盡管今年一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)一直下探，但土地價(jià)格卻不降反升。

11月3日，北京市土儲(chǔ)掛出海淀區(qū)西外太平莊村地塊，起始價(jià)為6億元，起始樓面單價(jià)超過(guò)3.7萬(wàn)元/平米，是今年北京推出的樓面價(jià)較貴地塊。而深圳、廣州、上海也在近期出現(xiàn)了部分高溢價(jià)成交的地塊。

“現(xiàn)在價(jià)格仍在上升，年底再不下手就來(lái)不及了。”深圳某上市大房企內(nèi)部人士告訴記者，今年政府寧可流拍也不愿意降價(jià)，就是摸準(zhǔn)了開(kāi)發(fā)商等不及時(shí)自然會(huì)去拿地的心態(tài)。

隨著市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加快拿地步伐，甚至不惜花血本在一線(xiàn)城市搶地。市場(chǎng)預(yù)期今年全年四個(gè)一線(xiàn)城市土地收入或超5300億元，再創(chuàng)歷史新高。

“寧可流拍也不降價(jià)”

10月底，龍光地產(chǎn)以總價(jià)46.8億元競(jìng)得深圳龍華一18.6萬(wàn)平方米的住宅用地，折合樓面地價(jià)2.51萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率達(dá)85.3%，而目前周邊二手樓盤(pán)價(jià)格則在3.2萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平米。

龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事肖旭在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)也表示，這個(gè)價(jià)格確實(shí)高了，但還是符合公司的投資原則。

“龍光回到深圳后，一直被其它地產(chǎn)商壓著拿不到地，這次再不在深圳拿地，就會(huì)陷入沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的境地。”一位熟知內(nèi)情的地產(chǎn)商告訴記者。

“龍光也測(cè)算了下，2.5萬(wàn)元/平米的土地成本，再加上8000-10000元/平米的建安成本，住宅賣(mài)到3.5萬(wàn)元可以保本，而盈利主要依靠附著的3.6萬(wàn)平米商業(yè)，光商業(yè)就可以賣(mài)20個(gè)億，這項(xiàng)目還是有點(diǎn)賺頭。”上述地產(chǎn)商對(duì)記者說(shuō)。

也曾參與這一地塊競(jìng)拍的萬(wàn)科卻較終因?yàn)閮r(jià)格太高而放棄。萬(wàn)科董秘譚華杰告訴記者，萬(wàn)科一直在等待合適的時(shí)機(jī)拿地，今年以來(lái)，雖然房?jī)r(jià)有所下降，但地價(jià)一直沒(méi)有明顯的調(diào)整，上半年地價(jià)依然較高，因此萬(wàn)科較為謹(jǐn)慎。

業(yè)內(nèi)人士分析，今年一線(xiàn)城市的入市樓盤(pán)價(jià)格均不同程度地做出了調(diào)整，新房比二手房?jī)r(jià)格便宜，價(jià)格倒掛成為普遍現(xiàn)象。但一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)一直較為活躍，地價(jià)不降反升。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月一線(xiàn)城市土地成交27宗，土地成交樓面價(jià)達(dá)到了9367元/平米，溢價(jià)率也達(dá)到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價(jià)達(dá)到了15906元/平米，這一樓面價(jià)均價(jià)創(chuàng)造了歷史單月較高紀(jì)錄。

深圳龍華國(guó)土局內(nèi)部人士告訴記者，政府每年會(huì)控制土地出讓節(jié)奏，今年地價(jià)是否上漲不好直接對(duì)比，因?yàn)榕c去年出讓的土地地段和位置不同，底價(jià)自然也不同，出讓底價(jià)是以評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，如果市場(chǎng)看好，則溢價(jià)會(huì)高。

9月以來(lái)，各種救市手段頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有所回暖，房企明顯加快了拿地速度。公開(kāi)信息顯示，從9月開(kāi)始，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。而今年1-8月，萬(wàn)科拿地權(quán)益金額僅為124.43億元，僅為去年同期的26.7%。

“對(duì)房企而言，較困惑的就是房?jī)r(jià)雖然下跌，但地價(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的下降。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這與房企一致重回一線(xiàn)城市有關(guān)，目前一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)角逐激烈，房企如果不在市場(chǎng)稍冷的時(shí)候拿地，未來(lái)的土地成本還會(huì)加大。

土地收入或再創(chuàng)新高

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至11月6日，北上廣深土地成交總價(jià)為4070億元，其中北京1861.5億元，上海1089.6億元，廣州602.75億元，深圳516.07億元。目前北京和深圳已經(jīng)超過(guò)去年全年收入，其中北京前十月成交總額比去年同比增長(zhǎng)了39.7%，平均樓面價(jià)比去年同期增長(zhǎng)52.7%。

深圳一家信托機(jī)構(gòu)人士告訴記者，從今年上半年開(kāi)始，很多信托機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線(xiàn)城市，只要不是太偏遠(yuǎn)的地塊，機(jī)構(gòu)都愿意投資。

在該機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，造成一線(xiàn)城市土地被熱捧緣于一方面一線(xiàn)城市有需求支撐，另一方面，有境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)的資金支撐。

11月，北京還將有6宗土地出讓?zhuān)瑨炫频變r(jià)為96.73億元，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京今年有望突破2000億元，創(chuàng)出歷史新高。

而上海在11月將有14宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓?zhuān)鹗伎們r(jià)達(dá)334億元，若按50%左右的溢價(jià)率計(jì)算，上海全年有望達(dá)到1700億元。

“從一線(xiàn)城市目前樓市走向看，也有止跌反彈的跡象，所以地方政府在土地出讓上會(huì)加快節(jié)奏。對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，熬過(guò)了市場(chǎng)較冷的時(shí)期，資金面也得到了改善，所以積極拿地的動(dòng)作會(huì)加大。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

廣州今年的推地節(jié)奏猶如過(guò)山車(chē)，到四季度，政府趁機(jī)抓住樓市回暖的契機(jī)，迎來(lái)推地高潮。在11月份一口氣推出30多宗土地，總起拍價(jià)超過(guò)300億元。廣州政府在今年年初曾預(yù)計(jì)全年土地收入在800億元左右，但實(shí)際上很可能將超過(guò)千億。

此外，記者從深圳規(guī)土委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，截至11月7日，已掛出的土地共10宗，起拍價(jià)為36.7億元，深圳今年也很可能超過(guò)600億元。

去年四城賣(mài)地總收入為5168億元，其中，北京1822億元，上海2262億元，廣州615億元，深圳469億元。

若據(jù)此測(cè)算，四個(gè)一線(xiàn)城市今年土地出讓收入將超過(guò)5300億元，北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，今年土地供應(yīng)量比去年多，而成交均價(jià)也高于去年，預(yù)計(jì)四個(gè)一線(xiàn)城市今年全年的土地出讓收入將超過(guò)去年，再創(chuàng)新高。

一家目前在深圳有9個(gè)舊改項(xiàng)目的小房企投資發(fā)展部人士對(duì)記者表示，公司沒(méi)打算去二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)，在深圳做一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，相當(dāng)于在二三線(xiàn)城市做10個(gè)項(xiàng)目，一般稅后凈利潤(rùn)能超過(guò)60%。房企到一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)是尋求利潤(rùn)，到二三線(xiàn)城市發(fā)展更多是為了做銷(xiāo)售規(guī)模。

在該小房企投資發(fā)展部人士看來(lái)，一線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)很激烈，地價(jià)不可能降，現(xiàn)在敢到公開(kāi)市場(chǎng)去拿地的都是大中型房企，小房企根本競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)。

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