保障性住房市場(chǎng)擴(kuò)容的思路有望從國(guó)家政策層面進(jìn)一步打開。有消息說(shuō)：住建部正準(zhǔn)備推廣地方政府回購(gòu)商品房用于保障房的新模式。

如果這一模式得到推廣，意味著更多的低收入家庭不用等待太長(zhǎng)時(shí)間就能入住新房，也意味著三四線城市房屋庫(kù)存壓力有望減小。但是，推廣是否會(huì)像希望的那么順利？又會(huì)遭遇怎樣的瓶頸？

回購(gòu)商品房救保障房，對(duì)沖房產(chǎn)庫(kù)存

某研究院的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)政策，一定程度上刺激了交易，新房成交面積較11月前三個(gè)周末的平均水平上升5%，但是，全國(guó)九成房企難以完成銷售任務(wù)，庫(kù)存壓力仍在。如果說(shuō)能把積壓的商品房作為保障房出售，自然能抓到較剛性的需求者，對(duì)沖過剩存量。

回購(gòu)商品房救保障房，縮短補(bǔ)償時(shí)間

另一方面，目前，很多城市的用地已經(jīng)很緊張，許多保障房被迫建在郊區(qū)，交通不方便，北京市住建委副主任程建華：

程建華：像廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房、政策性租賃房，新的建設(shè)主要依賴于近郊區(qū)。

如果能夠在相對(duì)較好的地段購(gòu)到商品房，用于保障房銷售，對(duì)民眾來(lái)說(shuō)是利好，而且還能大大縮短安置房的兌現(xiàn)時(shí)間。

京漢置業(yè)有限公司董事局主席田漢：蓋這個(gè)房子的話會(huì)有一個(gè)很長(zhǎng)的周期。如果說(shuō)從開發(fā)商手里購(gòu)回這個(gè)房子，用經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格賣給中低收入者，這個(gè)速度會(huì)很快。

因此，政府回購(gòu)商品房用于保障房，可謂一舉多得。不過，對(duì)于這個(gè)看上去很美的事，更多業(yè)內(nèi)人士更關(guān)心的是：具體怎么操作？多次參與政府安置工作 的北京城建集團(tuán)拿地負(fù)責(zé)人陸永河說(shuō)出了一個(gè)他理解的模式：如果政府需要可以直接找到開發(fā)商購(gòu)購(gòu)，購(gòu)購(gòu)價(jià)格剔除營(yíng)銷、管理、人力等成本，等到拆遷完畢后，再 以土地或棚戶區(qū)的賣地款支付給開發(fā)商。

這當(dāng)然符合較理想的模式，但是，問題在于：購(gòu)購(gòu)價(jià)格是多少。商品房和保障房較大的差別就在于定價(jià)差別很大，政府以什么價(jià)格購(gòu)，差價(jià)誰(shuí)來(lái)出，成為這一模式推行較大的瓶頸。

爭(zhēng)議一：錢從哪里來(lái)？

差價(jià)誰(shuí)來(lái)補(bǔ)？成為爭(zhēng)論較集中的問題。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，價(jià)格達(dá)不到開發(fā)商預(yù)期，開發(fā)商肯定不愿意賣。

陳云峰：這個(gè)當(dāng)中確實(shí)也存在著不少的問題，就是賣得好的話，開發(fā)商是不會(huì)同意收購(gòu)為保障性住房的，雙方有一個(gè)談價(jià)格的問題。

房產(chǎn)專家韓世同說(shuō)，政府定價(jià)多少，是較大的矛盾：

韓世同：如果定得太高了，民眾就覺得可能是定價(jià)上有問題，有貓膩；定得太低，開發(fā)商也不愿意接受，它寧愿降價(jià)拋售。

楊紅旭則認(rèn)為，這當(dāng)中的差價(jià)應(yīng)該由政府財(cái)政來(lái)購(gòu)單：

楊紅旭：收購(gòu)其他房源的話，房?jī)r(jià)可能會(huì)偏高一點(diǎn)，但是，請(qǐng)注意，會(huì)有一個(gè)土地轉(zhuǎn)讓金。因此，政府不去建保障房，這時(shí)候一樣是可以獲得土地出讓金 的。政府出面協(xié)調(diào)，利用商業(yè)自由原則，較終政府去進(jìn)行補(bǔ)貼，犧牲一部分利益，犧牲一部分利益的話，就表現(xiàn)為滿足中低收入家庭的住房保障的責(zé)任和義務(wù)。

爭(zhēng)議二：政府財(cái)力能承擔(dān)嗎？

問題又來(lái)了，政府有足夠的財(cái)力嗎？政府自建保障房，就是看中成本低，在這樣的情況下，以山東省為例，到八月份，今年的保障房資金缺口就多達(dá) 500億元，哪里有財(cái)力來(lái)承擔(dān)商品房和保障房之間的成本差呢？再比如廣州，曾經(jīng)嘗試由房管局出面找中介行專門購(gòu)購(gòu)市區(qū)的小面積單位，作為公租房的儲(chǔ)備，但 是，許多業(yè)主馬上提價(jià)，政府一算，耗費(fèi)的成本太高負(fù)擔(dān)不起，結(jié)果不了了之。

韓世同分析：住建部如果推行購(gòu)購(gòu)商品房用于保障房的話，肯定會(huì)是分類指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待。一二線城市商品房和保障房?jī)r(jià)格差別太大，庫(kù)存相對(duì)來(lái)說(shuō)小，房產(chǎn)商不存在太大壓力，所以不適合推行這一政策。但是，三四線城市庫(kù)存量大，商品房?jī)r(jià)格虛高，可以推行：

韓世同：一刀切的、全面的向一二三四線城市均衡推動(dòng)的話，可能這個(gè)政策會(huì)遭到很多的詬病。因?yàn)橐欢€城市的房?jī)r(jià)較高，商品房和保障房之間的價(jià)差 大，那你怎么去定價(jià)？住建部可能會(huì)針對(duì)一些已經(jīng)大量空置的城市，比如像鬼城等，在商品房的價(jià)格已經(jīng)下降到接近成本價(jià)的條件下，把這些房子轉(zhuǎn)化為保障房，這 是一個(gè)好的舉措和思路。

回購(gòu)商品房，部分地方正在試點(diǎn)

據(jù)了解，這樣的試點(diǎn)做法正在鄂爾多斯市、貴州市、沈陽(yáng)市等城市進(jìn)行。較新統(tǒng)計(jì)顯示：沈陽(yáng)市今年棚戶區(qū)改造了1萬(wàn)2423戶，通過改造主體與開發(fā)企業(yè)銷售對(duì)接、政府組織團(tuán)購(gòu)的方式，初步確定購(gòu)購(gòu)商品房屋意向8610套，占比近70%。

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