直刷屏的保險(xiǎn)資金如生命人壽、安邦人壽、中國人壽等，在金地，佳兆業(yè)、金融街、遠(yuǎn)洋等企業(yè)的股東變動名單當(dāng)中都能見到他們的身影。

  前述 人士還表示，招商銀行整合招商地產(chǎn)可能性不大還有另一原因，即作為央企，其本身具備的復(fù)合屬性，已經(jīng)將金融和地產(chǎn)進(jìn)行匹配，無須通過股權(quán)形式進(jìn)行整合。事實(shí)上，無論是招商、中信還是華潤等企業(yè)，他們集團(tuán)旗下的招商銀行、中信銀行、華潤銀行都讓這些地產(chǎn)公司一上來就能夠和金融無縫連接，內(nèi)部之間的緊密合作是業(yè)內(nèi)普遍知曉的。

  蛇口土地注入希望大增

  雖然招商銀行復(fù)牌的事實(shí)和此次招商地產(chǎn)停牌進(jìn)展公告直接否認(rèn)了招商雙子的整合猜想，但是相關(guān)想象中，招商局集團(tuán)擬將3.9平方公里工業(yè)用地作價(jià)3500億元注入招商地產(chǎn)的猜想較具吸引力。而當(dāng)下市場傳聞較多的則是蛇口工業(yè)務(wù)的全部或部分土地有可能注入上市公司招商地產(chǎn)。

  招商局官網(wǎng)資料顯示，招商局通過開發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)、漳州開發(fā)區(qū)等，提供成片開發(fā)綜合服務(wù)，并通過招商地產(chǎn)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。蛇口工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)了蛇口片區(qū)11平方公里的土地。漳州開發(fā)區(qū)行政轄區(qū)面積56.17平方公里，2010年升級為高端經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

  那么，招商局是否可能將蛇口工業(yè)務(wù)的土地等資產(chǎn)注入上市公司呢記者梳理發(fā)現(xiàn)，招商地產(chǎn)和招商局在蛇口地區(qū)確實(shí)均有地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，整合預(yù)期是存在的。前述 人士也表示：“如果子公司和母公司在同一區(qū)域都有同類業(yè)務(wù)的話，出于避免同業(yè)競爭或規(guī)模整體優(yōu)勢的考慮，都可以考慮整合。”

  據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，在蛇口招商地產(chǎn)擁有海上世界住宅、金融二期項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)35萬平方米；還擁有建面110萬平方米的持有物業(yè)，包括30萬平方米廠房，80萬平方米為寫字樓、商鋪等。招商局在蛇口還擁有規(guī)劃建面170萬平方米的太子灣郵輪母港綜合體項(xiàng)目，以寫字樓、商業(yè)用地為主，兼有倉儲、港口碼頭及少部分住宅，還擁有占地100多萬平方米的舊工業(yè)廠房及員工住宅，這些舊工業(yè)廠房及住宅未來均存在升級改造為商住用地的可能，意味著這也將成為該公司未來優(yōu)質(zhì)的開發(fā)資源。

  前述 人士表示：“盡管存在工業(yè)用地轉(zhuǎn)商用、轉(zhuǎn)住宅的種種政策限制，但從遠(yuǎn)期看，招商地產(chǎn)是招商局較正宗的上市地產(chǎn)平臺，核心業(yè)務(wù)注入是合理的。即使不可能全部注入，那蛇口部分資產(chǎn)的注入是也是很有可能的。”

  上述人士所提及蛇口部分資產(chǎn)注入實(shí)際上指的是前年的定增購購招商局資產(chǎn)的方案。2013年9月，董事總經(jīng)理賀建亞曾拋出一份65億元的增發(fā)方案，該公司擬收購大股東蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界住宅一期，及與其配套的女媧廣場和文化藝術(shù)土地使用權(quán)，價(jià)值約48.65億元；同時，招商地產(chǎn)額外配股募集配套資金16.18億用于補(bǔ)充公司流動資金，發(fā)行價(jià)格26.92元/股，總計(jì)約65億元。

  不過該方案公布當(dāng)日，因房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，且沒有納入預(yù)期的前海地塊、同時對配套資金以及定增價(jià)格不滿，二級市場失望情緒濃厚，故而股價(jià)隨即跌停，一日之內(nèi)市值暴跌超過48億，股價(jià)較早前發(fā)布的融資方案發(fā)行價(jià)有較大幅度折讓。因此，積極執(zhí)行擴(kuò)張戰(zhàn)略的賀建亞只好放棄這次定增計(jì)劃，并在股權(quán)融資受限后，轉(zhuǎn)向債轉(zhuǎn)股以及增大招商銀行的授信額度。

  目前看，截止招商地產(chǎn)停牌日，招商地產(chǎn)股價(jià)收盤價(jià)為31.96元每股，較2014年4月25日宣布融資擱淺時的17.20元/股升85%，綜合上述 人士的看法看，如果定增價(jià)格具備優(yōu)勢，招商地產(chǎn)再次重啟已遭擱淺的定增融資購購大股東資產(chǎn)的計(jì)劃的可能性也是存在的。

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