在中國經(jīng)濟“新常態(tài)”之下,中國經(jīng)濟細胞——產(chǎn)業(yè)與資本之間的化學反應(yīng)越來越多,這其中就包括“站在門口的野蠻人”,特別是站在地產(chǎn)商門口的“野蠻人”。

今年以來,伴隨生命人壽、安邦保險頻頻舉牌金地、萬科、金融街、華業(yè)等上市地產(chǎn)企業(yè),產(chǎn)業(yè)資本與金融資本屢屢上演“肉搏”大戲。

而產(chǎn)業(yè)與金融資本之間的交融,會給地產(chǎn)圈帶來怎樣的變化,還需要時間去解答。

險資頻頻出手

“上官清已經(jīng)成為金融街的董事了,除了看好金融街的‘質(zhì)地’之外,也就沒什么好說的。”一位接近金融街控股的人士向上證報記者直言不諱。

材料顯示,上官清是和諧健康保險股份有限公司(以下簡稱“和諧健康”)的法人代表,該公司由安邦保險集團完全控股。就在今年7月份,有關(guān)是否讓上官清入金融街董事會的討論還在網(wǎng)上熱議。如今上官清的正式進入,也說明安邦入駐金融街的目標實現(xiàn)。但不僅僅于此。

從金地、金融街到華業(yè)地產(chǎn),今年已經(jīng)三度“舉牌”地產(chǎn)股的安邦保險,這一次又瞄準了萬科,就在10月底,中國較大住宅開發(fā)商萬科的前十大股東里,出現(xiàn)了一位熟悉的陌生人。

萬科三季報顯示,安邦保險已通過旗“安邦人壽保險股份有限公司—穩(wěn)健型投資組合”產(chǎn)品持有了萬科A2.35億股,占其總股本的2.13%,位列第四。

安邦保險進入股權(quán)相對分散的萬科,頗受關(guān)注。

今年5月,萬科總裁郁亮曾舊事重提“君萬之爭”,以警示管理團隊。1994年的一次萬科董事會上,以君安證券為頭的幾個股東聯(lián)合“逼宮”,企圖改組萬科公司董事會,奪取公司控制權(quán)。如果不是因為找到了君安的一個破綻,王石當時可能就不再是萬科的控制人了。

20年后,雖然歷史還沒有重演股權(quán)“爭奪戰(zhàn)”,但是身邊的陌生人,還是讓地產(chǎn)公司不踏實,因為“野蠻人”總是很神秘。

投資優(yōu)質(zhì)低估資產(chǎn)

“保險資金還是看好地產(chǎn)公司的資產(chǎn)。”上述接近金融街控股的人士也向上證報記者表示,保險資金入股的地產(chǎn)公司有一些共性——均是區(qū)域持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的品牌開發(fā)企業(yè)。

“以金融街控股為例,其持有物業(yè)面積約70萬平方米,以每平方米3萬元粗略推算,資產(chǎn)價值也在210億元。而目前公司市值還到200億元,資產(chǎn)處于低估階段。另一方面,保險資金有強烈的投資需求,因此選擇入股金融街恰逢其時。”東興證券分析師鄭閔鋼。鄭曾在中國東方資產(chǎn)管理公司從事債權(quán)資產(chǎn)的管理和處置工作,擔任過近十家公司的董事或監(jiān)事。

“隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入增速下滑階段,行業(yè)內(nèi)外部并購將會增多,金融資本提前布局優(yōu)質(zhì)低估值地產(chǎn)股,建議關(guān)注榜首大股東持股相對較低的低估值公司。”申銀萬國一份研報直接指出,“如萬科、金科、華發(fā)、福星、蘇寧、金融街等。”

“如果一家金融資本入股,我們會頭先分析他的意圖,是善意還是惡意。對于金融資本來說,我們更多是合作伙伴,因為房地產(chǎn)實操業(yè)務(wù)很復(fù)雜,沒有一支優(yōu)良的團隊,很難順利推動一個項目落地。”陽光100集團常務(wù)副總裁范小沖向上證報記者說,“另外我們公司股權(quán)也比較集中,金融資本想控股很難。”

作為一家今年剛剛登陸資本市場的地產(chǎn)公司操盤老手,范小沖的觀點代表了絕大多數(shù)地產(chǎn)界人士的想法。即,金融資本與地產(chǎn)企業(yè)還是會“井水不犯河水”,對于雙方潛在的較量可能他并不以為然。相反,他更關(guān)注的是地產(chǎn)圈內(nèi)的熱鬧。

“在地產(chǎn)圈內(nèi),我們的項目或并購或合作或角力的案例很多。目前較引人注目的當屬綠城宋衛(wèi)平與融創(chuàng)孫宏斌的案例。”范小沖說。

金融資本“新玩法”

這是一場較量,還是一種合作,抑或一種融合?

由于中國房地產(chǎn)業(yè)沒有經(jīng)歷過像樣的市場周期,也很少經(jīng)歷與金融資本的角力游戲,他們或許未來不得不面對與金融資本“新玩法”的考驗。

“房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙變化,金融資本的較終目標并不僅僅是簡單的財務(wù)投資,以求獲得資產(chǎn)的保值增值。”復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究企業(yè)研究所執(zhí)行所長陳晟向上證報記者如是說。他大膽預(yù)言“未來金融資本與產(chǎn)業(yè)企業(yè)的股權(quán)之爭將不可避免。”

“金融街控股背后也很有實力,所以之后也增持了股票。”上述接近金融街相關(guān)人士也告訴上證報記者,但是再深層次的考慮還不得而知。

材料顯示,在安邦系4月28日舉牌之后,金融街大股東隨即進行了兩次增持,增持比例分別為1.37%和1.82%。至5月6日,金融街集團和一致行動人合計持有股權(quán)達到29.74%,以阻止安邦系的進攻。隨著上官清入駐董事,此事暫告一段落。

陳晟指出,雖然目前看金融資本與產(chǎn)業(yè)企業(yè)相安無事,但金融資本與產(chǎn)業(yè)公司的思路終究有異。隨著地產(chǎn)業(yè)格局進一步調(diào)整,以及整個中國經(jīng)濟“產(chǎn)業(yè)鏈競爭格局”發(fā)生變化,產(chǎn)業(yè)公司就不得不去面對與金融資本“新玩法”的考驗。

“開發(fā)商的融資成本一般在10%左右,而保險等金融資本的成本只有4-5%,甚至更低。因此今后金融資本控制發(fā)展,產(chǎn)業(yè)企業(yè)負責生產(chǎn)的格局會越來越強化。”陳晟直言,目前如中信、復(fù)星等傳統(tǒng)開發(fā)商正在主動適應(yīng)新玩法,而更多的企業(yè)包括萬科的目標還是“生產(chǎn)商”的定位。產(chǎn)業(yè)與金融資本由此產(chǎn)生的差異和錯位,必然導(dǎo)致雙方的“糾纏和角力”。

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