中國(guó)開(kāi)發(fā)商在全球造房子的勢(shì)頭愈演愈烈。目前，包括萬(wàn)科、SOHO中國(guó)、中海、保利、萬(wàn)通在內(nèi)的一大批房企，在國(guó)外都有規(guī)模不等的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)。

  然而，隨著“出海熱”的持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商的海外戰(zhàn)略出現(xiàn)了分化和調(diào)整。

  碧桂園內(nèi)部人士近日向媒體透露，將適當(dāng)縮減海外業(yè)務(wù)，回歸國(guó)內(nèi)“主戰(zhàn)場(chǎng)”，海外投資占集團(tuán)的業(yè)務(wù)比例由年初的1/3降至1/10以下。

  此外，中國(guó)建筑也在對(duì)其海外業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。中國(guó)建筑董秘辦一位人士向記者表示，公司將從一些政局不穩(wěn)的海外市場(chǎng)逐步撤出，保留環(huán)境較穩(wěn)定、發(fā)展前景較好的北非、南洋、中東市場(chǎng)，并繼續(xù)擴(kuò)大在北美市場(chǎng)的份額。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在海外開(kāi)發(fā)較大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于政局變化和政策突然轉(zhuǎn)向，這是所有出海房企都必須面對(duì)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

  風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

  引發(fā)部分房企調(diào)整海外業(yè)務(wù)的重要原因，在于海外局勢(shì)的變化莫測(cè)。碧桂園在海外市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向是環(huán)境變化的綜合因素使然。

  根據(jù)碧桂園披露的數(shù)據(jù)，公司在馬來(lái)西亞僅金海灣一個(gè)項(xiàng)目的銷售額就達(dá)到70億元，但今年前7個(gè)月該項(xiàng)目的銷售額僅為8.11億元。另一個(gè)在馬來(lái)西亞名為鉆石城的合營(yíng)項(xiàng)目，前7個(gè)月也只獲得3.19億元的銷售額。

  據(jù)了解，碧桂園在馬來(lái)西亞項(xiàng)目近四分之一的客戶來(lái)自國(guó)內(nèi)，受3月份馬航事件影響，國(guó)內(nèi)與吉隆坡航班數(shù)量大幅減少，來(lái)自中國(guó)的客源也相應(yīng)減少。

  上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，房企在海外可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)包括政局動(dòng)蕩、政策轉(zhuǎn)向、稅收增加等諸多因素。“遇到政策轉(zhuǎn)向的概率較大，尤其是在政府換屆前后。”

  碧桂園戰(zhàn)略發(fā)展部高層告訴記者，因馬來(lái)西亞房?jī)r(jià)自金融危機(jī)后持續(xù)上漲，政府也對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“調(diào)控”。今年2月馬來(lái)西亞政府提高外國(guó)人購(gòu)房置業(yè)門檻的同時(shí)，還將不動(dòng)產(chǎn)所得稅較高比例提高至30%。而開(kāi)發(fā)商承擔(dān)購(gòu)房者利息計(jì)劃的廢止，以及房貸期限不得超過(guò)35年的貸款收縮政策，在增加購(gòu)房者利息成本的同時(shí)也降低了購(gòu)房者貸款的杠桿率。

  “這些舉措對(duì)在馬來(lái)西亞投資的房企不利。”一家大型在港上市房企高層說(shuō)，碧桂園的反應(yīng)已經(jīng)夠迅速，同樣在馬來(lái)西亞受房產(chǎn)新政影響的還有富力、雅居樂(lè)、新華聯(lián)等開(kāi)發(fā)商，這些房企的反應(yīng)都不是很快。

  在韓國(guó)濟(jì)州島投資的香港藍(lán)鼎國(guó)際，今年也遭遇坎坷。今年6月份該公司收到濟(jì)州政府通知，稱藍(lán)鼎開(kāi)發(fā)的濟(jì)州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可申請(qǐng)面積和開(kāi)發(fā)面積存在一定差異。因項(xiàng)目被叫停整改，原定于6月底舉行的開(kāi)工儀式也被迫取消。

  藍(lán)鼎國(guó)際向媒體表示濟(jì)州所投項(xiàng)目沒(méi)有被叫停，目前正在和當(dāng)?shù)卣疁贤ㄖ小?ldquo;預(yù)計(jì)很快會(huì)恢復(fù)動(dòng)工。”

  民營(yíng)企業(yè)世紀(jì)華豐在海外的投資經(jīng)歷可以用“慘烈”來(lái)形容。2007年世紀(jì)華豐在利比亞開(kāi)發(fā)一個(gè)占地6000畝、總投資33.54億元的項(xiàng)目，然而2011年受利比亞局勢(shì)影響，世紀(jì)華豐不得不撤回在利比亞項(xiàng)目的所有員工，工程全部停工，損失慘重。“當(dāng)時(shí)主體工程很快就要竣工了，局勢(shì)變化太快，我們不得不撤出，很多工程設(shè)備和原材料都沒(méi)來(lái)得及取回來(lái)。”世紀(jì)華豐旗下華豐置業(yè)一位內(nèi)部人士說(shuō)。

  因在利比亞所投資金無(wú)法收回，世紀(jì)華豐被國(guó)內(nèi)銀行系統(tǒng)列為“風(fēng)險(xiǎn)警示”行列，各家銀行對(duì)其的貸款窗口幾乎都關(guān)閉，這家公司幾乎被其海外投資失利拖垮。

  房企戰(zhàn)略分化

  據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房企2008年跨境投資的總量只有約6900萬(wàn)美元（約合4.23億元人民幣），而去年這一規(guī)模已翻了幾倍，出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。而中國(guó)房企投資的海外項(xiàng)目多位于發(fā)達(dá)國(guó)家，以住宅項(xiàng)目和旅游地產(chǎn)為主，也有少部分商業(yè)地產(chǎn)。

  上述中國(guó)建筑董秘辦人士向記者指出，隨著房企對(duì)海外市場(chǎng)了解度的增加，房企在海外投資將進(jìn)一步分化。

  與碧桂園等企業(yè)降低海外業(yè)務(wù)相反的是，綠地今年海外擴(kuò)張步伐卻在提速。迄今為止，綠地已布局四大洲十國(guó)100城，房地產(chǎn)在建面積超7500萬(wàn)平方米，總投資超600億美元。而綠地今年在海外業(yè)務(wù)銷售收入高達(dá)200億元。

  記者了解到，綠地在海外的擴(kuò)張力度還會(huì)進(jìn)一步加大。“明年銷售額將再翻倍。”綠地集團(tuán)辦公室人員表示。

  而房企熱衷“出海”的背后，是洶涌的海外置業(yè)熱潮。業(yè)內(nèi)普遍將海外置業(yè)群體細(xì)分為移民、投資和留學(xué)三類人群，其中移民置業(yè)尤為引人關(guān)注。

  “你不去賺，這部分錢就被外國(guó)人賺走了。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾直言不諱地說(shuō)。

  此外，房企拓展海外版圖，也有戰(zhàn)略層面的考量。“部分大型房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析。

  在目前房企鋪展的“出海”路線圖上，盡管有美國(guó)、澳大利亞等移民國(guó)家，但也有坦桑尼亞等非移民國(guó)家，在這些國(guó)家，撬動(dòng)國(guó)內(nèi)客戶的難度較大，如何挖掘本地需求，讓外國(guó)人購(gòu)購(gòu)中國(guó)開(kāi)發(fā)商建造的房子，對(duì)房企而言是一大挑戰(zhàn)。

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