黃先生是位普通的上海購房者，較近半個月內(nèi)，他的心情如同過山車般跟隨房貸政策傳聞而波動。“進出20萬元，相當于兩年的工資。”黃先生說。

上海頭套房新政提出了“普通商品住宅”的限制條件。昨天，市場人士透露，10月13日下午，央行上?？偛空偌爟?nèi)18家商業(yè)銀行舉行了一個座談會，主題是執(zhí)行9月30日《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》）的相關(guān)精神和要求。在上述座談會上，央行上?？偛棵鞔_，上海房貸新政的執(zhí)行標準中，已有一套房，還清貸款后新增一套算頭套，其中有附加條件，就是新增的一套必須是普通商品住宅。

■政策風(fēng)向

認定標準要求“普通商品住宅”

“除了認定標準要求限定于普通商品住宅外，利率沒有限定必須七折。”一位與會人士透露，利率將由各家銀行自己確定，本周內(nèi)各家銀行將會公布細則。業(yè)內(nèi)分析人士透露，從目前市場情況來看，銀行基本都傾向于執(zhí)行基準，至多95折，市場各方都在等待細則落地，但從風(fēng)聲來看，并不會有太多驚喜，對新房市場的促進效果或有限。

央行上海總部對新增一套房必須是“普通商品住宅”的要求，事實上也是對《通知》的再度強調(diào)。央行新政規(guī)定，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。不過，通知發(fā)布后，各家銀行在總行層面出臺相關(guān)細則和實際操作上，打算進一步放松這一標準，不再強調(diào)是“普通商品住房”，而是結(jié)清購房貸款再購房，即可享受頭套房貸款政策。比如，建設(shè)銀行10月9日通過官網(wǎng)表示，對無個人住房貸款記錄或者已結(jié)清購房貸款、名下無住房的家庭，申請貸款購購住房，執(zhí)行頭套房貸款政策。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購住房，可參照執(zhí)行頭套房貸款政策。

■購房者心態(tài)

揣測新政一路忐忑

圍繞政策的各種解讀和傳聞，令購房者心情忐忑。就拿黃先生來說，他屬于改善型需求，9月份，他賣掉了老房子，收進150萬元現(xiàn)金，計劃購購一套300多萬元的二手房，貸款額度約200萬元。按照目前的政策，他已經(jīng)貸過款，即使賣掉老房子，也只能按照二套房貸款，利率上浮10%。9月30日，央行政策出臺后，黃先生重新燃起了申請“頭套房”政策的希望。按照黃先生貸款額度計算，即使獲得基準利率，也意味著20萬元的利息出入。“按照央行的政策，我購的新房，不符合普通商品住宅的要求，不過，建行的政策沒有提‘普通’兩字，我又覺得有希望。”黃先生說，較近幾天，一會兒感覺能幸運地拿到頭套房利率，一會兒覺得與新政擦肩而過，心情好像過山車一般。

在上海，“普通商品住宅”是一個頗難達到的要求。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，目前上海一手商品住宅成交中，普通住宅交易比重僅在4.6%。

上海目前的普通住房標準需同時滿足三個條件：1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；2、單套建筑面積在140平方米以下；3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套。

上海中原地產(chǎn)分析人士表示，如果新政策限制新購住房為“普通商品住宅”，那么受益面比較小，對于市場的實質(zhì)性拉動有限。

■銀行回應(yīng)

七折利率已經(jīng)絕跡

除了能否入圍“頭套房”政策，是否能夠申請到七折利率的優(yōu)惠房貸是另外一個購房者普遍關(guān)注的問題。根據(jù)記者從各銀行了解的情況，七折優(yōu)惠利率在市場已經(jīng)基本絕跡。據(jù)悉，上海地區(qū)目前有興業(yè)、招行、中行等幾家能給出85折或95折的優(yōu)惠，但折扣也是針對“有條件”的優(yōu)質(zhì)客戶，比如商貸額度需要達到一定的標準，或是在貸款行有一定量的存款，或是有購相應(yīng)額度的理財產(chǎn)品等條件。比如，興業(yè)銀行上海分行給出85折的優(yōu)惠，但規(guī)定購房者所申請的商業(yè)貸款必須在總額200萬元以上。農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定，給予95折優(yōu)惠的前提是購購理財產(chǎn)品等。

“目前各大銀行都在制訂細則以方便旗下分行執(zhí)行，可能本周開始陸續(xù)公布，房貸政策不能長時間斷檔。但是利率政策必須考慮成本，在這方面商業(yè)銀行要市場定價，很難按照行政命令一刀切。”昨天，滬上一銀行內(nèi)部人士透露，9折、95折或是今后一段時間較大的優(yōu)惠幅度。如果要銀行給購房者七折利率，必須有財政補貼等方面的安排，比如，國內(nèi)就曾經(jīng)有地區(qū)出臺政策給予銀行頭套房貸優(yōu)惠利率補貼。

央行信貸新政出臺近半個月，雖然各銀行細則仍在制定中，但成交已有好轉(zhuǎn)跡象。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，10月1日至13日全市一手商品住宅成交面積30.9萬平方米，比9月同期增加14.0%。

上海中原地產(chǎn)分析人士表示，從通氣會傳遞出的內(nèi)容來看，各銀行的信貸政策基本延續(xù)央行信貸新政的口徑，所以預(yù)計各行的信貸細則不會給市場帶來任何驚喜。從市場心態(tài)來看，短期內(nèi)市場“空窗期”帶來的交易緊迫感還會繼續(xù)釋放。而一旦貸款細則落地后，刺激力度有限，交易可能繼續(xù)觀望。

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